此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：苏明

被告：杨涛

居间方：甲公司（后更名为乙公司）

（二）原告诉求与事实理由

苏明诉请：

判令一号房屋归苏明所有；

判令杨涛在可办理产权证时，配合将一号房屋变更登记至苏明名下；

判令杨涛支付违约金 10 万元；

判令杨涛支付房屋占用费（自 2021 年 2 月 1 日起至实际交房之日止，按每月 4600 元标准计算）；

诉讼费用由杨涛承担。

事实理由：2021 年 1 月 7 日，经甲公司居间服务，苏明与杨涛签订《房屋买卖居间合同》，约定杨涛以 100 万元将一号房屋卖给苏明。苏明当日支付 100 万元，杨涛出具收条确认收款。合同约定杨涛可随时交房，苏明给予 25 天宽限期。但自 2021 年 2 月 1 日起，经多次催告，杨涛仍未交房，且将房屋出租，构成根本违约，应支付违约金及房屋占用费。

（三）被告答辩

杨涛诉前辩称，案涉合同实为以房抵债，苏明 2021 年 1 月 7 日转账的 100 万元用于开洗衣店，当日杨涛取现 40 万元返还，实际借款仅 60 万元，双方无真实购房意愿。此外，房屋尚未取得房本，无法办理过户，且目前处于出租状态。

（四）法院认定事实

房屋来源：2012 年 3 月 16 日，某中心、某部门与案外人陈强签订《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》，杨涛作为安置人员，于 2017 年 6 月 26 日被乙公司确认为一号房屋产权人。

合同签订与履行：2021 年 1 月 7 日，杨涛、苏明与甲公司签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋售价 100 万元，苏明全款支付，杨涛应于当日交房，并在 7 日内签订正式买卖合同。当日，苏明转账 100 万元，杨涛出具收条。

房屋出租：2022 年 10 月 22 日，杨涛将一号房屋出租给案外人江某，租期至 2023 年 10 月 21 日，月租金 4600 元。

双方陈述：苏明否认借款用于开洗衣店及收到 40 万元还款，称 100 万元为购房款，并自签约起催告交房；杨涛未提供证据证明其主张，且经合法传唤未到庭应诉 。

二、争议焦点

苏明与杨涛之间的《房屋买卖居间合同》是否为真实有效的买卖合同关系？

苏明能否请求确认一号房屋归其所有，并要求杨涛配合办理过户登记？

杨涛是否构成违约，应否支付违约金及房屋占用费？若应支付，金额如何确定？

三、案件分析

（一）合同效力认定

《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。杨涛虽主张合同为以房抵债，但未提供证据证明，应承担举证不能的后果，法院认定双方存在真实的房屋买卖合同关系。

（二）房屋权属与过户请求分析

本案为合同纠纷，在房屋未完成过户登记前，苏明仅享有合同债权，无权直接请求确认房屋所有权。且房屋尚未办理产权证，过户时间无法确定，故法院对苏明要求确认所有权及过户的诉求不予支持。

（三）违约责任认定

违约金：合同未约定违约金条款，苏明主张 10 万元违约金缺乏依据，法院不予支持。

房屋占用费：杨涛未按约交房并将房屋出租，构成违约，应赔偿苏明损失。苏明参照实际租金标准主张占用费合理，法院予以支持。因苏明未明确主张交房时间，法院酌情将占用费计算至判决作出之日（2024 年 10 月 21 日） 。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，判决：

杨涛于判决生效后七日内，按每月 4600 元标准，向苏明支付一号房屋自 2021 年 2 月 1 日起至 2024 年 10 月 21 日止的占用费 205,516.13 元；

驳回苏明的其他诉讼请求。

五、案件启示

合同条款需严谨：签订房屋买卖合同时，应明确交房时间、过户期限、违约责任等关键条款，避免模糊表述引发纠纷。

证据留存是关键：交易过程中应保留转账记录、沟通凭证等证据，对口头约定尽量以书面形式确认，防止对方否认事实时陷入举证困境。

谨慎对待权属风险：购买未取得产权证的房屋时，需充分评估无法过户的风险，可在合同中约定相应保障条款，如延期过户的违约责任。

及时主张合法权益：发现对方违约后，应及时通过协商、诉讼等方式维权，避免因怠于行使权利导致损失扩大或超过诉讼时效。