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一场跨越 20 年的房产拉锯战，从房屋买卖无效，到拆迁利益争夺，昔日交易双方反目成仇对簿公堂！买家要求分割 70% 拆迁份额，卖家坚决拒绝，法院最终如何裁决？背后又藏着哪些法律门道？

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：刘立（买家）

被告 1：陈强（卖家）

被告 2：周芳（陈强配偶）

被告 3：陈昊（陈强之子）

关键关系：2000 年，刘立从陈强处购买农村房屋，后因合同无效、房屋拆迁引发一系列纠纷，刘立起诉要求分割拆迁利益，陈强一家则全力反驳。

（二）案件背景

2000 年 6 月 30 日，陈强与刘立签订《出租房屋契约》，将一处带有东西房各 2 间、建筑面积 114 平米的住宅 “出租” 给刘立，租期 100 年，租金 42 万元 。协议约定刘立享有房屋所有权、处置权等，实际为房屋买卖。签约后，刘立支付房款，陈强交付房屋，刘立还在院内加盖 100 平米房屋。

此后，陈强多次起诉确认合同无效，法院认定该契约名为租赁实为买卖，违反法律规定，判定合同无效，双方应相互返还 。期间，法院委托鉴定房屋装修及假设拆迁补偿价，明确双方过错责任比例，判决陈强返还购房款、补偿装修款，刘立返还房屋 。

2011 年，刘立与甲公司签订《玉泉地区腾退补偿安置协议书》，获得一号、二号两处安置房屋及 800583 元补偿款 。此后，双方围绕拆迁利益归属多次诉讼，历经一审、二审、再审，此前法院判决拆迁利益归陈强一家所有，刘立不服再次起诉，要求分割 70% 拆迁份额及 560408 元拆迁款。

二、争议焦点

合同无效后，拆迁利益该归谁：刘立认为陈强违反诚信原则，应分自己拆迁利益；陈强方主张合同无效，刘立无权获得拆迁利益。

是否构成 “一事不再理”：陈强方提出此前纠纷已生效判决处理，刘立再次起诉违反 “一事不再理” 原则；刘立则认为拆迁利益是新争议。

拆迁补偿性质如何认定：刘立主张部分补偿基于房屋价值，自己应获分；陈强方强调补偿基于集体成员身份，与刘立无关。

三、案件分析

（一）合同效力与权利归属：无效合同下拆迁利益无依据

法院已生效判决认定房屋买卖合同无效，双方应相互返还财产 。此前判决中，陈强返还购房款、补偿装修款，刘立返还房屋，纠纷已处理完毕。拆迁利益基于房屋所有权，刘立因合同无效不具备合法所有权，无权主张分割。

（二）“一事不再理” 原则适用：重复诉讼难获支持

刘立与陈强间房屋买卖及衍生纠纷，包括合同无效、损失赔偿、拆迁利益归属等，均已通过多次诉讼经法院生效判决处理 。刘立本次起诉内容实质与此前争议重合，无法提供新证据或法律依据，构成重复诉讼，违反 “一事不再理” 原则。

（三）拆迁补偿性质界定：身份属性排除非集体成员权益

农村房屋拆迁补偿中，部分款项基于宅基地使用权和集体经济组织成员身份 。刘立非本村集体成员，即便对房屋有添附行为，也不能改变其无法享受基于身份属性的拆迁权益这一事实。

四、裁判结果

法院判决：驳回刘立全部诉讼请求 。这意味着历经多年诉讼，陈强一家保住了全部拆迁利益，刘立的诉求未获法律支持。

五、案件启示

（一）农村房屋买卖需谨慎，法律红线不可碰

农村宅基地仅限本村集体成员流转，非本村人购买合同无效 。购房人不仅面临钱房两失风险，即便房屋拆迁，也难以获得利益。

（二）生效判决需尊重，避免重复诉讼

纠纷经法院生效判决处理后，若无新证据、新理由，切勿重复起诉 。浪费司法资源同时，自身诉求也难获支持。

（三）保留证据要及时，风险防范早规划

涉及大额交易，如房屋买卖，务必保留合同、付款凭证、沟通记录等证据 。提前了解法律风险，必要时咨询专业人士，避免陷入纠纷。

这场长达20年的房产纠纷落下帷幕，不仅为同类案件提供了裁判样本，也敲响了法律风险的警钟。现实中，随着农村土地价值攀升，类似争议或将持续出现。当事人唯有严守法律底线，以合法合规的方式处理财产交易，才能真正规避潜在风险，维护自身权益。