(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与争议焦点

本案发生在北京市朝阳区，围绕位于朝阳区一号房屋的买卖合同效力及房屋权属问题展开。核心争议主要集中在以下两个关键方面：其一，刘振华与刘悦琳于 2015 年签订的《存量买卖房屋合同》是否有效，这涉及到合同签订过程中是否存在恶意串通损害第三人利益的情形；其二，诉争房屋的产权归属及遗产继承份额如何确定，包括房屋是否为张淑芳与刘振华的夫妻共同财产，以及在张淑芳和刘阳去世后，各继承人的权益分配问题。这其中涵盖了夫妻共同财产的认定规则、遗产继承的法律规定、合同效力的判断标准以及物权变动的相关原理等多个复杂要点。

二、原告诉求与依据

二原告赵晓涵、刘佳向法院提出诉讼请求：确认二被告刘振华、刘悦琳于 2015 年签订的《存量买卖房屋合同》无效。

原告称，位于北京市朝阳区一号的诉争房屋原登记在刘振华名下，张淑芳与刘振华系夫妻，育有长女刘悦琳、长子刘阳、次子刘辉。张淑芳于 2011 年 5 月去世，刘阳于 2014 年去世，赵晓涵与刘阳是夫妻，育有女儿刘佳。在张淑芳去世后、遗产分割前刘阳去世，且刘阳未丧失继承权也未实际取得遗产，二原告应继承刘阳应得份额。诉争房屋属张淑芳与刘振华共有财产，张淑芳死亡后应按法定继承处理，但因刘振华健在，出于尊重传统和老人感情，房屋未分割。根据法律规定，遗产继承开始至分割前，遗产为各继承人共同共有，处分共有的不动产需全体共有人同意。刘振华将房屋过户至刘悦琳名下的行为无效，理由如下：

合同效力层面：2015 年 10 月 10 日，刘振华与刘悦琳签订买卖协议，以 100 万元明显低于市场价格将房屋出售给刘悦琳，二被告未经其他继承人同意擅自买卖，恶意串通损害第三人利益，合同无效。

房产处分层面：抛开合同效力争论，二被告将房屋过户至刘悦琳名下属无权处分，虽买卖合同不因无权处分而无效，但刘悦琳作为共有人明知房屋共有情况，且交易价格明显低于市场价，不属于善意取得，真正所有权人有权追回财产。

三、被告答辩意见

二被告共同辩称，诉争房屋交易由房主刘振华本人亲自现场办理，属于正常交易。诉争房屋为刘振华单位分配住房，登记在刘振华名下，张淑芳收入低微，刘振华 为家里经济支柱，有权全权分配诉争房屋。张淑芳在世时，刘阳只是春节来探望，张淑芳卧病都是由女儿刘悦琳陪护。张淑芳去世后，刘阳及二原告均未对刘振华尽到赡养义务，刘振华一直与刘悦琳共同居住，由刘悦琳进行照顾和赡养。

四、法院查明事实

家庭关系：张淑芳与刘振华系夫妻，育有子女三人，分别为刘阳、刘悦琳、刘辉 。张淑芳于 2011 年 5 月 3 日去世，刘阳于 2014 年 9 月 29 日去世。赵晓涵与刘阳是夫妻，育有女儿刘佳。双方均认可张淑芳去世时未留遗嘱。

房屋情况：1999 年刘振华与某单位签署《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，购买诉争房屋。双方均认可房屋是张淑芳与刘振华夫妻关系存续期间购买并获得产权，登记在刘振华名下，但不清楚具体办理产权登记时间。二原告认为房屋属夫妻共同财产，二被告认为当时无法律规定婚姻存续期间购买的就是夫妻共同财产。

房屋交易情况：

2015 年 10 月 10 日，二被告签订《存量房屋买卖合同》，约定诉争房屋为已购公有住房，刘振华以 100 万元价格将房屋出售给刘悦琳，同日房屋登记至刘悦琳名下，二被告称刘悦琳未实际支付购房款。

2017 年 3 月 22 日，刘悦琳将诉争房屋出售给案外人秦超并签订《存量房屋买卖合同》，同日房屋登记至秦超名下，刘悦琳称实际获得售房款 420 万元。

五、法院裁判结果

被告刘振华与被告刘悦琳就位于北京市朝阳区一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》中涉及处分张淑芳遗产的部分无效。

六、律师视角剖析

（一）案件分析

房屋产权及遗产继承认定论证：从夫妻共同财产认定和遗产继承法律规定出发，详细分析本案房屋产权及继承问题。强调诉争房屋在张淑芳与刘振华夫妻关系存续期间取得，依据相关法律应属夫妻共同财产。在张淑芳去世后，一半份额归刘振华，另一半作为遗产由法定继承人继承，刘阳去世后，其应继承份额转由二原告继承，有力论证了二原告对诉争房屋的合法权益。

合同效力认定论证：针对合同效力问题，依据 “行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效” 的法律规定进行分析。指出二被告系父女关系，刘振华知晓房屋共有情况，在未征得其他继承人同意下与刘悦琳签订合同，且刘悦琳未支付购房款，明显存在恶意串通故意，损害了二原告合法权益，有力论证了合同中涉及处分张淑芳遗产部分无效。

对被告观点的反驳：针对被告关于房屋分配权及原告未尽赡养义务的观点，从法律规定和事实证据角度进行反驳。强调房屋产权归属和遗产继承有明确法律规定，并非被告所说刘振华有权全权分配；同时指出被告关于赡养义务的说法与本案合同效力及房屋产权争议无关，成功维护了二原告的诉讼请求。

（二）办案心得

法律知识的深度掌握与运用：在处理此类房屋买卖合同与遗产继承交叉纠纷案件时，要全面掌握《民法典》中关于夫妻共同财产、遗产继承、合同效力等相关法律规定。准确运用这些法律知识判断房屋产权归属、合同效力以及遗产分配，为案件分析和辩护提供坚实法律基础。

证据收集与分析的关键作用：重视证据收集，全面梳理家庭关系证明、房屋购买协议、产权登记资料、房屋买卖合同、交易流水等各类证据。通过对证据的细致分析，挖掘关键信息，如本案中房屋购买时间、产权登记情况、合同签订及履行细节等对案件的关键影响。同时，敏锐捕捉对方证据漏洞，如被告关于房屋分配权和赡养义务的主张缺乏法律依据和有效证据支持，进行有力反驳。

庭审策略与沟通技巧：庭审过程中，制定合理的庭审策略至关重要。围绕合同效力和房屋产权归属这两个核心争议焦点展开辩论，针对被告的观点和质疑，进行有针对性的回应，避免陷入不必要的争论。注重与法官的沟通，以清晰、有条理的方式阐述案件事实和法律依据，引导法官关注关键要点，提高庭审效果。

应对复杂纠纷的能力：此类案件涉及复杂的家庭关系、财产纠纷和法律问题，在处理过程中，要充分考虑各方利益诉求，在法律框架内寻求平衡。既要维护当事人的合法权益，也要合理应对对方的合理诉求，以专业和理性的态度解决纠纷，实现法律效果和社会效果的统一。