(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、引言

在复杂的家庭房产纠纷中，合同效力的判定往往成为争议焦点。本案涉及姐弟间关于母亲生前房屋买卖行为的合法性争议，深刻体现了家庭财产关系与法律规定的交织与碰撞。

二、案件背景

被告刘娜与原告刘鹏系姐弟关系，其父母刘建国与王秀珍于 1974 年登记结婚。刘建国于 2015 年去世，王秀珍于 2021 年离世，二人育有刘鹏、刘娜两名子女。案涉房产位于北京市东城区，其来源可追溯至一系列的继承与赠与行为。

2008 年 2 月 18 日，该房屋登记在王秀珍、王强、王智、王芳、王勇名下共同共有。此前，王秀珍通过继承遗产以及接受王勇、孙女士、王芳、李先、王强、王智、张女士等人的赠与，逐步取得了案涉房屋的相关权益。然而，在王秀珍病重期间的 2021 年 9 月 6 日，她作为出卖人与被告刘娜签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房价款 100 万元，并办理了转移登记。同时，王秀珍留有自书遗嘱，表明买卖行为仅是因身体状况需尽快办理过户，本意是将案涉房产留给刘鹏、刘娜双方按各二分之一份额共有，但被告刘娜拒绝确认原告刘鹏所享份额，由此引发本案诉讼。

三、原被告主张及证据呈现

（一）原告主张与证据

原告刘鹏认为母亲王秀珍在未征得其同意的情况下，以虚假意思表示与被告刘娜签订房屋买卖合同，侵犯了其合法权益，请求法院确认该合同无效。其依据主要为《民法典》相关规定，即行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效以及行为人无代理权实施代理行为未经追认对被代理人不发生效力。

原告刘鹏提交了王秀珍书写的“遗嘱”，其中明确提到“但是现在我的身体情况，要快一点办就按买卖先落到女儿刘娜名下，后刘娜再作一个公证表明是两人的共同财产”，以此证明母亲的真实意愿并非单纯的房屋买卖，而是为了方便过户而采取的形式，且房屋应归原被告双方共有。

（二）被告主张与证据

被告刘娜则主张该房产系王秀珍个人房产，不属于夫妻共同财产，王秀珍有权自行处分，其处分行为有效。被告刘娜提出王秀珍生前与其共同生活，由其尽主要生养死葬义务，王秀珍通过房屋买卖合同的形式将案涉房屋赠与自己符合情理，应被尊重。

被告刘娜提交了微信聊天记录，旨在证明其对母亲尽了较多赡养义务，应当分得案涉房屋；同时提交了王强自书证明、王智自书证明、王芳签字证明，表明案涉房屋系由王秀珍祖宅拆迁转化，且经家庭成员一致同意，通过公证继承和公证赠与的方式确定由王秀珍个人取得完全产权，属于王秀珍个人财产，非夫妻共同财产，王秀珍有权处分该房屋。此外，被告刘娜还申请法院调取了《赠与协议》公证材料，其中公证书显示赠与人王勇、孙女士、王芳、李先、王强、王智、张女士自愿将房产中属于自己的部分赠与王秀珍个人，在谈话笔录中也有相关记载；2006 年 12 月 28 日赠与书表明王智、宋女士二人自愿将案涉房屋中属于二人所有的份额无偿赠与王秀珍个人所有；《公证书》载明赵先生遗产由王强、王勇、王秀珍、王智、王芳共同继承，且赵先生的遗产份额系其个人财产。

四、法院查明事实与推理

（一）法院查明关键事实

法院查明刘建国与王秀珍的婚姻及去世时间，以及刘鹏、刘娜的子女关系等基本事实。同时，对案涉房屋的登记情况、2021 年房屋买卖合同签订情况、原告刘鹏提交的遗嘱、被告刘娜提交的各类证据以及依被告刘娜申请调取的公证材料等均进行了详细审查与认定。

（二）法院推理过程

法院依据原被告双方提供的证据及查明的事实进行推理。首先，关于案涉房屋是否为夫妻共同财产存在争议，但法院认为即使王秀珍继承取得的部分可能含有配偶份额，在其配偶去世后应析出一半份额作为个人财产，且其兄弟姐妹的赠与意愿在公证处询问笔录中有明确记载是赠与王秀珍本人所有，综合来看，王秀珍在案涉房屋中拥有较大份额。

然而，无论王秀珍对房屋的处分权范围如何，关键在于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否基于真实的买卖意思表示。从原告刘鹏提交的遗嘱以及案件整体情况来看，双方之间并不存在真实的房屋买卖意图，而是以买卖之名行其他目的之实，这种虚假的意思表示导致该房屋买卖合同依法无效。

五、裁判结果

法院最终确认王秀珍与被告刘娜于 2021 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

六、律师分析

（一）合同效力的核心判定依据

在本案中，合同效力的判定依据《民法典》中关于虚假意思表示的规定至关重要。即使一方可能对房屋拥有较大的处分权，但如果双方的行为并非基于真实的买卖合意，而是隐藏了其他目的，如本案中的方便过户后再按遗嘱分配份额，那么这种以虚假意思表示实施的民事法律行为应被认定为无效。这体现了法律对民事行为真实性和合法性的严格要求，防止当事人通过虚假合同形式规避法律规定或损害他人权益。

（二）家庭财产关系与合同效力的交织影响

家庭财产关系的复杂性在本案中尽显。案涉房屋的来源涉及继承与赠与等多环节，且与夫妻共同财产的界定相互关联。虽然法院未对王秀珍取得的继承、赠与部分系个人财产还是夫妻共同财产作出确定性处理，但这一争议点深刻影响了案件走向。在家庭房产纠纷中，财产的来源、家庭成员间的权利义务关系以及当事人的真实意图等多方面因素相互交织，共同影响合同效力的判定。律师在处理此类案件时，需要全面梳理家庭财产脉络，准确把握法律规定，深入剖析当事人的真实意思表示，才能为当事人提供准确有效的法律建议和代理服务。

综上所述，本案为家庭房产纠纷中合同效力判定提供了一个典型案例，提醒各方在处理家庭财产事务时，应遵循法律规定，秉持真实意思表示，避免引发不必要的法律纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！