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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林明远，自然人，主张甲公司履行商品房预售合同义务并承担违约责任。

被告：甲公司，一号房屋开发商，部分认可原告主张，部分存在争议；乙公司 1，原项目抵押权人，辩称非适格被告；乙公司 2，现项目实际抵押权人，对原告部分诉求提出异议。

（二）案件事实

2019 年 10 月 21 日，林明远与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买某市某区一号房屋（58.18㎡），总价款 3118337 元，约定首付 87%、贷款 13%，甲公司应于 2020 年 10 月 30 日前交房，并在房屋交付 910 日内协助办理不动产权证书 。合同明确房屋所在土地及在建工程已抵押给乙公司 1。

林明远依约支付定金、首付款，并通过银行贷款付清全款，2019 年 9 月 20 日交纳不动产权代办费 800 元，后结清房贷、缴纳契税。2021 年 8 月 5 日，甲公司交付房屋，但未办理初始登记、抵押涤除及产权转移手续，也未交付测绘资料与契税发票原件。双方曾签订《房屋延期交付和解协议》，约定甲公司支付逾期交房违约金 48874 元，但未按期支付。林明远诉至法院，要求甲公司履行合同义务并赔偿损失，乙公司 1、乙公司 2 作为被告参与诉讼 。

（三）查明事实

合同履行与抵押情况：林明远履行全部付款义务，甲公司逾期交房；房屋所在土地及在建工程存在多次抵押登记，乙公司 1 将债权及抵押权转让给乙公司 2，现登记抵押权涉及 98 套房屋，一号房屋不在抵押范围内。

权利归属争议：乙公司 2 质疑林明远是否符合 “商品房消费者” 优先保护条件，对其付款凭证及购房目的提出异议；甲公司认可收到房款，但对部分诉讼请求存在分歧。

二、争议焦点

合同与抵押效力：甲公司预售抵押房屋的合同是否有效？乙公司 1 后续设定的 98 套房屋抵押是否合法？

责任主体认定：乙公司 1、乙公司 2 是否为本案适格被告，是否需承担合同义务？

原告权益保护：林明远是否满足 “商品房消费者” 优先受偿条件？其主张的各项诉求能否得到支持？

三、案件分析

（一）合同与抵押效力判定

根据《民法典》相关规定：

预售合同有效：甲公司虽在房屋抵押期间售房，但乙公司 1 以声明同意出售，合同向林明远披露抵押情况，未损害抵押权人权益，合同合法有效。

抵押补充协议有效：乙公司 1 后续抵押 98 套房屋时，无证据证明其明知部分房屋已售，构成善意取得，抵押登记合法有效；乙公司 2 受让债权后，虽未变更登记，仍依法取得抵押权 。

（二）责任主体界定

甲公司为履约主体：作为合同相对方，应履行办理产权登记、交付资料、支付违约金等义务。

乙公司 1、乙公司 2 非适格被告：二者非预售合同当事人，乙公司 2 虽为实际抵押权人，但原告未请求其承担金钱给付义务，其仅需依法律规定配合相关手续 。

（三）原告权益认定

产权登记诉求合理：林明远支付全部房款，甲公司应协助办理产权转移登记。

违约金及利息支持：甲公司未按和解协议支付违约金，应赔偿利息损失，法院按全国银行间同业拆借中心公布的利率标准计算。

部分诉求无据驳回：林明远未证明契税发票在甲公司处，其返还发票诉求被驳回；甲公司扣除部分代办费后，退还剩余款项获法院认可 。

四、裁判结果

法院依据《民法典》等相关规定，判决如下：

产权登记：甲公司于判决生效后 7 日内协助林明远办理一号房屋权属转移登记。

违约金赔偿：甲公司支付逾期交房违约金 48874 元及利息（以未付金额为基数，按一年期贷款市场报价利率，自 2022 年 1 月 1 日计至付清之日）。

费用退还：甲公司退还产权代办费 678.8 元。

驳回其他诉求：驳回林明远其他诉讼请求。

五、案件启示

抵押房屋交易需谨慎：购买抵押中的商品房时，应确认抵押权人同意销售的书面文件，避免合同效力争议。

付款凭证留存关键：购房者需保留完整的付款记录、收据等凭证，以证明已履行付款义务，保障自身权益。

合同条款严格履行：开发商应依约履行交房、办证等义务，逾期需承担违约责任；购房者应关注合同履行期限，及时主张权利。

抵押权转让规则明确：债权转让时，抵押权随之转移，虽未变更登记，受让人仍依法享有抵押权，但可能影响权利公示效力。