(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

本案是一起因房屋买卖引发的合同纠纷，涉及购房合同的解除、房款返还、居间费退还以及违约责任认定等诸多复杂问题。原告李霞女士与被告王强先生在 B 公司的居间下签订房屋买卖合同，后因房屋过户时间、付款期限等问题产生争议，进而诉至法院，历经一审、上诉和发回重审，案件情节较为曲折。

二、原告诉求及理由

（一）诉讼请求

判令解除与王强、B 公司于 2020 年签订的《房屋买卖合同》。

判令王强双倍返还给付的购房款 80 万元。

判令 B 公司返还支付的居间费 10 万元。

判令王强支付可期待利益损失 100 万元。

本案诉讼费由王强、B 公司承担。

（二）事实与理由

2020 年 9 月 19 日，李霞与王强在 B 公司居间下签订《房屋买卖合同》三方协议，约定购买王强位于丰台区一号的住房，总价 816 万，房款分三次付清。之后双方签订补充协议调整付款时间。合同签订后，李霞如约支付定金 40 万元及居间费 10 万元。但后来了解到定向安置房取得房产证五年内不能上市交易，该房屋 2016 年 6 月 24 日取得房产证，未满五年，无法实现合同约定的 30 日内变更权属登记目的，且王强于 2021 年 6 月 4 日将房屋另售他人，因此请求法院解除合同，退还已支付款项并赔偿违约金。

三、被告答辩要点

（一）王强答辩

违约方是原告，原告想甩开中介私下交易，不支付中介费，且多次要求延期付款，以各种理由不付款。

同意解除合同，但原告应支付违约金，不同意双倍返还 80 万及支付损失。

原告两次诉讼都要求解除合同，确定不买房，自己耽误时间需卖房筹钱，所以将房屋另售，不构成违约。

（二）B 公司答辩

逾期支付房款超一个月，卖方可解除合同，买方定金不退还且要赔偿违约金，合同在原一审时已解除，因原告未按时支付房款。

提出反诉，要求李霞支付剩余居间报酬 6.32 万元，理由是合同写明非因公司原因致使合同失效，居间费用不予退还，李霞未按时支付房款违约在先。

（三）李霞对 B 公司反诉答辩

不同意反诉请求，认为中介未履行应尽责任，王强将房屋二卖并过户，中介负有责任，且未为原被告合同办理网签。

四、法院查明事实

房屋权属情况

一号房屋 2016 年 3 月 1 日被核准减免全部契税，2016 年 6 月 24 日王强取得不动产权证书，权利性质为定向安置住房。

合同签订情况

2020 年 9 月 19 日，三方签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价、性质、付款方式、过户时间及居间报酬等内容。后签订《补充协议合同》调整付款时间。

款项支付情况

2020 年 9 月 21 日，李霞支付定金 40 万元、中介费 10.5 万元，B 公司退回 0.5 万元。

争议产生及诉讼过程

2020 年 10 月，李霞因过户时间与 B 公司产生争议并诉至法院。原审中，李霞主张签约后才知晓房屋交易限制，王强称李霞应知晓相关政策并提交录像视频。B 公司称已明确告知过户时间，是李霞理解有误。原审判决驳回李霞解除合同请求，李霞上诉，二审期间查明王强已将房屋另行出售并过户，案件发回重审。重审中，王强称李霞违约在先，自己卖房不构成违约，B 公司同意王强意见。

反诉情况

王强原审反诉后未预交诉讼费，本案中明确不再反诉；B 公司原审交纳反诉费后未补交，法院按撤诉处理。

五、裁判结果

李霞、王强及北京 B 公司于 2020 年 9 月 19 日签订的《房屋买卖合同》于 2021 年 6 月 14 日解除。

王强于本判决生效后 15 日内退还李霞购房款 40 万元。

北京 B 公司于本判决生效后 15 日内退还李霞居间费 2 万元。

驳回李霞的其他诉讼请求。

六、案件分析

（一）证据梳理与运用

合同证据：深入研究《房屋买卖合同》及《补充协议合同》，从合同条款的表述、约定的合理性等方面，分析合同关于过户时间、付款期限等关键内容的约定，为判断双方违约情况提供依据。

付款凭证：整理李霞支付定金和居间费的凭证，证明其已履行部分合同义务，为要求返还已支付款项提供有力支撑。

沟通记录：若有与 B 公司、王强的沟通记录，如微信聊天记录、通话录音等，从中寻找关于房屋交易政策告知、过户时间确认等关键信息，用于反驳对方观点，强化李霞的诉求。

（二）法律关系认定

合同效力：依据《中华人民共和国民法典》合同编关于合同效力的规定，判断合同是否有效，明确双方权利义务关系，为后续分析违约和解除合同提供基础。

违约认定：根据合同约定和实际履行情况，结合民法典关于违约责任的规定，分析李霞和王强谁构成违约。如从付款期限、过户时间等方面判断双方是否履行合同义务，确定违约责任承担方。

居间义务：依据民法典关于居间合同的规定，分析 B 公司是否履行了合格的居间义务。从合同条款的准确性、对交易政策的告知等方面判断 B 公司是否存在过错，为要求其退还居间费提供法律依据。

（三）庭审策略制定

争议焦点把控：庭审中紧紧围绕合同解除的合理性、房款和居间费的返还以及违约责任的认定三个核心争议焦点展开辩论。对于合同解除，强调房屋交易限制导致合同目的无法实现；对于房款和居间费返还，依据合同履行情况和法律规定阐述返还的必要性；对于违约责任，通过证据和法律分析明确对方的违约行为。

回应对方观点：针对王强和 B 公司提出的各种抗辩观点，如李霞违约、合同已解除且定金不退等，逐一依据法律规定和现有证据进行反驳。如指出王强未按规定通知解除合同，B 公司居间义务存在缺陷等，强化李霞的诉求。

七、办案心得

深入挖掘证据：在房屋买卖合同纠纷案件中，全面收集各类证据至关重要。不仅要关注直接涉及合同签订、款项支付的证据，还要重视间接证据，如沟通记录、政策文件等，通过细致分析形成完整的证据链条，为案件胜诉提供坚实保障。

精准把握法律：熟练掌握《中华人民共和国民法典》合同编、物权编等相关内容，准确运用法律条文分析案件事实。在合同效力判断、违约认定、居间义务界定等关键问题上，依据法律规定严谨论证，为当事人提供专业、准确的法律意见和诉讼策略。

庭审策略制定：庭审前充分准备，深入研究案件细节和法律依据，制定合理庭审策略。庭审中保持冷静，围绕争议焦点有条理地辩论，运用证据和法律依据有力反驳对方观点，注重与法官沟通，以清晰、准确的方式阐述案件事实和法律依据，引导法官做出公正的判决。

与当事人沟通：与当事人保持密切沟通，了解案件背后的交易背景、当事人的真实意图等细节，帮助当事人理解法律规定和案件进展。及时解答当事人疑问，增强当事人对律师的信任，确保当事人积极配合案件办理，共同实现当事人的合法权益。