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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：林华
被告：甲公司
案件背景：林华与甲公司就一号房屋（位于北京市大兴区）的经营使用权转让协议产生纠纷，林华诉至法院请求确认协议无效并要求赔偿。
（二）原告诉求与事实理由
林华诉请：
判令与甲公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；
判令甲公司返还经营使用权转让款 835533 元并支付利息（以 828476 元为基数，自 2013 年 11 月 18 日起至 2016 年 6 月 18 日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
判令甲公司赔偿装修损失 20000 元；
判令甲公司赔偿房屋差价损失 165000 元；
判令甲公司承担本案诉讼费。
事实理由：2013 年 11 月 18 日，林华与甲公司签订协议，以 828476 元受让一号房屋经营使用权，后因房屋实测面积差异又支付 7057 元，合计支付 835533 元。因房屋所附土地性质问题及甲公司无出售审批手续，协议违反法律强制性规定，应为无效。甲公司过错损害林华权益，故提起诉讼。
（三）被告答辩
甲公司辩称：
世界之花项目为合法建筑，已取得产权证、土地证等手续，不存在合同无效情形；
林华明知房屋产权不明确仍签约付款，自身存在过错，无权主张利息及损失赔偿；
若返还房屋，林华应将房屋恢复至交付时的毛坯原状。
（四）法院认定事实
合同签订与履行：2013 年 11 月 18 日，林华与甲公司签订《房屋经营使用权转让协议书》，约定甲公司以 828476 元转让一号房屋 40 年经营使用权，林华于签约当日支付 828476 元，2016 年 6 月 18 日因面积差支付 7057 元，房屋于同日交付，交付时为毛坯状态，林华接收后进行装修并出租。
项目产权情况：某项目于 2020 年 10 月 14 日完成工程竣工验收备案，已取得 7 个不动产权证书，登记权利人为北京某投资管理中心，权利类型为集体建设用地使用权 / 房屋所有权，其中一号房屋所在的 C1 座（现 2 号楼）用途为 F81 绿隔产业用地 / 酒店 ，甲公司无法提交对外出售房屋的审批手续。
二、争议焦点
林华与甲公司签订的《房屋经营使用权转让协议书》是否有效？
若协议无效，甲公司应否返还转让款及利息？林华主张的装修损失、房屋差价损失是否应得到支持？双方过错责任如何划分？
三、案件分析
（一）合同性质与效力认定
协议虽名为 “经营使用权转让”，但内容涉及房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同核心要素，应认定为房屋买卖合同。案涉房屋所在项目土地用途为绿隔产业用地，甲公司无对外出售审批手续，根据法律规定，该协议违反强制性规定，应属无效。
（二）无效合同后果处理
转让款与利息返还：合同无效后，甲公司应返还林华已支付的 835533 元转让款。林华要求甲公司支付交房前的利息损失，符合法律规定，应予以支持。
损失赔偿与过错划分：双方对房屋性质及手续办理情况均属明知，甲公司未提供合法出售手续，林华未尽审核义务，双方过错均等。对于装修损失，法院结合合同履行、损失及过错程度等因素酌情确定；房屋差价损失则根据双方过错及当前商业房产价格情况，酌情支持 。
四、裁判结果
法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：
确认林华与甲公司于 2013 年 11 月 18 日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；
甲公司于判决生效后十日内返还林华合同价款 835533 元；
甲公司于判决生效后十日内支付林华利息（以 828476 元为基数，自 2013 年 11 月 18 日起至 2016 年 6 月 18 日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
甲公司于判决生效后十日内支付林华装修损失 1200 元；
甲公司于判决生效后十日内支付林华房屋差价损失 150000 元；
驳回林华的其他诉讼请求。
五、案件启示
谨慎审查交易合法性：购房者在签订房屋相关协议前，应仔细核查房屋性质、土地用途及卖方资质，避免因合同违反法律强制性规定导致无效，造成财产损失。尤其对于商业地产、特殊用地项目，更需谨慎。
明确合同条款与风险：签订合同时，要清晰界定双方权利义务，对产权办理、违约责任等关键条款作出明确约定。若对合同条款存在疑问，应及时咨询专业法律人士，避免因条款模糊引发纠纷。
合理主张损失赔偿：合同无效后，主张损失赔偿需证明对方过错及自身实际损失。双方均有过错时，应根据过错程度分担责任。因此，在交易过程中应妥善留存证据，如付款凭证、沟通记录等，为维权提供依据。
企业合规经营：房地产开发企业应确保项目开发、销售符合法律法规要求，依法办理相关审批手续。违规销售不仅面临合同无效风险，还可能承担赔偿责任，影响企业信誉和发展 。