为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。一、案件梳理

（一）人物关系

陈宇轩与刘悦琳系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为长子陈晨阳、次子陈宇辉、长女陈静宜、次女陈雅琪。陈宇轩与刘悦琳婚后购置了北京市朝阳区的一号房屋，登记产权人为陈宇轩。2015 年 8 月 20 日，刘悦琳去世，2021 年 5 月 5 日，陈宇轩去世。一号房屋随后被陈宇辉占有。

（二）房屋购置及变动情况

1999 年，陈宇轩与甲公司签订合同购买一号房屋，2000 年房屋产权登记至陈宇轩名下。2020 年 8 月 13 日，陈宇辉与陈宇轩签订《北京市存量房屋买卖合同》，并将房屋产权转移登记至陈宇辉名下。

（三）诉讼起因

陈晨阳向法院提出诉讼请求，判令确认陈宇轩与陈宇辉签订的关于一号房屋的买卖协议无效。陈晨阳称，一号房屋为陈宇轩与刘悦琳夫妻共同财产，陈宇轩无权单独处分；且陈宇轩在协议签订时已被确诊为痴呆、癫痫，无法控制和辨认自己的行为，故该房屋买卖协议应为无效。

陈宇辉辩称不同意陈晨阳的诉讼请求，称陈宇轩将房屋过户至其名下是基于陈宇轩、刘悦琳生前意愿。二老考虑到晚年均由陈宇辉照料，生前多次表示房屋是陈宇辉的财产，并将房屋交给陈宇辉占有使用，陈宇辉在 2000 年缴纳了房屋购房费用。陈宇轩在刘悦琳死亡后将房屋过户给陈宇辉，合理合法。陈宇轩生前具有完全行为能力，过户是其本人意愿，且亲自参加过户。

陈静宜述称，父母生前尤其是病重期间明确表达过房屋由四个子女继承，不可能把房屋给陈宇辉。家中位于芍药居的二号房屋已经给陈宇辉了。案涉的一号房屋如果要给陈宇辉，在母亲还在的时候就给了。该买卖合同是无效的，母亲去世后，房屋继承应该涉及父亲和四个子女，父亲没有权利处置陈静宜应得的部分。父亲老年痴呆很严重，得过脑出血，高血压也很严重，母亲去世后父亲多次走失，出院诊断是脑出血、脑梗死、痴呆、癫痫。

陈雅琪述称，母亲生病时自己一直照顾直到母亲去世，母亲也说过房子归四个子女。父亲确实有老年痴呆。该买卖合同是无效的，况且已经给陈宇辉二号房屋了。

（四）证据提交

陈晨阳提交买卖合同、询问记录、病历材料，以证明陈宇轩患有痴呆和癫痫，不能控制、辨认自己的行为，不能正确理解和表达，签订的买卖合同无效。陈宇辉不认可证明目的，陈静宜、陈雅琪予以认可。

陈宇辉提交遗嘱，以证明陈宇轩、刘悦琳生前均向其表示将房屋赠与陈宇辉，并认可房屋是陈宇辉财产，陈宇辉出资购买并长期居住使用，在 2020 年以买卖的形式过户给陈宇辉，实质上是赠与。陈晨阳、陈静宜、陈雅琪不予认可。

二、争议焦点

（一）原告诉求

陈晨阳请求法院判令确认陈宇轩与陈宇辉签订的关于一号房屋的买卖协议无效。

（二）被告诉求

陈宇辉不同意陈晨阳的诉求，主张陈宇轩将房屋过户给自己是父母生前意愿，合理合法。

（三）争议焦点

一号房屋买卖协议是否有效：陈晨阳认为协议无效，理由是房屋为父母夫妻共同财产，父亲无权单独处分母亲份额，且父亲签订协议时无行为能力。陈宇辉则认为协议有效，称是基于父母生前意愿，父亲有行为能力且亲自办理过户。

房屋的实际归属意愿：陈晨阳、陈静宜、陈雅琪称父母生前表示房屋由四个子女继承；陈宇辉称父母生前表示将房屋赠与自己。

三、裁判结果

法院判决确认被告陈宇辉与陈宇轩于 2020 年 8 月 13 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

四、案件分析

（一）房屋性质及遗产继承问题

一号房屋购置于陈宇轩与刘悦琳婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产。刘悦琳死亡后，其在房屋中的份额成为遗产，应由其继承人（陈宇轩及四个子女）依法继承。在此情况下，房屋处于共有状态，各继承人对房屋共同享有所有权。

陈宇辉与陈宇轩在未对刘悦琳遗产进行析产继承的前提下，就以买卖形式转移房屋产权登记，这一行为涉及对刘悦琳遗产份额的处分。由于现有证据无法证实陈宇辉所主张的刘悦琳生前将房屋赠与他的说法，所以陈宇辉与陈宇轩签订的合同实际上处分了刘悦琳的遗产份额。并且，陈宇辉未支付合理对价，这种行为存在明显恶意，损害了陈晨阳等其他继承人的合法利益，根据法律规定，该部分合同内容应认定为无效。

（二）买卖合同的真实意思表示问题

陈宇辉主张双方虽签订买卖合同，但实质为赠与。然而，从合同形式来看，双方签订的是买卖合同而非赠与合同。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在此案中，双方签订买卖合同的行为并非其真实的意思表示，因为真实意图若是赠与却采用了买卖的合同形式，所以该买卖合同应属无效。

陈宇辉提交的遗嘱，从法律关系角度分析，应属于遗嘱继承范畴，并非赠与法律关系。遗嘱是在被继承人死亡后才生效的法律行为，不能依据此遗嘱认定陈宇轩生前有赠与房屋给陈宇辉的意思表示。对于案涉房屋的遗产继承问题，因本案主要聚焦于买卖合同效力，故双方可另行通过合法途径解决。

五、胜诉办案心得

（一）证据收集与整理

全面收集证据：作为原告陈晨阳的代理人，在案件办理过程中，着重收集了能够证明房屋为夫妻共同财产的证据，如购房合同、产权登记信息等，明确房屋的原始归属状态。同时，广泛收集陈宇轩身体状况的病历材料，包括医院诊断证明、治疗记录等，用以证明陈宇轩签订买卖协议时可能不具备完全民事行为能力。还收集了询问记录等辅助证据，从多方面构建证据体系。

证据梳理与呈现：对收集到的证据进行系统梳理，按照房屋产权演变、当事人身体状况、交易过程等逻辑顺序进行分类整理。在庭审中，清晰、有条理地向法庭呈现证据，使法官能够直观地了解案件事实，增强证据的说服力。例如，通过对比购房时间与婚姻存续时间，突出房屋的夫妻共同财产属性；通过展示病历材料中的关键诊断信息，证明陈宇轩的身体状况对其行为能力的影响。

（二）法律条文精准运用

结合案件事实阐述法律依据：在庭审辩论中，紧密结合案件事实，精准引用相关法律条文。针对房屋买卖协议中涉及的陈宇轩无权单独处分夫妻共同财产中刘悦琳份额的问题，依据夫妻共同财产处分的法律规定进行阐述；对于陈宇轩行为能力对合同效力的影响，依据民事行为能力认定的法律条文进行分析。通过将法律条文与案件事实紧密结合，清晰地向法庭阐述原告主张的合法性，增强观点的权威性和可信度。

（三）应对被告抗辩

提前预判抗辩观点：在案件准备阶段，充分考虑被告可能提出的抗辩观点，如陈宇辉可能主张父母生前有赠与意愿、父亲有行为能力等。针对这些可能的抗辩，提前制定应对策略，收集反驳证据。

有力反驳抗辩观点：在庭审中，当被告提出抗辩时，以充分的证据和严谨的法律分析进行反驳。对于陈宇辉提交的遗嘱，从法律关系角度指出其属于遗嘱继承而非赠与，且遗嘱生效时间与本案争议的合同效力问题无关；对于陈宇辉声称陈宇轩有行为能力的说法，通过展示病历材料、询问记录等证据，证明陈宇轩当时的身体状况导致其可能不具备完全行为能力。通过有力的反驳，削弱被告抗辩观点的影响力，维护原告的合法权益。