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 案件梳理

一、当事人信息

原告：周明（出借人、抵押权人）

被告：赵强（借款人）、李芳（赵强前妻）

关联机构：甲公司（不动产登记机构）

二、原告诉求

判令周明对一号房屋折价或拍卖、变卖后的价款，在生效判决确认的赵强应偿还的借款本金 2605751 元、截止 2022 年 11 月 15 日的利息 23980 元，以及以 2605751 元为基数按年利率 14.8% 计算至实际偿还日的利息和违约金范围内优先受偿；

由赵强、李芳承担本案诉讼费用。

三、被告抗辩

赵强：一号房屋非其财产，系非法过户所得，法院已判决该房屋归李芳所有，不同意周明的诉讼请求。

李芳：

赵强办理房屋转移登记时提交伪造材料，其取得的房屋所有权已被撤销，一号房屋属其婚前个人财产；

涉案贷款为赵强个人债务，其所有权优于周明的债权，周明无权对房屋强制执行。

四、法院查明事实

借贷与抵押关系：2022 年 2 月 21 日，赵强与周明签订《借款合同》，借款 280 万元，以一号房屋提供抵押担保，并办理了抵押权登记，被担保数额 280 万元，债务履行期至 2022 年 5 月 20 日。

生效判决认定：

某法院 A号判决确认涉案借款为赵强个人债务，判决赵强偿还借款本金、利息及违约金；

法院 B号、C号行政判决撤销一号房屋从李芳转移至赵强名下的登记行为及赵强的不动产权证；

某法院 D号判决确认二号房屋归李芳所有，不得执行，但因一号房屋为首封法院处置，未对其作出处理。

房屋权属背景：一号房屋系李芳婚前拆迁安置所得，婚后登记在李芳个人名下，后被赵强通过伪造材料过户至自己名下，过户行为已被撤销。

执行与异议情况：周明申请执行 A号判决后，李芳对一号房屋、二号房屋提出执行异议，其中二号房屋相关诉求获支持，一号房屋因首封权问题未作处理 。

争议焦点

周明是否善意取得一号房屋的抵押权：

周明主张其借款时审查了房屋权属登记，尽到审慎义务，应适用善意取得制度；

李芳认为赵强无权处分房屋，周明不能因登记公示对抗其所有权。

周明能否就一号房屋行使优先受偿权：

周明认为其债权合法有效，抵押权登记完备，应享有优先受偿权；

赵强、李芳认为房屋权属存在争议，周明无权主张优先受偿。

案件分析

一、抵押权善意取得要件分析

无处分权认定：一号房屋属李芳婚前个人财产，赵强通过伪造材料过户并设立抵押，其抵押行为属无权处分。

善意取得条件判断：

善意要件：周明签订借款合同时，房屋登记在赵强名下，赵强出示虚假材料，且不动产登记机构已办理抵押登记。周明作为普通债权人，基于登记公信力和形式审查义务，无重大过失，应认定为善意。

合理对价：周明因出借 280 万元取得抵押权，符合 “以合理对价取得” 条件。

依法登记：双方已办理抵押权登记，满足法定公示要件。

二、登记公示效力与权利冲突

虽然赵强的房屋所有权登记被撤销，但根据法律规定，所有权登记撤销不必然导致抵押权登记失效，抵押登记仍具有公示公信效力。

在所有权与抵押权冲突时，善意第三人的合法权益应受保护。周明基于对不动产登记的信赖设立抵押权，其权利应优先于李芳的所有权主张。

裁判结果

判决周明对一号房屋折价或拍卖、变卖后的价款，在 A号民事判决书确认的赵强应偿还的借款本金 2605751 元、截止 2022 年 11 月 15 日的利息 23980 元，以及以 2605751 元为基数按年利率 14.8% 计算至实际偿还日的利息和违约金范围内优先受偿。

案件启示

不动产交易需审慎核查：债权人在设立抵押权时，应通过官方渠道核实产权归属、抵押情况，避免仅凭证件形式判断，必要时可要求产权人提供婚姻状况、共有权人同意文件等。

登记公示的法律意义：我国不动产登记具有公示公信效力，善意第三人基于登记取得的物权受法律保护，产权人需警惕他人通过非法手段转移登记。

无权处分的风险防范：产权人发现不动产被无权处分时，应及时通过法律途径撤销登记；若善意第三人已取得物权，可向无权处分人主张赔偿。

夫妻财产与债务边界：夫妻一方对外借款时，非举债方应避免在债务文件上签字，同时明确财产权属，防止个人债务牵连共有财产。

此案例明确了抵押权善意取得的适用规则，对规范不动产抵押交易、平衡各方权益具有重要参考价值。