为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

家庭与房产背景：陈树和李秀丽是北京市房山区 C 村民，二人系夫妻关系，育有女儿陈悦、陈颖。陈树于 1996 年 9 月 12 日离世，李秀丽在 2002 年 2 月 25 日去世，留下位于北京市房山区一号的一处宅院。陈英与陈树是兄弟姐妹关系。

房屋买卖详情：2006 年 10 月 18 日，陈英与王强私下签订《房屋买卖协议书》，将该宅院售予王强。王强在 2019 年 1 月 17 日逝世，吴萍是王强的妻子，承接相关权利义务。起初，房屋买卖协议由王强与陈英签订，因王强夫妇为居民户口，后将协议修改为由王强的儿媳刘梅与陈英、陈树签订（陈树的签名由陈英代签）。协议表明，本村村民陈英、陈树将一号的四间北房，按 × 村委会核发林权证确定的使用面积地界，以 8600 元价格，将使用权移交给刘梅无限期使用。经法院向刘梅核实，实际购房人和居住人是吴萍、王强夫妇，只因刘梅是农民户口才由其签订合同，且刘梅并非房山区 C 村村民。协议签订后，陈英交付房屋，王强、吴萍付清房款。之后，王强、吴萍将两块宅基地合并，建成 11 间半房屋并修筑了围墙，现涉诉房屋由吴萍居住使用。

原被告主张：原告陈悦、陈颖称，她们是合法继承人，王强不是 C 村集体经济组织成员，陈英无权处分，双方买卖行为损害其合法权益，违反法律法规的强制性规定，于是诉至法院，要求判决被告陈英与王强在 2006 年 10 月 18 日签订的《房产买卖协议》无效，并判令被告吴萍将房屋恢复原状、返还给她们。被告吴萍不同意返还，称这里是自己安身立命的地方，买房时是荒地，后来建成现在的样子，不同意按现行标准评估赔偿，房屋买卖是否有效由法院判决。被告陈英称，卖房时并非擅自处分，连同自己 0.37 亩宅基地一起出售共得 8600 元，分给陈悦、陈颖 4500 元，卖房时她们知情，而且原房屋已不存在，无法恢复原状，请求法院依法裁判。

二、争议焦点

原告诉求：原告陈悦、陈颖要求确认被告陈英与王强签订的《房产买卖协议》无效，判令被告吴萍将房屋恢复原状并返还。理由是王强非集体经济组织成员，陈英无权处分，买卖行为损害其权益且违反法律规定。

被告抗辩：被告吴萍不同意返还，认为房屋是自身安身之处，不同意按现行评估标准赔偿，房屋买卖效力由法院判定。被告陈英称卖房时原告知情且已分钱，原房屋已不存在无法恢复原状，请求法院依法判决。

核心争议：本案核心争议在于陈英与王强签订的房屋买卖协议的效力，以及吴萍是否应将房屋恢复原状并返还，涉及农村宅基地买卖的合法性、原被告权利义务关系等法律问题。

三、裁判结果

被告陈英与被告王强、吴萍于 2006 年 10 月 18 日签订的房屋买卖协议无效。

驳回原告陈悦、陈颖的其他诉讼请求。

四、案件分析

合同效力判定：根据我国土地管理法，农村宅基地归农民集体所有，其使用权不得随意出让、转让。虽然协议表述为将使用权无限期移交，但实际属于房屋买卖行为。王强、吴萍及其家人并非涉诉房屋所在地集体经济组织成员，并且未将户籍迁入，依法不应享有该集体经济组织宅基地使用权。因此，陈英与王强签订的协议以及与刘梅签订（实际由王强、吴萍履行）的协议，因为违反法律强制性规定，应属无效。

恢复原状与返还诉求分析：如今宅院内是吴萍、王强夫妇新建的十余间房屋，原有房屋已不存在，恢复原状客观上无法实现。所以，对于原告要求恢复原状并返还房屋的诉求，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

精准把握法律规定：代理此类案件，需精准掌握土地管理法中关于农村宅基地的规定。本案中，明确非集体经济组织成员不得购买农村宅基地上房屋，为判断合同效力提供关键依据。

全面梳理案件事实：全面梳理家庭关系、房屋继承情况、买卖过程及各方陈述等事实。通过清晰呈现房屋买卖细节、当事人身份及行为，准确判断案件走向。

合理运用证据材料：合理运用证明信、宅基地林权证、房产买卖协议书、死亡证明、证人证言等证据。本案中，依据这些证据确定房屋权属、买卖关系及履行情况，增强主张可信度。