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一、案件梳理

借款与委托背景：2015 年 2 月，原告何俊辉与林婉梅为夫妻关系，分别是丰台区 ×× 号及 ×× 号房产原产权人。因北京 a 公司急需生产资金，拟向北京 B 公司借款，何俊辉与林婉梅于 2 月 12 日与该公司指定人员刘振华签订《借款合同》，并在公证处办理具有强制执行效力公证。同时，针对用于抵押的两套房产，二原告为被告张宇出具办理相关事宜的《委托书》并公证。《借款合同》约定借款 300 万元，借款期 2015 年 2 月 12 日至 2015 年 6 月 11 日，月利率 1.86%，到期一次性还本、按月计息。借款后，北京 a 公司未完全依约还款，但在 2015 年 3 月 25 日还款 2.922 万元，4 月 24 日还款 5.58 万元，关联公司北京 C 公司于 2015 年 7 月 23 日还款 5.58 万元。

房屋过户与回购：2015 年 6 月 29 日，张宇持《授权书》将 ×× 号房转移给杨阳，7 月 9 日将 ×× 号房转移给王雅丽。二原告得知后，为保住房产，林婉梅于 2015 年 8 月 28 日分别与杨阳、王雅丽签订《北京市存量房屋买卖合同》回购房产，为此支出 393.4 万元。交涉中，何俊辉、林婉梅与王雅丽、杨阳各虚签一份金额为 300 万元、400 万元的《借款合同》，林婉梅办理他项权利证书。此后，各方多次交涉未达成一致，涉案房产未能变更登记回原告名下。直至 2019 年 4 月 1 日，在原告急需出售房产归还银行贷款时，杨阳、王雅丽配合将房产出售给案外人。

原告授权与损失主张：原告在授权书中特别注明出售价格不低于市场平均价格，但被告在原告有还款能力且未通知原告的情况下转让房屋所有权。经测算，截至 2015 年 8 月 28 日，借款 300 万元应偿付本息 3361400.55 元，扣除已还款，仅欠付本息 3158980.55 元，原告多支出 713507.45 元，认定被告出售价格低于市场价格。此外，被告行为导致原告购房资格由首套变为二套，契税由 1% 变为 3%，造成经济损失。

二、争议焦点

原告诉求：原告何俊辉、林婉梅请求判令被告张宇承担因不当行使代理权出售房屋给原告造成的经济损失 775019.45 元及该款利息损失直至款项付清（暂计算为 818476.6 元）；判令被告承担再次购买房屋多支出的契税 79600 元；判令被告承担诉讼费。原告认为被告未按授权要求出售房屋，给其造成重大经济损失。

被告抗辩：被告张宇不同意原告诉讼请求。称二原告与自己及父亲相识已久，在民间借贷纠纷中共同信任自己办理相关事项。2015 年 6 月二原告通知其将房屋过户至杨阳、王雅丽名下，自己按指示办理，不存在不当行使代理权。且二原告起诉已过诉讼时效，2015 年二原告对外负债多，房屋过户可能与法院执行有关，二原告现在称其代理权不当有违诚信。

核心争议：本案核心争议在于被告张宇是否不当行使代理权，是否应承担原告主张的经济损失及契税损失，以及原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。

三、裁判结果

驳回原告何俊辉、林婉梅的诉讼请求。

四、案件分析

诉讼时效判定：权利人权利受损害事实发生在 2017 年 9 月 30 日之前，原告在 2015 年知晓房屋过户并于 8 月 28 日支付回购款项，此时已知侵权事实发生，诉讼时效起始日为 2015 年 8 月 29 日，按民法通则规定，二年诉讼时效于 2017 年 8 月 29 日届满，原告第一项诉求因诉讼时效届满被驳回。2019 年出售房屋发生的契税损失，诉讼时效为三年，起诉时未超时效。

代理权行使认定：原告公证委托被告办理房屋相关事宜，且出具《确认函》表明对房屋过户知悉且认可，故原告称被告不当行使代理权的主张，法院不予采信。

损失赔偿判定：即便如原告所述，房屋购回及 2019 年出售均为原告决定，用于偿还原告个人债务，原告要求被告支付契税损失无事实及法律依据，法院不予认可。

五、胜诉办案心得

精准把握诉讼时效：代理此类案件，律师需精准把握诉讼时效规定。本案中，准确判断原告各项诉求的诉讼时效起算点和期间，利用诉讼时效抗辩维护被告权益。

审查委托授权证据：仔细审查委托授权相关证据，明确代理人权限范围。本案中，依据原告出具的委托书及确认函，有力反驳原告关于被告不当行使代理权的主张。

剖析损失因果关系：深入剖析原告损失与被告行为之间的因果关系。本案中，证明原告损失并非由被告行为直接导致，从而使被告无需承担赔偿责任。

应对原告主张策略：提前预判原告可能的主张，准备充分证据和法律依据。本案中，针对原告对被告不当行使代理权及损失赔偿的主张，从事实和法律层面进行有力回击。