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一、案件梳理

初次房屋交易：2003 年 12 月 9 日，原告王志强与被告刘建良签订《房产买卖合同》，约定王志强将位于北京市大兴区一号的 7 间房屋，以 30,000 元价格转让给刘建良。协议签订后，刘建良交付购房款，王志强交付房屋。但因刘建良为城镇居民，依据法律规定不能购买农村房屋，双方交易存在法律瑕疵。

初次交易无效认定：2017 年 11 月 24 日，王志强因意识到房屋买卖无效，向大兴法院起诉，要求确认其与刘建良之间的房屋买卖无效。2018 年 10 月 25 日，北京市大兴区人民法院作出判决，判决该《房屋买卖合同》无效，且二审维持该判决，判决已发生法律效力。

房屋拆除与再次交易纠纷：刘建良购买房屋后未居住，房屋年久失修成危房。2017 年 10 月 30 日，王志强担心房屋倒塌伤及他人，因其仍是宅基地合法使用人，便自行拆除房屋。拆除后，被告赵大军称刘建良已将房屋卖给他，并要求王志强赔偿损失，双方协商无果。赵大军于 2017 年 11 月 24 日向大兴法院提起诉讼，至此王志强得知刘建良与赵大军于 2017 年 4 月 30 日签订了《房屋买卖合同》。

再次房屋交易详情：2017 年 4 月 30 日，刘建良（甲方）与赵大军（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将 2003 年从王志强处购买的房屋及院落出售给乙方。合同详细描述了房屋状况，包括院落尺寸、房屋间数、建筑面积及四至范围等，并约定房屋价格为 760,000 元，分二期支付。

纠纷处理与协议签订：2017 年 10 月 30 日房屋被拆除后，赵大军报警。2017 年 11 月 1 日，赵大军与王志强签订《赔偿协议书》。协议约定王志强将房屋恢复原状交付赵大军，赵大军承担恢复重建部分费用，建成特定规格房屋后支付王志强劳务费 10,000 元。若王志强违约，需支付违约金 1,000,000 元。同时约定房屋拆迁收益双方三七分成，赵大军得七成，王志强得三成，赵大军谅解王志强涉嫌损毁财物行为。

当事人信息及其他事实：王志强户别为农业家庭户，住址为涉案房屋地址。赵大军户籍所在地为江苏省某镇。刘建良户籍所在地为北京市丰台区某地址。庭审中，双方认可涉案宅基地面积为 267 平方米，对被拆除前房屋面积说法不一，刘建良与王志强的合同记载为 140 平米，王志强称 99 平方米，赵大军称 131 平方米。

二、争议焦点

原告诉求：原告王志强要求确认被告刘建良与被告赵大军于 2017 年 4 月 30 日签订的《房屋买卖合同》无效，判令刘建良、赵大军共同返还位于北京市大兴区一号的宅基地，并由被告承担本案诉讼费。理由是其与刘建良的房屋买卖已被法院确认无效，刘建良与赵大军的买卖也应无效，且自己是宅基地合法使用权人。

被告抗辩：被告刘建良称涉案房屋已卖给赵大军，合同是双方真实意思表示，房屋已不受自己支配，不同意王志强诉求。被告赵大军不同意王志强全部诉求，认为即便王志强与刘建良合同无效，王志强仍应按与自己签订的协议履行。还称王志强在自己起诉前就知晓房屋所有权变化，且王志强擅自拆除房屋涉嫌故意毁坏财产罪，双方已达成协议，王志强应履行义务。

反诉诉求与抗辩：赵大军反诉要求王志强给付现金补偿 2,000,000 元、违约金 1,000,000 元，并承担诉讼费用。理由是王志强私自拆除其合法占有的房屋，虽达成和解协议但未履行。王志强对反诉辩称，反诉请求与本诉无关联性不应合并审理，涉案宅基地所在村为保留村无拆迁补偿，自己家人拆除的是自家房屋，赵大军诉求无依据，且赵大军属恶意诉讼。

核心争议：本案核心争议包括刘建良与赵大军签订的《房屋买卖合同》效力、宅基地返还问题、王志强是否应向赵大军支付补偿及违约金，涉及农村房屋买卖合法性、合同无效后果、协议效力以及双方责任认定等法律问题。

三、裁判结果

确认刘建良与赵大军于 2017 年 4 月 30 日签订的《房屋买卖合同》无效。

赵大军于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区一号的宅基地返还给王志强。

王志强于本判决生效之日起十日内给付赵大军补偿 838,838 元（宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿）。

四、案件分析

合同效力认定：农村房屋买卖涉及宅基地使用权转让，宅基地使用权与集体经济组织成员特定身份相关。刘建良、赵大军均非涉案房屋所在地集体经济组织成员，不具备取得涉案房屋及宅基地主体资格。王志强与刘建良的《房产买卖合同》已被生效判决确认为无效，刘建良与赵大军签订的《房屋买卖合同》因损害集体经济组织合法权益，亦属无效合同。

宅基地返还与责任认定：合同无效后，因合同取得的财产应返还。涉案宅基地由赵大军实际控制，为减少纠纷，判决由赵大军将宅基地直接返还给王志强。考虑到王志强先出售房屋又主张合同无效，有违诚实信用原则，认定其对合同无效后果负主要责任，赵大军负次要责任。

补偿金额确定：参考临近地区棚户区改造补偿方案，确定涉案宅基地区位补偿价。根据双方认可的宅基地面积，结合补偿方案中不同面积段的补偿标准，计算出王志强应给付赵大军的宅基地区位补偿价。对于被拆除房屋面积，采信赵大军说法，参考临近地区补偿标准及房屋使用年限等因素，酌情确定房屋重置成新价、房屋装修及附属物补偿标准，计算出相应补偿金额。

协议效力认定：《赔偿协议书》内容实质是变相转让涉案宅基地使用权，该部分及基于此约定的违约金条款均属无效，故对赵大军主张的违约金不予支持。

五、胜诉办案心得

精准把握法律规定：代理此类案件，需精准把握农村房屋买卖、宅基地使用权相关法律规定。本案中，明确非集体经济组织成员购买农村房屋合同无效，以及合同无效后的法律后果，为案件处理提供坚实法律基础。

应对争议焦点：针对原被告争议焦点，从法律和事实两方面应对。在合同效力、宅基地返还、补偿责任等问题上，依据法律规定结合案件事实进行分析论证，维护当事人合法权益。

考虑公平与诚信原则：在处理案件时，充分考虑公平与诚信原则。本案中，基于王志强先售房后主张无效的行为，认定其负主要责任，平衡双方利益，实现法律效果与社会效果统一。