(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件基本情况

本案是一起因房屋买卖合同引发的纠纷。原告张宇与被告李华、王悦于 2014 年 8 月 7 日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市丰台区一号房屋出售给原告。原告依约支付了 135 万元购房款，但涉案房屋被其他法院执行拍卖，导致合同无法履行，原告因此诉至法院。

二、诉讼主张

（一）原告主张

判决于 2020 年 6 月 23 日解除原被告签订的《房屋买卖合同》，由被告返还原告已经支付的购房本金 135 万元。

判决被告向原告支付赔偿金 136 万元。

本案诉讼费由二被告共同承担。

（二）被告抗辩

王悦：辩称自己没有违约，签约后房屋已交付给原告，不清楚后续情况，不同意原告全部诉求，认为是原告毁约。原告主张的赔偿金没有法律依据且金额过高，违反《民法典》规定，原告应承担损失举证责任。同时，原告将房屋出租取得收益，根据《民法典》第 585 条，双方约定违约金过分高于损失，请求法院酌减。

李华：称房屋前妻已交给原告，不清楚原告是否给钱，不认可原告诉求，意见同前妻。同意退房款，但要等打完案外人官司后全退。

三、法院查明事实

婚姻关系

李华和王悦于 2002 年 10 月 28 日登记结婚，2018 年 5 月 29 日经法院调解离婚。

房屋认购与约定

2014 年 3 月 30 日，李华与 M 公司签订《安置用房认购协议书》，认购按经济适用房管理的 3 套房屋。4 月 24 日，安置人承诺将一号房屋登记在王悦名下。8 月 7 日，李华与张宇签订《房屋买卖合同》，约定房屋出售相关事宜，包括付款方式、过户时间、违约责任等，王悦在甲方配偶处签字。

房屋交接与查封拍卖

2018 年 4 月 23 日，王悦与张宇签订《房屋买卖交接书》，完成房屋钥匙交接。2019 年 8 月，某地法院查封涉案房屋。2020 年 6 月，法院将房屋拍卖给陈峰，成交价格 2711500 元。

合同效力与款项支付

2020 年 6 月 24 日，法院判决确认《房屋买卖合同》合法有效。庭审中，王悦认可收到张宇购房款 135 万元。

房屋租赁情况

张宇称涉案房屋交付后于 2018 年 12 月出租，月租金 5200 元，2020 年 5 月因张贴拍卖公告未能继续租赁。

四、裁判结果

确认张宇与李华于 2014 年签订的《房屋买卖合同》于 2020 年 6 月解除。

李华、王悦于本判决生效后十日内返还张宇购房款 1350000 元。

李华、王悦于本判决生效后十日内支付张宇赔偿款 900000 元。

五、案件分析

（一）证据梳理与运用

合同证据：深入研究《房屋买卖合同》和《房屋买卖交接书》，从合同条款、签订背景等方面，证明合同的合法性和有效性，明确双方权利义务，为张宇主张解除合同和赔偿提供坚实的合同依据。

付款凭证：整理张宇支付购房款的凭证，证明其已履行合同主要义务，强化要求返还购房款的合理性。

房屋查封拍卖证据：收集法院的查封裁定、拍卖公告和成交确认书等，证明涉案房屋已被拍卖，合同目的无法实现，为解除合同提供关键证据。

反驳证据：针对被告提出的抗辩观点，如违约金过高、原告毁约等，从合同约定、法律规定以及实际损失等方面进行反驳。分析合同中关于违约责任的明确约定，结合被告导致房屋被拍卖的事实，强调被告的违约行为和应承担的赔偿责任；同时，根据原告的实际损失，如购房款的资金占用损失、预期利益损失等，反驳被告关于违约金过高的主张。

（二）法律关系认定

合同效力认定：依据《民法典》合同编相关规定，判断《房屋买卖合同》的效力。强调合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。

合同解除认定：根据《民法典》中关于合同解除的规定，因涉案房屋被拍卖，导致张宇合同目的无法实现，符合法定解除条件，认定合同应予以解除。

赔偿责任认定：由于李华的原因导致房屋被拍卖，其存在过错，根据合同约定和法律规定，应承担赔偿张宇损失的责任。同时，考虑到合同履行情况、房屋租金收益等因素，合理确定赔偿金额。

夫妻共同责任认定：该合同签订于李华和王悦婚姻关系存续期间，且二人共同收款，认定二人应共同承担返还购房款和赔偿损失的责任。

（三）庭审策略制定

争议焦点把控：庭审中紧紧围绕合同解除的合法性、购房款返还以及赔偿金数额三个核心争议焦点展开辩论。对于合同解除，通过证据和法律规定强调合同目的无法实现的事实；对于购房款返还，阐述张宇已履行付款义务，被告应予以返还；对于赔偿金数额，依据合同约定、实际损失和法律规定，论证赔偿的合理性和必要性。

回应对方观点：针对被告提出的各种抗辩观点，如违约金过高、原告毁约等，逐一依据法律规定和现有证据进行反驳。如指出被告对违约金过高的主张缺乏依据，原告不存在毁约行为，而是被告违约导致合同无法履行等，强化张宇的诉求。

六、办案心得

深入挖掘证据：在房屋买卖合同纠纷案件中，全面收集各类证据至关重要。不仅要关注直接涉及合同签订、款项支付的证据，还要重视间接证据，如房屋查封拍卖文件、房屋租赁协议等，通过细致分析形成完整的证据链条，为案件胜诉提供坚实保障。

精准把握法律：熟练掌握《民法典》合同编、物权编等相关内容，准确运用法律条文分析案件事实。在合同效力判断、合同解除条件、赔偿责任认定等关键问题上，依据法律规定严谨论证，为当事人提供专业、准确的法律意见和诉讼策略。

庭审策略制定：庭审前充分准备，深入研究案件细节和法律依据，制定合理庭审策略。庭审中保持冷静，围绕争议焦点有条理地辩论，运用证据和法律依据有力反驳对方观点，注重与法官沟通，以清晰、准确的方式阐述案件事实和法律依据，引导法官做出公正的判决。

与当事人沟通：与当事人保持密切沟通，了解案件背后的交易背景、当事人的真实意图等细节，帮助当事人理解法律规定和案件进展。及时解答当事人疑问，增强当事人对律师的信任，确保当事人积极配合案件办理，共同实现当事人的合法权益。