(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

2021 年，原告李逸凡、王诗瑶作为房屋共有人，与被告赵悦琳经中介公司居间，就北京市丰台区一号房屋的买卖展开一系列交易活动。此次交易涉及定金支付、合同签订、房屋解抵押等环节，却因被告突然毁约陷入纠纷，原告遂诉至法院。

二、各方主张

（一）原告主张

被告支付违约金 880000 元，计算方式为房屋成交总价 4900000 元的 20%。

被告承担诉讼费用。

（二）被告辩称

对房屋买卖合同不予认可，称未见过合同，且合同约定贷款支付房款与约定的全款支付不符，签字为网络签字，当时以为签的是居间合同。

不认可合同约定的 20% 违约金，认为中介和原告未告知，签字时中介未作特别提示，且违约金过高，原告未受损失，要求按规定适当减少。

主张原告违约在先，根据定金合同，原告应双倍返还定金，因双方未在定金协议约定的 7 个工作日内签署买卖合同。

称签署的解约协议非真实意思表示，是为退中介费无奈签署，且协议未提及解约后有 20% 违约金。

（三）第三人述称

已向双方解释所有合同条款，采用网络签字是为节省时间成本，符合法律规定。

被告支付定金后告知被诈骗没钱继续履行合同，双方签订解约协议保留事后追偿权利。

（四）被告反诉

请求李逸凡、王诗瑶双倍返还定金计 20 万元。依据是《买卖定金协议书》中关于 7 个工作日内签署买卖合同及违约双倍返还定金的约定。

（五）原告针对反诉辩称

签订合同延迟是因赵悦琳未确定购房人名字，10 月 8 日签订合同视同被告认可该时间签约。

（六）第三人针对反诉述称

定金协议和买卖合同同时起草，赵悦琳当时在确定购房名义，后确定以她名义购买。

三、法院查明事实

2021 年 9 月 22 日，三方签订《买卖定金协议书》，约定房屋总价、付款方式、定金支付及违约条款，被告当日支付 100000 元定金。

9 - 10 月 8 日，中介多次询问被告签约，被告以身体不适为由未签。

2021 年 10 月 8 日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，明确房屋价格、付款方式、交付时间、过户时间及违约责任。

2022 年 1 月 6 日，被告在群内回复因公司事故无法买房。

2022 年 1 月 18 日，三方签订《解约协议》，约定解除相关合同，买卖双方就争议通过法律途径解决。

2022 年 2 月 11 日，原告与他人签订西城区房屋买卖合同，原告主张因被告违约导致多支付契税和后续出售房屋需承担个税。

四、裁判结果

被告赵悦琳于本判决生效后十日内向原告李逸凡、王诗瑶支付违约金 400000 元。

五、案件分析

合同效力认定

本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。尽管被告对合同签订过程提出质疑，但结合各方陈述及证据，能够证明合同的有效性。例如中介公司的陈述和聊天记录，显示被告对合同签订事宜有充分的沟通和参与。

违约事实判断

被告拒绝购买房屋的行为构成根本违约。从聊天记录和被告的回复可知，被告因自身原因明确表示不再履行合同义务。这符合合同中关于根本违约的情形，即拒绝购买房屋。

违约金调整依据

虽然合同约定违约金为房屋总价款的 20%，但法院结合原告实际损失确定违约金数额。原告主张多支付的契税和后续出售房屋的个税损失，虽被告存在异议，但法院综合考虑案件情况，认定被告违约应承担相应赔偿责任，同时对过高的违约金进行了调整。

六、办案心得

证据收集与整理

在房屋买卖合同纠纷中，聊天记录、协议等书面证据至关重要。在本案中，中介与被告的微信聊天记录清晰地反映了签约过程和被告毁约的事实，为案件胜诉提供了有力支撑。今后办案需更加注重证据的全面收集和整理，形成完整的证据链条。

合同条款解读

深入理解合同条款，特别是关于违约责任的约定，是处理此类案件的关键。在本案中，对合同中违约金条款的准确解读和运用，以及对被告违约行为的认定，为当事人争取了合法权益。需要不断提升对合同条款的解读能力，以应对复杂的合同纠纷。

沟通与协调能力

与当事人、中介公司等各方保持良好沟通，全面了解案件事实。在本案中，与中介公司的沟通获取了关键信息，帮助梳理案件脉络。在办案过程中，要善于协调各方关系，获取更多有利于案件的信息。

法律适用与应变

根据案件事实准确适用法律，同时要考虑法院对违约金调整的相关规定。在本案中，面对被告提出违约金过高的抗辩，及时调整策略，依据法律规定和实际损失主张合理违约金，最终获得法院支持。要不断关注法律变化，灵活应对各种法律问题。