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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：许慧珍。被告：林婉清。第三人：林明辉。关联人：许慧珍已故丈夫周正国、林婉清与林明辉之母周淑芳（许慧珍小姑子） 。

（二）案件事实

许慧珍与周正国育有子女，周正国早年间离世。许慧珍退休后，经历再婚与离婚，离婚后一直租房生活。2003 年夏，许慧珍与周淑芳的子女林婉清、林明辉商议购买位于通州区的一号房屋。因许慧珍年龄较大，贷款期限受限，且林明辉无购房资格，遂决定以林婉清名义购房，相关手续亦由林婉清办理，但许慧珍主张房屋实际归其所有。

购房时，首付款 4 万元中林婉清垫付 3 万元，后许慧珍予以偿还；贷款利息由许慧珍支付，2005 年林明辉一次性清偿全部贷款。房屋登记在林婉清名下后，许慧珍自购房起居住至 2015 年，因行动不便搬至林明辉处，期间将房屋出租，租金归许慧珍所有。2020 年 8 月，许慧珍前往老年公寓生活，临行前与林婉清、林明辉签订《家庭财产分割协议书》，约定一号房屋由林婉清和林明辉共同管理，林婉清租用并每月支付 3000 元租金。

2022 年 10 月，许慧珍因白内障手术与林婉清共同居住于一号房屋，期间双方产生矛盾。同年 12 月 17 日，三人商议后，为许慧珍租赁房屋，并雇佣保姆照料。2023 年 2 月 7 日，三人再次就许慧珍养老问题进行协商，两次议事中林婉清虽口头同意将房屋过户至许慧珍名下，但未实际履行。此外，2021 年林婉清因女儿出国向许慧珍借款 20 万元并出具借条，2023 年 4 月初，林婉清以装修费为由从许慧珍处要回借条。

因许慧珍年事已高，租房及保姆费用高昂，退休金难以负担，故诉至法院，要求确认一号房屋归其所有并过户。林婉清则辩称房屋为其个人财产，不存在借名买房关系；林明辉支持许慧珍的诉求，称购房时自己参与看房并支付定金，且还清剩余贷款。

（三）双方主张

原告主张：

确认一号房屋系借名购买，许慧珍为实际所有权人；

判令林婉清将房屋所有权过户至许慧珍名下，并协助办理产权变更登记手续；

依法分担案件受理费。

被告辩称：房屋为个人财产，不存在借名买房关系，许慧珍证据不足，未达到证明标准；对借款性质及录音内容有异议，不同意过户。

第三人述称：同意许慧珍的诉讼请求，证实购房时因许慧珍贷款受限、自身无购房资格，才以林婉清名义买房，且许慧珍承担主要出资。

二、争议焦点

许慧珍与林婉清之间是否存在借名买房合同关系？

许慧珍能否基于借名买房关系，要求林婉清将房屋过户至其名下？

三、案件分析

（一）借名买房关系的认定

借名买房需考察双方合意、出资情况、房屋使用及资料保管等因素，主张方需承担举证责任并达到高度可能性标准。本案中：

出资情况：各方均参与出资，首付款由许慧珍、林婉清共同支付，贷款部分由许慧珍偿还、林明辉提前清偿，无法仅凭出资认定房屋归属。

证据矛盾：许慧珍提交的《家庭财产分割协议书》及两次谈话录音虽提及房屋归属，但协议将房屋认定为家庭财产，未明确过户内容；录音中林婉清仅同意过户部分份额，与许慧珍诉求不符。

意思表示不一致：综合证据，许慧珍未能证明与林婉清就借名买房达成一致意思表示，也无证据表明林婉清同意将房屋全部过户。

（二）房屋权属的法律依据

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，当事人对主张需提供充分证据，否则承担不利后果。许慧珍作为主张借名买房关系存在的一方，未完成举证责任，其诉求缺乏法律依据。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告许慧珍的全部诉讼请求。

五、案件启示

书面协议的重要性：涉及重大财产交易，应签订明确的书面协议，约定各方权利义务，避免因口头约定或模糊表述引发纠纷。借名买房时，需明确房屋实际所有权人、过户条件等关键条款。

证据留存意识：交易过程中应妥善保存出资凭证、沟通记录、协议等证据，尤其涉及亲属间财产纠纷时，证据的完整性和关联性直接影响案件结果。

法律风险防范：借名买房存在政策、产权归属等风险，建议谨慎操作，必要时咨询专业法律意见，确保交易合法合规。

亲情与财产的平衡：亲属间处理财产问题应兼顾情感与法律，避免因利益争议伤害亲情，纠纷发生后尽量通过协商或法律途径理性解决。