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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈强。被告：陈文、吴芳（夫妻关系）。被告：陈刚。

（二）案件事实

陈文与吴芳育有长子陈刚、次子陈强。陈文在北京市顺义区 ×× 镇 ×× 村拥有两处祖宅，1986 - 1987 年左右，夫妻二人在两处宅基地上分别建造南、北两个院落，每个院落均建有北正房五间、西厢房三间。陈强为农村户口，自出生起户口便登记在案涉宅院（南院）地址。

1992 - 1993 年，当地开展农村宅基地有偿使用试点工作，陈文以家庭代表名义办理两处宅基地使用权登记，其中案涉宅院对应的集体土地建设用地使用证登记使用者为陈文。1993 年农历正月 12 日，经同村村民刘军代书、高鹏和魏华见证，陈刚与陈强签订分家协议，约定陈刚分得北院北正房五间、西厢房三间，陈强分得南院北正房五间、西厢房三间，因北院房产价值较高，陈刚需补贴陈强五百元；同时对父母赡养问题作出安排。此后，兄弟二人分别在受分宅院内居住生活。

2022 年 3、4 月，陈强、陈刚各自拆除受分老宅，陈强在南院翻盖成二层楼房（上下各四间），并新建南房三间、过道房一间，建房过程中陈文、吴芳、陈刚均未出资。2024 年 5 月，陈文、吴芳以赡养纠纷起诉陈强，经法院判决后陈强履行义务，但二人又要求陈强支付 1993 年受分房屋折价款 150 万元。经村委会调解，陈强同意为父母安排两间房屋居住，遭拒后调解终止。陈强认为自己依据分家协议及合法翻建行为，应享有案涉宅院房屋所有权，遂诉至法院。

陈文、吴芳辩称，陈强建房领取的 6.5 万元补助款是以二人名义领取，应归其所有；陈强建房后仅安排他们住二楼储物间，因年事已高上下楼不便存在安全隐患；且陈强对他们存在殴打行为，未尽赡养义务。陈刚则表示房屋系父母所有，自己不参与分配，也不主张案涉宅院房屋权利。

（三）双方主张

原告主张：判令位于顺义区 ×× 镇 ×× 村 ×× 号（案涉宅院）内二层楼房上下各四间、南房四间归陈强所有。

被告陈文、吴芳辩称：不同意陈强诉讼请求，理由包括建房补助款归属、居住条件及赡养问题。

被告陈刚辩称：房屋归父母所有，不参与分配，不主张权利。

二、争议焦点

1993 年签订的分家协议是否合法有效，能否作为确定案涉宅院房屋归属的依据？

宅基地使用权登记在陈文名下，是否意味着案涉宅院房屋所有权归其所有？

陈强对案涉宅院房屋的翻建行为，对房屋所有权认定有何影响？

父母赡养居住问题与房屋所有权纠纷是否应合并处理？

三、案件分析

（一）分家协议的法律效力

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案纠纷法律事实发生在民法典施行前，应适用当时法律。1993 年陈刚与陈强签订的分家协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，也无证据表明存在其他无效情形。从农村习俗看，分家协议是对财产分配和赡养等问题的综合安排，在合法前提下对当事人具有法律约束力，故该协议合法有效，可作为确定房屋归属的依据。

（二）宅基地使用权与房屋所有权的关系

农村宅基地以家庭为单位分配，宅基地使用权登记的家庭代表，不当然等同于房屋所有权人。案涉宅院虽宅基地使用权登记在陈文名下，但依据分家协议，陈强已实际受分并长期使用该宅院，且在 2022 年出资翻建房屋 。因此，不能仅凭宅基地登记情况认定房屋所有权归属陈文，而应结合分家协议和实际使用情况判断。

（三）房屋翻建行为的影响

陈强在 2022 年对案涉宅院房屋进行翻建，陈文、吴芳、陈刚未出资。陈强作为宅基地所属集体经济组织成员，基于合法受分取得宅基地使用权，其翻建行为属于对合法取得财产的合理处分。在无相反证据情况下，陈强对翻建后的房屋应享有所有权。

（四）赡养居住问题的处理

陈文、吴芳提出的赡养居住问题，与房屋所有权纠纷属于不同法律关系。本案主要解决房屋所有权归属，赡养问题应另案处理，不宜在本案中一并解决。同时，法院判决仅对房屋权属进行认定，不涉及房屋合法性判断，房屋是否违法建设需由相关行政部门认定。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国民法通则》第五十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

位于北京市顺义区 ×× 镇 ×× 村 ×× 号（对应的集体土地建设用地使用证编号：顺 -×× 镇 ×× 集建（证）字第 ×× 号）宅院内二层楼房上下各四间，南房四间归原告陈强所有。

五、案件启示

分家协议的规范订立：农村分家时，应签订书面协议明确财产分配、赡养义务等内容，确保协议条款清晰、合法，避免日后产生纠纷。协议签订过程中，可邀请见证人或进行公证，增强协议效力。

宅基地与房屋权利区分：宅基地使用权登记与房屋所有权并非必然一致，家庭成员需明确各自在宅基地和房屋上的权利。在涉及房屋买卖、继承、分割时，应综合考虑分家协议、实际出资、居住使用等因素确定权属。

翻建行为的法律风险：农村房屋翻建前，应确认自身对宅基地和房屋的权利，遵循当地建房审批程序。未经合法审批的翻建行为，可能面临被认定为违法建设的风险，影响房屋权益。

纠纷解决的路径选择：不同法律关系的纠纷应分别处理，避免混淆。如本案中赡养纠纷与房屋所有权纠纷应分开诉讼，确保各纠纷得到妥善解决，提高维权效率 。