(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

在房产纠纷的复杂领域中，借名买房与赠与等法律关系的认定往往成为争议焦点，这类案件不仅考验证据的充分性与证明力，更对法律的精准适用提出了挑战。接下来，我们将以专业律师的视角，深入剖析这起发生在北京大兴区的房屋过户纠纷案件。

一、案件核心人物关系

李明杰：原告，系李昊的父亲，退休前为北京市某单位职工，主张与李昊存在借名买房关系，要求李昊协助将北京市大兴区 A 号房屋过户至其名下。

李昊：被告，李明杰之子，认为自己是房屋的合法所有权人，与李明杰之间不存在借名买房关系，而是赠与关系，不同意李明杰的诉讼请求。

二、案件详细情况

（一）房屋来源背景

职工宿舍与拆迁补偿：李明杰退休前系北京市某单位职工，获得产权人为北京市 M 公司的房屋一间作为职工宿舍使用。2014 年，北京市大兴区人民政府征收 M 公司上述宿舍上的国有土地使用权，M 公司与李明杰达成协议，李明杰配合搬迁腾退宿舍，M 公司给予其搬迁腾退补偿款 60 余万元，用于向北京 C 公司购买安置房。

公租房与购房限制：李明杰从其父亲李建国处获得以公共租赁住房承租人身份，承租产权人为 s 单位位于北京市西城区一号房屋的权利。当时相关规定显示，若李明杰购买其他住房，便不符合公共租赁住房配租条件，需从一号房屋腾退。

（二）购房过程

借名买房约定：李明杰为保留一号房续租权利，经与李昊商议，双方达成借名买房约定，决定由李明杰出资，以李昊名义向 C 公司购买安置房，且购买后由李明杰居住、使用。

合同签订与款项支付：2014 年 9 月 4 日，C 公司与李昊签订《拆迁安置房买卖合同》，约定房屋总价款 641750 元，由拆迁补偿款支付。同年 9 月 28 日，C 公司给李昊开具购房款发票，购房款由 M 公司从李明杰腾退原化工厂宿舍所得搬迁腾退补偿款中代扣并支付给 C 公司 。

（三）纠纷产生

过户诉求被拒：A 号房屋一直由李明杰实际使用并居住，但近日李明杰多次要求李昊履行合同义务，协助办理 A 号房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至其名下，均遭到李昊无理拒绝。

双方争议焦点：李昊辩称李明杰的起诉已过诉讼时效，且双方不存在借名买房协议，案涉房屋是李明杰与其母离婚后为保护子女利益而赠与给他的，他对房屋进行了实际出资，拥有全部所有权，房屋相关手续也都在他处保管，李明杰的诉求没有法律和事实依据。

三、法院查明事实

人物关系及拆迁安置协议：确认李明杰与李昊系父子关系，以及 2014 年北京市 M 公司与李明杰签订的《协议书》与《安置协议书》的内容，明确拆迁补偿款及安置房的相关约定。

购房合同及款项支付：查明 2014 年 9 月 4 日 C 公司与李昊签订《拆迁安置房买卖合同》的情况，以及购房款支付方式和发票开具情况。

房屋产权登记：2018 年 2 月 27 日，李昊取得了案涉房屋的不动产权证书。

证据提交与质证：

李明杰证据：李明杰提交 s 单位出具的《证明》，用以证明借名买房的原因，即因父亲名下公租房的承租资格限制而借名；还提交了案涉房屋的物业费、供暖费、水、电、燃气费缴费凭证，证明房屋一直由其实际居住使用。

李昊质证：李昊对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。认为公租房不一定由李明杰承租，借名理由不成立；主张费用实际由其交纳，李明杰交纳部分也是其转账，且双方是换房居住。

四、法院最终裁决

驳回李明杰的诉讼请求。

五、案件深度剖析

（一）借名买房关系的认定

证据完整性的缺失：在借名买房纠纷中，书面协议是认定借名买房关系的关键证据之一。本案中，李明杰与李昊未签订书面借名买房协议，这使得借名买房关系的认定缺乏直接有力的支撑。虽然李明杰阐述了借名买房的原因，并提供了一些间接证据，但这些证据不足以形成完整的证据链条。

证据证明力的不足：李明杰提交的 s 单位出具的《证明》虽表明李建国承租公租房的事实，但无法确凿证明李明杰因公租房承租资格限制必然会丧失承租权，从而借名买房的必要性和合理性存疑。同时，对于房屋居住使用费用的支付凭证，李昊提出了合理质疑，称费用实际由其支付，李明杰只是代缴，这进一步削弱了李明杰证据的证明力。

特殊关系的影响：考虑到李明杰与李昊系父子关系，这种特殊的家庭关系使得案件更为复杂。在没有书面协议的情况下，法院难以仅凭现有证据判断双方之间的真实意思表示是借名买房还是如李昊所主张的赠与关系。

（二）赠与关系的主张与考量

主张的合理性分析：李昊主张案涉房屋是李明杰夫妇离婚后为保护子女利益赠与给他的，这一主张具有一定的合理性。在家庭关系中，父母为子女考虑进行财产赠与的情况并不罕见。而且李昊保管着房屋的全部手续、购房合同、房产证等重要文件，从常理推断，这与赠与关系下房屋所有权转移的情况相符。

证据支持的欠缺：然而，李昊也未能提供充分的证据来确凿证明赠与关系的存在。虽然他提出了一些理由和情况，但在法律上，赠与关系的成立也需要有明确的意思表示和相关证据支持。双方均未提供足够的证据来证明各自主张的法律关系，这给法院的裁决带来了困难。

（三）法院判决依据分析

举证责任的分配：根据民事诉讼 “谁主张，谁举证” 的原则，李明杰主张其与李昊之间存在借名买房的合同关系，就应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。在本案中，李明杰未能提供足够的证据证明借名买房关系的存在，其证据对借名买房事实的证明达不到高度可能性的程度。

法律后果的承担：由于李明杰未能完成举证责任，根据法律规定，应承担举证不能的不利后果。法院在综合考虑双方证据、主张以及案件具体情况后，认为李明杰要求李昊协助办理案涉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求证据不足，不予支持。

六、办案心得

（一）证据收集与运用

针对性证据挖掘：在处理此类房产纠纷案件时，要协助当事人针对性地挖掘与案件核心争议相关的证据。在本案中，针对李明杰借名买房的主张，李昊应提供更多关于赠与关系的证据，如当时家庭成员之间关于赠与的讨论记录、证人证言等。同时，对于李明杰提交的证据，要深入挖掘其漏洞和疑点，如对借名原因的合理性进行深入调查和分析。

证据质证技巧：在庭审质证环节，要善于运用证据质证技巧。对于李明杰提交的证据，不仅要对其真实性、合法性、关联性进行全面审查，还要针对证明目的进行有力反驳。在本案中通过合理质疑李明杰证据的证明目的，如对借名买房原因的质疑、对费用支付实际情况的说明，有效削弱了李明杰证据的效力。

（二）法律适用与策略制定

准确把握法律要点：深入研究与借名买房、赠与合同等相关的法律法规，准确把握法律关系认定的标准和举证责任的分配。在本案中，明确借名买房关系的成立需要书面协议或充分的证据证明，以及赠与关系的构成要件和证据要求。根据这些法律要点，制定合理的诉讼策略。

诉讼策略的灵活性：在诉讼过程中，要根据案件的发展和对方的主张及时调整诉讼策略。在本案中，若李明杰补充了新的证据，李昊一方应迅速分析该证据的影响，并调整反驳的重点和方向。同时，要善于利用法律程序和规则，如在诉讼时效等问题上进行合理抗辩。

（三）风险防控与事前建议

明确财产关系书面化：建议当事人在涉及重大财产的处置时，无论是借名买房还是赠与等行为，都要签订详细的书面协议，明确双方的权利义务。在本案中，如果李昊与李明杰当初对房屋的归属有明确的书面约定，无论是借名买房协议还是赠与协议，都可以有效避免后续的纠纷。

妥善保管重要文件：提醒当事人妥善保管与房产相关的重要文件，如购房合同、房产证、付款凭证等。这些文件在房产纠纷中往往具有关键作用。