(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
陈建国与林婉清是夫妻，育有三个子女，分别是大女儿陈嘉怡、大儿子陈宇轩和小儿子陈皓阳。陈皓阳与苏雅琴结婚，婚后育有一女陈诗涵。1996 年 8 月 1 日，陈建国与某单位签订《房屋买卖契约》，购得北京市丰台区一号房屋（以下简称 “诉争房屋”），1998 年 2 月 17 日，该房屋登记在陈建国名下。
二、案件经过
一审阶段
原告起诉：陈建国、林婉清向一审法院起诉，请求确认陈建国与陈诗涵签订的《北京市存量住房买卖合同》无效；判令诉争房屋归其所有；判令陈诗涵赔偿损失 10 万元（含精神损失、保全及诉讼费用）。
被告上诉：陈诗涵上诉，称一审程序违法，未依其申请调取公证处及不动产登记事务中心相关材料，导致事实认定不清、法律适用错误。还主张《赠与合同》是双方真实意思表示，已实际履行，房屋产权已登记至自己名下，且自己愿意赡养老人，而陈建国、林婉清有违诚信原则。
各方答辩：陈建国、林婉清同意一审判决，不同意陈诗涵上诉请求。陈皓阳同意陈诗涵上诉请求。
一审法院查明事实
2020 年 11 月 17 日，陈建国、林婉清向陈皓阳出具委托书并公证，委托事项包括办理央产房上市、公房改商品房手续，领取不动产权证书，代签文件、缴费及其他相关事宜，但不包括出售或赠与诉争房屋。
2021 年 1 月 11 日，陈建国（出卖人）与陈诗涵（买受人，陈皓阳作为委托代理人签字）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格 100 元，应于 2021 年 1 月 6 日前支付，合同对违约责任、争议解决方式等未填写。
同日，陈建国与陈皓阳到不动产登记中心办理过户登记，登记中心询问时隐瞒房屋为夫妻共同财产事实，询问笔录签名处有陈建国手印，但签名由陈皓阳代签。
2021 年 1 月 13 日，诉争房屋变更登记至陈诗涵名下。庭审中，林婉清称不同意给房且不知情，陈诗涵称房款 100 元未支付。
一审法院认为
根据《中华人民共和国民法典》第 154 条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。诉争房屋是夫妻共同财产，陈诗涵、陈皓阳明知却在林婉清不知情且未追认的情况下签订合同，陈诗涵也无证据证明林婉清同意卖房。
委托书委托权限不包括售房或赠与，登记时隐瞒房屋共有事实作虚假陈述，房屋以不合理低价转让且房款未付，故认定房屋买卖合同签订存在恶意串通，合同无效。
陈建国、林婉清请求确认房屋归其所有及赔偿损失不属于本案处理范围，且无证据证明精神损失，故不予支持。
二审阶段
陈诗涵提交申请与证据：陈诗涵提交两份调查取证申请，申请调取公证档案材料和不动产登记事务中心询问录音录像等材料，还提交 2019 年 9 月 28 日与林婉清的录音文件，证明林婉清对赠与房屋知情且与陈建国恶意串通诉讼。
法院调取证据与质证：法院依申请调取证据并组织质证，陈诗涵认可证据真实性但认为不全面，陈建国、林婉清认可真实性但不认可证明目的，陈皓阳质证意见与陈诗涵一致。
二审裁判结果
确认陈建国与陈诗涵于 2021 年 1 月 11 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
驳回陈建国、林婉清的其他诉讼请求。
三、案件分析
关键证据梳理：本案关键在于梳理房屋产权归属证据、委托书公证内容以及房屋买卖和过户过程中的相关文件。诉争房屋产权证书明确其为陈建国、林婉清夫妻共同财产，而委托书公证内容清晰显示委托权限不涵盖售房或赠与，这直接否定了陈诗涵、陈皓阳对售房行为的合法性主张。
法律适用分析：准确适用《中华人民共和国民法典》第 154 条关于恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效的规定。从房屋买卖过程看，林婉清不知情且未追认，房屋以不合理低价转让且房款未付，登记时隐瞒共有事实，完全符合恶意串通的构成要件。
对方主张的反驳：对于陈诗涵提出的林婉清知情、《赠与合同》有效等主张，通过证据逐一反驳。公证事项以公证书内容为准，陈诗涵无充分证据证明林婉清同意售房，其提交的录音等证据也无法形成完整证据链证明其主张。
四、办案心得
证据收集与整理的重要性：在房产纠纷案件中，收集全面、准确的证据是胜诉关键。从房屋产权取得文件到委托公证材料，再到房屋买卖和过户的每一个环节的文件，都可能成为影响案件走向的关键证据。在本案中，对委托书公证内容的精准把握，直接否定了对方关于售房合法性的主张。
法律条文的精准运用：深入理解和精准运用相关法律条文是律师的核心能力。本案中对《民法典》第 154 条的准确运用，为认定合同无效提供了坚实法律依据。在办案过程中，要对与案件相关的法律条文进行深入研究，结合案件事实进行准确适用。
庭审应对策略：庭审中要敏锐捕捉对方观点和证据的漏洞，及时进行反驳。面对陈诗涵提出的各种主张和证据，要冷静分析，通过已有的证据和法律规定进行有力回应，维护当事人合法权益。