为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林悦

被告：赵晓

人物关系：赵晓之母为白芸，白芸与赵鹏系夫妻，赵鹏早于白芸去世，林悦为白芸外甥女。

（二）原告诉求与事实理由

林悦诉请：

确认林悦与白芸于 2020 年 11 月 14 日签订的《房屋买卖合同》合法有效；

确认位于北京市朝阳区的一号房屋产权归林悦所有，并判令赵晓将房屋交付给林悦。

事实理由：2020 年 11 月 14 日，白芸与林悦签订《房屋买卖合同》，约定以 260 万元的价格将一号房屋出售给林悦，签约当日林悦支付全部房款。因该房屋为旧城保护定向安置住房，产权证尚未办理，双方未过户。2022 年 12 月 31 日白芸去世，赵晓作为唯一法定继承人，更换门锁占领房屋并拒绝履行合同，林悦为维权诉至法院。

（三）被告答辩

赵晓辩称：对母亲白芸与林悦的房屋买卖不知情。自己作为唯一法定继承人，且是智力四级残疾人，林悦称白芸将财产给予她和她姐姐，侵犯自身权益。一号房屋产权登记在案外人名下，性质为按经济适用住房管理，白芸未取得产权就交易，且 260 万元购房款林悦未实际支付，银行流水显示款项入账后转给林悦亲属，因此合同无效，应驳回林悦诉求。

（四）法院认定事实

白芸与赵鹏为夫妻，育有女儿赵晓，赵鹏先于白芸去世，林悦是白芸外甥女 。

2020 年 6 月 14 日，白芸与甲公司签订《定向安置房项目房屋买卖合同》，购买一号房屋，产权性质按经济适用房产权管理，支付房款 1954456 元 。

2020 年 11 月 14 日，林悦与白芸签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定 260 万元售房，林悦当日转账支付。赵晓对合同存疑并申请笔迹鉴定，后因未缴纳鉴定费，鉴定终止 。

银行明细显示，白芸收款后将 260 万元陆续转给林悦亲属。林悦解释为白芸出于个人意愿转账 。

2023 年 6 月 14 日，一号房屋所有权登记在甲公司名下 。

二、争议焦点

林悦与白芸签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？

林悦能否取得一号房屋产权，赵晓是否应将房屋交付给林悦？

三、案件分析

（一）合同效力认定

一号房屋由白芸从甲公司购得，虽性质为按经济适用住房管理，但林悦与白芸签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。林悦已支付全部房款，白芸收款后转款给林悦亲属，属于其自主处分行为，不能据此认定林悦未付款或合同非真实交易。合同内容和形式不违反法律、行政法规强制性规定，因此合同合法有效。

（二）房屋产权与交付判定

根据法律规定，不动产物权的设立、变更需依法登记生效。一号房屋所有权登记在甲公司名下，林悦仅依据合同要求确认产权归其所有，缺乏法律依据，无法得到支持。然而，白芸去世后，赵晓作为法定继承人，应承继白芸在合同中的义务，将房屋交付给林悦 。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》相关规定，判决：

确认林悦与白芸于 2020 年 11 月 14 日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》合法有效；

赵晓于本判决生效后七日内将北京市朝阳区一号房屋交付给林悦；

驳回林悦的其他诉讼请求。

五、案件启示

合同签订需谨慎：进行房屋买卖时，要确保交易房屋产权清晰，尤其对于定向安置住房、经济适用房等特殊性质房屋，需了解交易限制条件，避免因产权问题产生纠纷。同时，合同条款应明确双方权利义务，保障交易合法合规。

证据留存是关键：在交易过程中，要妥善保存付款凭证、合同等相关证据。本案中，林悦虽能证明付款，但因白芸后续转款行为引发争议。若交易双方对款项用途等有特殊约定，应通过书面协议明确，避免争议。

继承与合同义务：继承人在继承遗产的同时，也需承继被继承人的合同义务。若对被继承人的交易行为存在异议，应通过合法途径解决，而不能擅自拒绝履行合同，否则需承担相应法律责任。

特殊群体权益保护：对于像赵晓这样的智力残疾人群体，在涉及财产权益纠纷时，相关部门和亲属应加强保护和引导，确保其合法权益不受侵害。同时，交易相对方在与特殊群体进行交易时，也应遵循公平、诚信原则，保障交易的公正性 。