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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

叶霖，购房者

林悦，购房者

被告：许薇，售房者

第三人：乙公司，房屋交易居间方

（二）原告诉求与事实理由

叶霖、林悦诉请：

确认《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于 2023 年 12 月 16 日解除；

判令许薇支付拒绝出售一号房屋违约金 928,000 元；

许薇负担本案全部诉讼费用。

事实理由：2023 年 12 月 9 日，叶霖、林悦与许薇在乙公司居间下签订合同，约定许薇将一号房屋以 464 万元总价售予二人，叶霖、林悦当日支付定金 10 万元。次日，许薇以价格过低为由要求免责解约，经多次沟通仍坚持，叶霖、林悦无奈于 12 月 16 日通知解约。许薇违约行为损害其权益，故诉至法院。

（三）被告答辩

许薇辩称：

合同已于 2023 年 12 月 10 日由自己通知解除，因成交价远低于市场价，非真实意思表示；

乙公司未告知真实行情，误导签约，自己发现后立即退还定金并提出解约，无违约恶意；

叶霖、林悦已与他人交易且无实际损失，其主张的违约金不成立，若认定违约，请求调整违约金。

（四）第三人陈述

乙公司表示原告诉求不涉及己方，不发表意见，由法院依法裁判。

（五）法院认定事实

合同签订：2023 年 12 月 9 日，叶霖、林悦与许薇签订合同，约定房屋总价 464 万元，定金 30 万元，分两期支付，约定过户时间及违约责任。

履约冲突：签约当日叶霖、林悦支付定金 10 万元；次日许薇退还定金并要求无责解约，称受市场行情误导，叶霖、林悦要求继续履行。

合同解除：双方协商无果，叶霖、林悦于 12 月 16 日通知解约，并要求许薇支付违约金；许薇同意解约但拒付违约金。

后续交易：12 月 16 日，叶霖、林悦与他人签订合同，购买二号房屋，总价 468 万元。

二、争议焦点

《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》的解除时间应认定为 2023 年 12 月 10 日还是 12 月 16 日？

许薇拒绝售房是否构成违约，能否以价格误导为由免责？

合同约定的 20% 违约金是否过高，应如何确定赔偿金额？

三、案件分析

（一）合同解除时间认定

根据《民法典》，解除权人依法主张解除合同需通知对方，合同自通知到达时解除。许薇不具备法定或约定解除权，其单方通知解约无效；叶霖、林悦于 12 月 16 日发送解除通知，故合同解除时间应为 12 月 16 日。

（二）违约责任判定

房屋交易价格受多种因素影响，价格波动属正常交易风险。即便许薇因信息误差认为价格非真实意愿，也非叶霖、林悦过错。许薇拒绝履约构成根本违约，应承担违约责任。

（三）违约金调整依据

合同约定的 92.8 万元违约金过高。法院综合考虑合同履行程度（仅支付 10 万元定金）、许薇违约行为及叶霖、林悦实际损失（虽另购房屋但总价差异小，未充分举证其他损失），依据公平原则和诚信原则酌定违约金。

四、裁判结果

法院依据《民法典》相关规定，判决：

确认《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于 2023 年 12 月 16 日解除；

许薇于判决生效之日起七日内支付叶霖、林悦违约金 15 万元；

驳回叶霖、林悦的其他诉讼请求。

五、案件启示

谨慎签订合同：交易双方应充分了解市场行情，审慎确定价格，避免因信息误差引发纠纷。

明确解约条件：合同中应清晰约定解除权行使条件和违约责任，减少争议空间。

违约金合理约定：过高违约金可能不被法院支持，建议结合实际损失预估合理比例。

居间方责任：居间方应如实提供市场信息，保障交易公平，否则可能承担相应责任。

及时止损维权：一方违约时，守约方应采取措施减少损失，并保留相关证据，以便主张赔偿。