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一、案件梳理

（一）当事人关系

赵建国与李丽芳系夫妻，育有长子赵宇和幼子赵阳。赵宇的配偶为被告林晓悦 。

（二）涉案房屋及拆迁情况

1982 年，赵建国向公社 X 生产大队申请在原宅基地新建 6 间房屋，1983 年建成。1993 年 6 月 29 日，位于北京市通州区 X 村 XX 号的宅院登记在林晓悦名下。2004 年 10 月 15 日，赵建国与赵宇、赵阳订立《分家单》，约定 XX 号院内正房七间中东数三间半及东厢房两间归赵宇，西数三间半及西棚房两间归赵阳 。2009 年，赵阳就 XX 号院内房屋继承问题起诉赵宇，法院调解后确认 XX 号院内正房七间中的西侧三间半、西厢房两间归赵阳。

2023 年 10 月，X 村所在区域被纳入开发项目。2024 年 1 月 13 日，林晓悦确认自己为 XX 号院宅基地的被搬迁人。2024 年 3 - 4 月，相关公司对 XX 号院宅基地房屋进行勘测评估。2024 年 5 月 1 日，林晓悦委托他人与被告 M 公司签订《集体土地上住宅房屋搬迁补偿协议》及《集体土地上住宅房屋搬迁安置及临时周转协议》。但协议签订后，M 公司在房屋未交付情况下向林晓悦支付了搬迁补偿款，目前涉案院落由赵阳占有使用。

（三）各方主张及证据

赵阳请求法院判定林晓悦与 M 公司就 X 村 XX 号院签订的搬迁协议无效，并要求被告承担诉讼费。赵阳称涉案宅院房屋由父母 1983 年所建，1993 年登记时误登在林晓悦名下且无法更改。父母过世后，经法院调解确定自己拥有院内部分房屋所有权。在未与其达成搬迁一致的情况下，林晓悦与 M 公司私下签订协议，侵犯其财产权。为此，赵阳提交了 X 村村委会证明、分家单、法院调解书等证据，证明自己对院内部分房屋的所有权。

林晓悦辩称不同意赵阳诉求，认为集体土地证登记涉案宅基地在自己名下，依据集体土地搬迁政策，自己是被搬迁人，且家人符合安置人身份要求，M 公司依据政策和登记文件确定其为被搬迁人合法合规，签订的协议有效。

M 公司辩称不同意赵阳诉求，称对涉案宅基地上房屋分家协议及法院调解书不知情，作为善意第三人，依据土地权属证书及拆迁安置政策确定林晓悦为被搬迁人并签订协议无过错。协议未将拆迁安置利益确定给林晓悦一人，未侵害赵阳财产权，赵阳可与林晓悦协商或另诉主张权利。同时表示依据拆迁安置政策只能确定一名被搬迁人，林晓悦是土地证所有人，只能与其签订协议，且对宅基地及房屋测绘确定的补偿数额合理公允，未侵害赵阳财产权，请求驳回赵阳诉求。

二、争议焦点

（一）涉案搬迁协议是否有效

赵阳主张协议无效，认为自己对院内部分房屋有所有权，林晓悦与 M 公司签订协议侵犯其权益；林晓悦与 M 公司认为协议有效，需明确协议是否存在无效情形。

（二）被搬迁人的认定是否准确

依据拆迁政策，需综合考虑多种因素确定被搬迁人，本案中对林晓悦作为被搬迁人的认定存在争议，需判断其认定是否符合政策规定。

（三）M 公司是否存在过错

赵阳认为 M 公司在明知其权益情况下仍与林晓悦签约存在过错；M 公司称自己不知情且依政策签约无过错，需确定 M 公司在签约过程中的责任。

三、裁判结果

被告林晓悦与被告 M 公司于 2024 年 5 月 1 日签订的《集体土地上住宅房屋搬迁补偿协议》《集体土地上住宅房屋搬迁安置及临时周转协议》无效。

四、案件分析

（一）房屋所有权及原告主体资格认定

根据赵阳提交的证据及各方陈述，能确认 X 村 XX 号院正房七间中的西侧三间半归赵阳所有，所以赵阳作为与涉案宅基地存在关联的主体，有权对相关协议效力提起诉讼。

（二）被搬迁人认定分析

登记存在瑕疵：从之前案件证据可知，赵阳、林晓悦及其爱人赵宇均认可涉案院落宅基地使用权人为赵建国，1993 年宅基地使用权登记存在错误或瑕疵。

不符合政策规定：按照拆迁政策，遇法定继承时，应由所有法定继承人或受托人办理拆迁手续，或在法定继承人无法达成一致时由宅基地实际使用人作出承诺后签订相关协议。本案中，赵阳、赵宇系涉案院落内房屋的继承人，拆迁前二人都将院内房屋对外出租，均未实际居住，且宅院内户籍在册人员均为城镇居民，M 公司仅以宅基地使用权证登记人员认定被搬迁人，不符合拆迁政策要求。若考虑院内房屋继承后有翻建情况，应按房屋实际所有权人综合认定，涉案院落房屋所有权人包括赵阳家庭成员以及林晓悦家庭成员，仅考虑林晓悦家庭利益，忽视赵阳家庭利益，有失公平。

（三）M 公司与林晓悦行为分析

明知情况：签约前协商过程中，赵阳及其爱人多次与拆迁部门协商，并向拆迁部门提交证据材料，M 公司相关人员参与协商，应当知晓涉案院落宅基地使用权人登记存在错误或瑕疵，却仍简单以宅基地使用权证登记人员认定被搬迁人。

协议履行存疑：林晓悦与 M 公司签订的协议约定，林晓悦应在协议签订后七日内搬迁交房，未交房则不应支付搬迁补偿款。但协议签订后，涉案院落因赵阳占有使用未完成交房，M 公司仍支付搬迁补偿款，无法排除林晓悦与 M 公司私下商榷的可能。

综合上述分析，有足够理由相信 M 公司与林晓悦明知集体土地使用权证中土地使用权人登记存在错误或瑕疵，仍协商签订补偿协议和周转协议，导致赵阳不符合拆迁政策被安置人条件，无法得到安置，合法权益受损。现 M 公司无法对赵阳单独安置，除确认协议无效外，赵阳无其他权利救济途径，故法院支持赵阳主张协议无效的诉讼请求。

五、胜诉办案心得

（一）证据收集与整理

律师充分收集各类证据，如村委会证明、分家单、法院调解书等，构建完整证据链，有力证明原告对部分房屋的所有权及被告协议签订存在问题。在类似案件中，全面且细致地收集证据至关重要，不仅要涵盖书面文件，还需关注相关沟通记录、协商过程证据，确保证据能全方位支撑诉求。

（二）法律适用与解释

精准运用《中华人民共和国民法典》中关于民事法律行为无效、权益保护的条款，以及结合拆迁安置政策法规，对案件进行分析。详细阐释法律条文与案件事实的关联，明确被告行为违反法律及政策规定之处，为法官裁判提供清晰法律依据，引导法官作出公正判决。

（三）庭审策略与技巧

庭审中，清晰阐述案件来龙去脉及原告权益受损情况，抓住被告答辩漏洞，如被搬迁人认定错误、协议履行异常等关键问题进行反驳。利用证据和法律规定，逻辑清晰地论证原告主张，增强说服力，促使法官认可协议无效的观点，保障原告合法权益。