(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

 （一）原告赵斌诉求

1. 请求解除与钱玲之间就北京市昌平区 A 号房屋的借名买房合同。

2. 判令钱玲和孙辉退还购房资金共计 620,167.53 元。

3. 判令钱玲和孙辉赔偿房屋增值损失 6,881,448 元。

4. 判令钱玲和孙辉按照每月 10,000 元的标准承担 2019 年 8 月 19 日至 2022 年 9 月 29 日期间的房屋占有使用费 378,996.21 元。

 （二）事实依据阐述

赵斌因无北京市昌平区户口无法直接购房，与钱玲、孙辉夫妇（孙辉与赵斌系亲戚关系）口头商议借名买房事宜。2002 年 5 月，赵斌以钱玲名义购买了昌平区 A 号房屋，支付了首付款、按揭贷款、土地出让金等全部费用，并于 2003 年初入住装修后的房屋。然而，2018 年孙辉分配到经济适用房，因政策要求需退还原单位开具《腾退证明》，二被告为获取部队配售经济适用房物权，在未告知赵斌的情况下，向北京市住房保障办公室申请回购涉案房屋。2019 年 7 月 26 日，北京 G 公司与钱玲签订回购合同，回购价格 631,601 元，远低于当时市场价格约 600 万元，房屋随后登记在 G 公司名下。赵斌此前曾就房屋腾退及合同无效等问题进行诉讼，相关判决认定钱玲申请回购系恶意损害赵斌权益。现借名买房合同已无法继续履行，赵斌遂提起本次诉讼要求解除合同并索赔。

 二、被告答辩观点剖析

 （一）钱玲、孙辉辩称

1. 孙辉与赵斌不存在借名买房合同关系，依据此前判决，赵斌诉请孙辉承担责任无依据。

2. 关于解除合同，虽认为与赵斌未形成借名买房合意，但因生效判决已确认存在合同关系，对赵斌解除合同的请求不反对。

3. 对于赵斌诉求的损失：

    - 回购是执行部队命令纠正借名买房错误，且回购价款是按规定计算，自己无获利。

    - 赵斌诉求的损失无依据，其未取得在京购房资格，不享有房屋物权，且房屋被回购后其一直占用，权益未受损。

4. 赵斌同意腾退房屋，其提交的情况说明表明其愿意配合解决问题并承担后果，现无权要求赔偿。

5. 赵斌存在过错：

    - 借名买房规避政策，应担法律风险。

    - 长达 17 年不过户，若有过户条件而不过户影响被告分配房屋，若无购房资格则其行为损害被告权益。

    - 知晓房屋将被腾退未阻止，且 G 公司回购时房屋无人居住，若有人居住可阻止回购。

6. 被告无过错，借名买房法律效力规定普通公民难以知晓，且经济适用房政策初衷被赵斌违背，若支持赵斌诉求将导致双方利益失衡并损害公序良俗。

 三、法院查明事实梳理

 （一）购房及相关手续办理

1. 2002 年 5 月，钱玲与北京 T 公司签订房屋买卖合同购买 A 号房屋，同日与银行签订《个人住房按揭合同》贷款 37 万元，购房款全部由赵斌支付，贷款也由其偿还。

2. 房屋于 2006 年登记在钱玲名下，原房屋买卖合同、贷款合同、税费发票等原件均在赵斌处，赵斌收房后入住并装修。

 （二）孙辉出具的说明及回购过程

1. 2018 年 5 月 1 日和 6 月 11 日，孙辉分别出具说明，承认赵斌借钱玲身份证购房影响其领取经济适用房钥匙，提及房屋购买、使用费用由赵斌承担，请求组织解决问题。

2. 后钱玲向市住保办申请回购，市住保办授权 G 公司实施回购。2019 年 7 月 26 日，钱玲与 G 公司签订回购合同，售价 631,601 元，8 月 30 日 G 公司支付购房款，8 月 21 日房屋交接验收合格，9 月 3 日孙辉交付钥匙，8 月 15 日房屋登记在 G 公司名下。

 （三）相关诉讼情况

1. 2020 年 8 月，赵斌起诉要求确认借名买房合同有效并过户，法院认定赵斌与钱玲合同有效，与孙辉无合同关系，因房屋已登记在 G 公司名下驳回过户请求。

2. 2020 年 9 月，G 公司起诉赵斌腾退房屋并支付占有使用费，法院判决赵斌腾退并支付自 2019 年 8 月 19 日起的占有使用费。

3. 2020 年 12 月，赵斌起诉要求确认钱玲与 G 公司的回购合同无效，法院一审驳回，二审维持原判。

 （四）其他事实

1. 赵斌为购房支付资金共计 620,167.53 元。

2. 案件审理中对房屋 2022 年市场价值鉴定为 6,881,448 元，未考虑经济适用房上市交易需补交土地出让金的情况。

3. 钱玲曾于 2017 年以涉案房屋抵押办理 260 万元贷款后还清。

4. 赵斌称 2022 年 9 月 29 日交付房屋，被告认可占有使用费计算至该日，但认为应由赵斌自行承担。

5. 法院于 2022 年 x 月 x 日向钱玲送达起诉状副本。

 四、法院裁判结果解读

 （一）裁判结果

1. 确认赵斌与钱玲之间的借名买房合同解除。

2. 钱玲于判决生效之日起三十日内向赵斌赔偿因购买房屋支出的 310,173.77 元。

3. 钱玲于判决生效之日起三十日内向赵斌赔偿房屋增值损失 2,786,567.84 元。

 （二）法律依据与分析

1. 合同关系认定与相对性原则：赵斌与钱玲的借名买房合同已被生效判决认定合法有效。基于合同相对性，赵斌对孙辉的诉讼请求无依据，合同的履行、解除及赔偿问题限于赵斌与钱玲之间。

2. 合同解除的认定：因钱玲申请回购房屋致合同无法履行，赵斌有权解除合同。法院送达起诉状副本之日即 2022 年 x 月 x 日合同解除，符合相关法律规定中以提起诉讼方式主张解除合同的情形认定。

3. 损失赔偿责任认定与比例划分：

    - 钱玲行为构成违约，应赔偿赵斌损失。但综合多方面因素，法院酌情认定钱玲承担 50%责任。一是双方曾协商处理房屋，钱玲为保留军队经济适用房机会申请回购与赵斌损失有因果关系；二是双方借名买房行为违背经济适用房制度初衷，均有过错；三是赵斌未证明要求过户遭拒，在未办理过户上有一定过错；四是双方均基于房屋获得利益，赵斌获取居住利益，钱玲获取抵押使用利益。

4. 具体赔偿金额计算依据：

    - 对于购房支出赔偿，赵斌支付的首付款、还贷本金及利息、税费等费用认定为合理支出，钱玲按 50%比例返还相应金额，共计 310,173.77 元。

    - 对于房屋增值损失赔偿，以 2022 年评估价值扣除应补交的 10%土地收益作为房屋市场价值，再减去购房成本得到增值损失为 5,573,135.67 元，钱玲按 50%比例赔偿 2,786,567.84 元。

5. 房屋占有使用费不予支持的依据：房屋所有权转移至 G 公司后，赵斌继续使用房屋的占有使用费不属于钱玲违约造成的合理损失，故不予支持。

 五、律师总结与启示

 （一）借名买房风险警示

1. 政策风险：借名购买经济适用房等政策性住房，本身就处于政策灰色地带，易因政策变动或相关规定要求导致合同无法履行，如本案中因孙辉分配经济适用房引发的回购事件。

2. 合同履行风险：借名买房过程中，即使有口头或书面约定，在房屋过户前，实际权利人的权益始终面临不确定性。如本案中赵斌虽支付全部费用并居住多年，但因未及时过户，面临房屋被回购的风险。

3. 信用风险：名义购房人可能因自身利益需求，如本案中的钱玲为获取军队经济适用房，违背借名约定，损害实际购房人权益，且实际购房人难以完全防范这种风险。

 （二）合同签订与证据留存的重要性

1. 书面合同：借名买房务必签订详细的书面合同，明确双方权利义务，包括房屋产权归属、过户条件与时间、费用承担、违约责任等，避免口头约定的不确定性和举证困难。

2. 证据留存：在购房过程中，实际购房人要妥善留存所有与购房相关的证据，如付款凭证、合同原件、装修票据、居住证明等，这些证据在纠纷发生时对于证明实际购房关系和权益至关重要。

 （三）风险应对与纠纷解决思路

1. 风险评估与预防：在决定借名买房前，双方都应充分评估可能面临的风险，尤其是政策风险和信用风险，必要时咨询专业律师，制定风险应对方案，如约定高额违约金以约束违约行为。

2. 纠纷解决：一旦发生纠纷，应依据相关法律法规和合同约定，通过协商、调解、诉讼等合法途径解决。在诉讼过程中，要充分运用已留存的证据，准确把握法律关系。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！