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案件梳理

当事人关系

林浩：买受人（原告）

乙公司：出卖人（被告）

甲公司：居间方

涉案房屋情况

一号房屋：位于北京市通州区合同总价 163 万元

关键事实

合同签订与履行：

2023 年 10 月 27 日，林浩与乙公司在甲公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：

林浩分三期支付房款（定金 5 万元、首期 70 万元、剩余 88 万元）；

乙公司应在 2023 年 11 月 20 日前完成房屋解押，确保过户。

林浩按约支付定金 5 万元、首期房款 70 万元，并向甲公司支付中介费 16,300 元。

违约事实：

乙公司未在约定期限内完成解押，且明确表示不再出售房屋；

乙公司仅退还房款 70 万元及部分定金 33,700 元，剩余定金 16,300 元、中介费及违约金未支付。

原告损失主张：

为履行合同提前支取 100 万元定期存款、借款 20 万元，要求赔偿定金、中介费及违约金共计 226,600 元。

争议焦点

被告是否构成根本违约：

乙未按约定解押房屋并拒绝出售，是否属于《民法典》规定的违约行为？

违约责任的承担方式：

原告能否同时主张定金罚则、违约金及中介费？

违约金计算基数应为全部房款还是已付房款？

案件分析

一、合同效力与违约认定

合同有效性：双方签订的房屋买卖合同及补充协议系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效（《民法典》第 465 条）。

根本违约的认定：乙公司未按期解押房屋且拒绝出售，导致合同目的无法实现，构成根本违约（《民法典》第 563 条）。

二、违约责任的法律适用

定金与违约金的竞合：

根据《民法典》第 588 条，当事人只能选择适用定金或违约金条款。原告经释明后选择违约金，法院予以支持。

剩余定金 16,300 元性质为未退还的合同款项，被告需返还（非定金罚则范畴）。

违约金计算标准：

补充协议约定 “房屋总价款 20% 的违约金”，原告自愿按已付房款 70 万元为基数主张 14 万元（低于法定上限），符合意思自治原则。

中介费的承担：

补充协议明确约定 “违约方承担居间费用”，甲公司收取的 16,300 元中介费属于原告实际损失，被告应赔偿（《民法典》第 584 条）。

裁判结果

被告返还剩余定金：乙公司返还林浩剩余定金 16,300 元；

支付违约金及中介费：乙公司支付违约金 140,000 元、中介费 16,300 元，合计 172,600 元；

驳回其他请求：原告主张的双倍定金因选择违约金条款而不予支持。

案件启示

违约条款的明确性：合同应清晰约定违约金计算方式（如总房款比例），避免因表述模糊引发争议。

定金与违约金的选择：

定金罚则为双倍返还，违约金需证明损失合理性，当事人可根据实际损失选择最优救济途径。

居间费用的责任归属：居间合同与买卖合同可约定违约方承担中介费用，降低守约方损失。

损失举证的重要性：提前支取存款、借款等间接损失需提供证据（如银行凭证、借条），否则可能无法获赔。

本案明确了房屋买卖中根本违约的认定及违约责任的适用规则，对同类纠纷具有参考意义。