房产买卖律师解析要点:朋友共同出资买房起争议,起诉分割房屋胜诉关键
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  • 2025-03-17

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

2020 年 1 月,林晓琳与张文商定,以张文名义竞拍北京市昌平区 × 号房屋(X 号房)。此前,双方多次沟通竞拍事宜,并在 1 月 20 日至 2 月 10 日通过微信协商《合伙买房协议》,约定各占 50% 产权,共享房屋各项权利,共担费用,违约需赔偿。但张文未在协议上签字。

1 月 12 日,林晓琳转 5 万元保证金给张文。1 月 15 日,张文向法院转 10 万元保证金。1 月 16 日,张文以 126.5 万元竞得房屋。后续林晓琳通过母亲账户分两次转购房款,张文将两人出资转至法院账户。4 月 20 日,法院裁定房屋归张文。9 月 28 日及 10 月 16 日,张文缴纳相关税费并取得产权证书。

4 月 10 日,张文将房屋出租,前 4 个月每月向林晓琳转 2400 元房租分成。8 月起,张文不再支付。5 月 23 日,张文否认合伙约定,称林晓琳出资为借款。林晓琳因购房资格问题,变更诉求为要求张文返还购房款及增值折价款,并增加房屋收益分配等诉求。此外,房屋有未交物业费和供暖费。法院委托评估,房屋现值 161.8 万元,林晓琳申请租金评估未获准许。

二、争议焦点

原告诉求:林晓琳最初诉求确认房屋按份共有,后改为要求张文返还购房款及增值折价款。增加诉求包括确认房屋出租收益 50% 归自己、明确租金标准、支付逾期利息、承担保全等费用。

被告抗辩:张文称协议不合法、未签字,怀疑协助林晓琳转移财产。认为房屋归自己,林晓琳出资是借款,之前转款为理财收益。拒绝支付 2020 年 8 - 10 月及 2021 年 2 月后的租金,不认可林晓琳的赔偿诉求,要求处理相关税费和物业费。

核心争议:合伙买房协议效力、房屋权利归属及折价款计算、租金收益分配以及原告各项诉求的合理性。

三、裁判结果

张文在判决生效 7 日内,支付林晓琳扣减税费、物业费、供暖费后的购房款及增值折价款共 765,210.64 元。

张文在判决生效 7 日内,支付林晓琳租金收益 20,250 元。

驳回林晓琳其他诉讼请求。

四、案件分析

协议效力:虽未签书面协议,但依微信沟通和转账情况,法院认定双方有口头合伙购房协议且有效,张文主张无效不被采信。

房屋权利及折价款:按协议双方各占 50% 产权,因林晓琳无购房资格,房屋归张文。法院采信评估结果,计算出张文应支付林晓琳款项。按约定,相关费用双方各担 50%,经折算确定最终支付金额。

租金收益:租金收益分割需基于实际收益,林晓琳相关诉求依据不足未获支持。法院依租赁合同确认 2020 年 8 - 10 月无收益,支持林晓琳共有期间合理租金收益,房屋分割后其租金诉求未获支持。

五、胜诉办案心得

证据收集整理:收集通讯、转账等证据,梳理微信记录和转账明细,证明双方合意及履行情况。

法律适用:精准运用合伙购房、按份共有法规,依法律和协议主张权益。

诉讼策略:依案件情况合理调整诉求,结合证据和法律确保诉求合理。

应对抗辩:预判被告抗辩,准备反驳证据和法律依据。

 


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