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案件梳理

当事人关系

原告：林浩（债权人）

被告：

马明（债务人）

周强、陈芳（夫妻，房产受让人）

涉案背景

一号房屋：位于北京经济技术开发区 XX 小区，原登记在马明名下。

争议焦点：林浩主张马明在债务形成后以明显低价转让房产给周强、陈芳，请求撤销交易；周强、陈芳抗辩交易真实且价格合理，且交易时间早于债务形成时间。

关键事实

债权债务关系：

2021 年 9 月 22 日，马明向林浩出具欠条，确认借款 20 万元（购车款），约定 10 日内付清；

2022 年 11 月 25 日，法院判决马明偿还 20 万元及利息，林浩申请执行后因无财产线索终结执行。

房产交易情况：

马明与周强、陈芳于 2021 年 8 月 29 日签订《房屋买卖合同》（经纪版），约定以 750 万元转让一号房屋，含家具家电等总价，通过中介完成签约、支付定金及首付款；

2021 年 10 月 27 日签订网签合同（显示成交价 XXX 万元），并办理过户登记；

周强、陈芳提供完整付款凭证（定金 10 万元、首付款 633 万元、税费等），并通过中介支付居间服务费 15 万元、保障服务费 3.75 万元。

时间线冲突：

林浩债权形成时间为 2021 年 10 月 2 日，晚于房产交易合同签订时间（2021 年 8 月 29 日），但早于网签及过户时间（2021 年 10 月 27 日）。

争议焦点

交易价格是否构成 “明显不合理低价”：

林浩主张网签价远低于市场价（约 5 万元 /㎡），但周强、陈芳称实际成交价 750 万元（约 3.5 万元 /㎡），且同小区同户型历史成交价为 2.9 万 - 3.5 万元 /㎡，价格合理。

债务与交易的时间先后及恶意认定：

马明与周强、陈芳的实质交易（经纪版合同）是否早于林浩债权形成时间？

周强、陈芳是否明知马明存在债务而配合其转移财产？

撤销权的除斥期间是否届满：

林浩于 2023 年 8 月发现房产转让，是否超过 “知道或应当知道撤销事由之日起 1 年内” 的除斥期间？

案件分析

一、债权人撤销权的构成要件分析

主观恶意要件：

周强、陈芳提供的经纪版合同、付款记录、中介服务协议等证据形成完整链条，证明交易于 2021 年 8 月 29 日实质成立，早于林浩债权形成时间（2021 年 10 月 2 日），难以认定其明知马明未来债务而恶意受让（《民法典》第 539 条）。

价格合理性认定：

网签价与实际成交价差异系行业常见 “阴阳合同” 现象，法院以实质交易价格（750 万元）为准；

同小区同户型历史成交价显示 3.5 万元 /㎡属于合理区间，林浩提供的 “5 万元 /㎡” 证据非特定房源且缺乏权威性，不予采信（参照《民法典合同编解释（一）》第 47 条）。

除斥期间计算：

林浩于 2023 年 8 月通过查询房产登记得知转让事实，距其债权形成时间（2021 年 10 月）已超过 1 年，但法院认定 “知道撤销事由” 应从实际知情日（2023 年 8 月）起算，尚未超过除斥期间（《民法典》第 541 条）。

二、证据效力与事实认定

经纪版合同的真实性：

周强、陈芳提交合同原始载体（链家 APP 记录）、资金存管凭证、中介服务记录，证明交易真实且按流程履行，马明未到庭亦未否认交易，法院确认其效力。

债务与交易的时间隔离：

实质交易时间早于债权形成，即便网签时间在债权形成后，也不能推定受让人明知债务存在，不符合 “债务人与相对人恶意串通” 的构成要件。

裁判结果

驳回全部诉讼请求：

林浩未能证明周强、陈芳以明显不合理低价受让房产，亦无法证明受让人明知马明债务存在，不符合债权人撤销权的行使条件；

案件启示

债权人撤销权的举证门槛：

需同时证明 “交易价格显著不合理”“受让人明知债务存在”，仅凭网签价差异或时间先后难以胜诉，需提供评估报告、沟通记录等直接证据。

阴阳合同的法律风险：

实际交易价格以双方真实合意为准，债权人需穿透网签合同，核查资金流水、中介记录等实质履行证据。

交易时间的关键作用：

债务形成前已完成的真实交易，原则上受法律保护，债权人无权追溯撤销，体现 “债权不得对抗在先权利” 原则。

除斥期间的实务认定：

“知道或应当知道” 以债权人实际获取撤销事由线索为准（如查询房产登记），而非债务形成时间，需及时行使权利。