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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

周明远：一号房屋购买方，因房屋被查封且合同目的无法实现，起诉要求返还购房款等。

被告：

吴志远：一号房屋出售方，与配偶共同售房，主张合同无效并同意部分退款 。

林淑琴：吴志远之妻，与吴志远共同参与房屋买卖交易 。

（二）案件事实

2019 年 8 月 21 日，周明远与吴志远、林淑琴签订《北京市房屋买卖合同》，约定购买二人所有的一号房屋，总价 1410000 元。合同明确房屋为自住型商品房，卖方需在房本满 5 年之日起 90 日内配合过户。周明远依约支付 750000 元购房款，后又偿还公积金贷款 49938 元，并对房屋进行装修居住。2021 年 4 月，因吴志远、林淑琴债务问题，房屋被法院查封，周明远执行异议被驳回。2023 年 10 月，法院公告将拍卖房屋。周明远认为卖方隐瞒负债致其合同目的无法实现，诉请解除合同、返还购房款及装修款并支付违约金 。

（三）查明事实

合同与履行：双方签订房屋买卖合同及补充协议，对房屋性质、价款支付、过户时间、违约责任等作出约定。周明远支付购房款并偿还公积金贷款，完成房屋装修；吴志远、林淑琴交付房屋 。

房屋查封与拍卖：一号房屋为自住型商品房，2019 年 12 月取得不动产权证书，因卖方债务问题被法院查封。2024 年 1 月，周明远以 1390000 元拍得该房屋，现已完成产权变更登记 。

双方争议：周明远主张解除合同并要求赔偿；吴志远、林淑琴认可合同签订事实，但认为合同因房屋性质限制转让而无效，同意退还部分款项，拒绝支付违约金 。

二、争议焦点

合同效力认定：周明远与吴志远、林淑琴签订的房屋买卖合同是否有效？自住型商品房限制转让的规定对合同效力有何影响？

责任承担与赔偿：若合同无效，吴志远、林淑琴应返还多少款项？周明远主张的违约金能否得到支持？

三、案件分析

（一）合同效力判定

根据《中华人民共和国民法典》规定，违反公序良俗的民事法律行为无效。本案中，一号房屋作为自住型商品房，受 5 年内不得转让的政策限制。双方签订买卖合同时，卖方未取得房产证，且起诉时房屋仍处于限制交易期，该买卖行为扰乱政策性住房管理秩序，违反公序良俗，故合同无效 。

（二）责任与赔偿认定

款项返还：合同无效后，因合同取得的财产应返还。周明远已通过司法拍卖取得房屋，实际履行了返还义务，吴志远、林淑琴应返还已收购房款 799938 元。双方就装修折价款达成一致，应按 50000 元返还 。

违约金主张：合同无效导致违约金条款亦无效，周明远依据合同约定主张违约金缺乏法律依据，不予支持 。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》相关规定，作出如下判决：

周明远与吴志远、林淑琴于 2019 年 8 月 21 日签订的《北京市房屋买卖合同》无效。

吴志远、林淑琴于判决生效后 7 日内向周明远返还购房款 799938 元及房屋装修折价款 50000 元。

驳回周明远的其他诉讼请求。

五、案件启示

明晰房产政策与交易限制：买卖双方在交易前应充分了解房屋性质及相关政策，尤其涉及政策性住房时，需注意转让限制，避免因违反规定导致合同无效 。

审慎签订合同条款：签订房屋买卖合同时，应确保交易内容合法合规，明确双方权利义务与违约责任，防止潜在风险 。

关注合同无效后的法律后果：合同无效后，双方需返还财产、分担损失。受损方应及时主张权利，保留交易证据，维护自身合法权益 。

诚信履行交易义务：卖方应如实披露房屋状况及自身债务等信息，避免隐瞒欺诈；买方也需谨慎核实，共同维护市场交易秩序 。