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一、案件梳理

合同签订与房屋交付：2016 年 12 月 16 日，林宇良与北京 S 公司签订《北京市房地产预售合同》，以 820 万元购买大兴区某村地块房屋。2019 年 1 月 1 日交房后，林宇良发现套内有 3 平米空间与地面高差 1 米，影响使用功能。

原告维权与被告抗辩：林宇良多次与北京 S 公司交涉无果，通过信访获北京市规土委答复，显示合同及相关图纸与实际不符，认为公司存在欺诈。

北京 S 公司则称案由应为商品房预售合同纠纷；林宇良诉求不具体；涉案房已达交付条件；林宇良委托第三人接收并改造房屋，林宇良主张无依据。

法院查明事实：林宇良已取得房产证，其举证客厅内衣帽间下有高出 1 米平台，下方为电梯，称系北京 S 公司擅自改设计。信访答复表明涉案楼审批核验阶段无高差问题。房屋户型图显示争议区域为储藏室，约 3 平米，合同层高 3.1 米，被告加装电梯占用储藏间 1 米高度，且储物间实际尺寸与户型图有差异。

二、争议焦点

原告诉求：林宇良要求北京 S 公司支付层高损失 173468.31 元（按合同单价 ×3 平米）、违约金 10 万元（依合同补充条款），承担诉讼费。

被告抗辩：北京 S 公司请求驳回林宇良起诉或诉求，认为其案由错误、诉求不明确、房屋合规、林宇良已委托他人接收改造房屋

核心争议：北京 S 公司是否违约及如何担责，包括层高损失赔偿、违约金支持与否，林宇良诉求是否合理，赔偿依据是否充分。

三、裁判结果

北京 S 公司 7 日内支付林宇良房屋层高损失 10 万元。

驳回林宇良其他诉求。

四、案件分析

合同违约认定：法院认定北京 S 公司未按合同约定层高交房构成违约，林宇良主张赔偿损失合理。

损失赔偿计算：林宇良按 3 平米算损失欠妥，法院综合层高瑕疵影响、空间利用等因素，酌定损失为 10 万元。

违约金判定：因合同未明确约定违约金，且损失已考虑违约，不再支持林宇良的违约金诉求。

五、胜诉办案心得

深度剖析合同条款：处理商品房预售合同纠纷，律师要严谨研读合同。本案中，房屋层高约定成为关键。律师需比对合同层高与实际交付情况，判断被告违约；对合同模糊表述，结合行业惯例、交易背景及《民法典》合同编解读，明确双方权利义务，为诉讼策略奠基，掌握诉讼主动权。

有效应对被告抗辩：针对被告提出的案由错误，律师依据相关规定和案件事实，说明本案符合商品房预售合同纠纷构成要件。对于诉讼请求不具体，细化层高损失赔偿计算依据，明确物业费诉求与房屋交付瑕疵关联。利用信访答复、房屋照片、证人证言等证据，反驳被告关于房屋合规、原告委托他人接收改造等抗辩，维护原告权益。

全面收集关键证据：证据是诉讼核心。本案中，合同明确双方初始约定；信访答复从官方证实房屋实际与合同不符；户型图对比凸显被告可能的擅自改动。此外，收集沟通记录、同小区类似情况证明等，遵循法律程序，确保证据合法、真实、关联，有力支撑原告主张。