(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在农村房屋买卖交易中，因宅基地性质及相关政策规定，常引发各类纠纷。本次案例聚焦于北京市房山区 M 村一起农村房屋买卖协议纠纷，涉及合同效力、宅基地归属及合同解除等关键法律问题。

二、案件详情

（一）原告主张

诉讼请求：原告陈宇轩请求法院依法解除其与林晓峰于 2021 年 6 月 21 日签订的农村房屋买卖协议；判令林晓峰返还购房款 420,000 元，并支付利息。

事实与理由：双方于 2021 年 6 月 21 日签订农村房屋买卖协议，约定林晓峰将其 2005 年从孙志豪处购得的位于北京市房山区 M 村房屋（含附属物）转让给陈宇轩，价款 42 万元 。协议约定林晓峰应保证房屋专属其所有，且宅基地使用权和地上房屋不存在第三人未告知的权利主张。陈宇轩依约支付购房款后，向村委会申请建房手续时，被告知案涉宅基地及房屋已于 1993 年归还集体，林晓峰不享有房屋所有权，无法进行买卖交易，违反协议约定，致其无法行使房屋所有权，故有权解除协议并要求林晓峰承担违约责任。多次协商无果后，陈宇轩诉至法院。

（二）被告答辩

林晓峰不同意陈宇轩的诉讼请求，称双方签订的农村房屋买卖合同真实有效，且合同义务已履行完毕，不存在合同履行完毕后又解除的情形。林晓峰于 2005 年从孙志豪处购得房屋并居住 16 年，对房屋有处分权。对陈宇轩提供的村委会证明不予认可，认为该证明不符合形式要件，且村委会收回宅基地无法律依据，程序也不合法。

（三）法院查明

2021 年 6 月 21 日，陈宇轩与林晓峰签订《农村房屋买卖协议》，对房屋转让事宜进行详细约定。当日，陈宇轩付清 42 万元房款，林晓峰出具收条并交付房屋。

2005 年 11 月 30 日，林晓峰与孙志豪签订房屋买卖协议，购得涉案房屋。2022 年 1 月 16 日，村委会证明孙志豪与孙宇坤为父子关系。

庭审中，陈宇轩提交村委会 2021 年 8 月 20 日证明，称原老宅基地 1993 年归还集体，任何人不得买卖。法院核实发现，村委会 1992 年 2 月 25 日曾出具证明，表明给孙志豪新楼基，老宅基集体收回，老宅基建筑物需在 1993 年 1 月 1 日前处理，否则押金归集体，村委有权强行拆除。实际情况是，孙志豪未处理老宅基地房屋，村委会因工作忙未拆除，涉案房屋无房号，押金 5000 元已收归集体，老宅基地也已收归集体。另查明，陈宇轩为房山区 M 村集体经济组织成员。

（四）裁判结果

法院驳回陈宇轩全部诉讼请求。

三、案件分析

（一）合同效力认定

从法律角度看，农村房屋买卖协议只要是双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，就应属有效。本案中，陈宇轩与林晓峰签订的协议是双方自愿达成，无证据表明存在欺诈、胁迫等情形，且未违反法律法规强制性规定，合同效力应予以肯定。林晓峰从 2005 年购买涉案房屋后一直居住，表明其对房屋的实际占有和使用，进一步印证其对房屋的处分权。

（二）合同履行情况

合同签订后，陈宇轩支付了购房款，林晓峰交付了房屋，双方已履行合同主要义务，合同已履行完毕。在此情况下，陈宇轩主张解除合同，需有充分法律依据。

（三）原告主张分析

陈宇轩依据协议第三条相关条款主张解除合同，但庭审中双方均未提交签订合同时村级以上单位对林晓峰专有该房屋的证明，而林晓峰出具了购买涉案房屋的证明，这表明陈宇轩在签订协议时对林晓峰享有房屋所有权是认可的。此外，经法院向村委会核实，不存在陈宇轩主张的第三人对房屋有权利主张或林晓峰无法保证房屋专属其所有的情形，故陈宇轩要求解除协议缺乏事实和法律依据。

四、办案心得

（一）深入研究法律规定

在处理农村房屋买卖纠纷时，律师必须深入研究农村宅基地相关法律法规和政策。农村宅基地具有特殊性，其流转受多种限制，但并非所有农村房屋买卖协议都无效。准确把握法律规定，才能在案件中找准切入点，为当事人争取合法权益。

（二）全面收集证据

证据是案件胜诉的关键。在本案中，收集林晓峰购买房屋的协议、居住证明等证据，有力证明了林晓峰对房屋的处分权和合同履行情况。同时，对对方提交证据的瑕疵进行分析，如村委会证明的形式和内容问题，削弱了对方证据的证明力。

（三）注重庭审策略

庭审中，清晰阐述案件事实和法律依据，针对对方观点进行有力反驳。合理引导法官关注案件关键要点，如合同效力、履行情况及对方主张的不合理性，有助于法官做出公正判决。