(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告主张

原告刘霞、刘莹向本院提出诉讼请求：

1. 确认刘贤与王英于 2018 年 9 月就位于北京市西城区××房屋（以下简称案涉房屋）所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

2. 判令将上述房屋恢复登记至王英名下。

事实和理由：刘贤与王英于 1950 年结婚，婚后育有二女一子，即刘霞、刘莹、刘坤。刘贤与王英在单位工作时单位分配案涉房屋。刘霞、刘莹、刘坤与父母刘贤、王英共同生活直到他们各自结婚。

2004 年，房改时此房取得房产证，登记在王英名下，系刘贤与王英双方共同财产。刘贤于 2006 年 4 月 22 日因病去世，王英在上述房屋内居住至今；刘贤与王英双方各自的父母均早已过世。刘贤去世时对其遗产分配未留有遗嘱，王英及刘霞、刘莹、刘坤从未提出对于刘贤的遗产份额进行析产继承。

2020 年 12 月 9 日，刘霞、刘莹突然得知刘刚与王英于 2018 年 9 月在刘霞、刘莹不知情，事后也未告知的情况下，将上述房屋以买卖的方式过户到刘刚名下。刘霞、刘莹认为，父亲刘贤去世后，上述房屋属于王英及刘霞、刘莹、刘坤四人共有，根据法律规定，处分共有的不动产应当经全体共有人一致同意。王英在刘霞、刘莹毫不知情的情况下，擅自将上述房屋以买卖形式过户到刘刚名下，严重侵犯了其他共有人的权利，该行为系无权处分，而刘刚对于房屋的共有状态是明知的，其不属于善意第三人，因此王英与刘刚签订的房屋买卖合同应属无效。

王英在刘霞、刘莹毫不知情的情况下将上述房屋过户到刘刚名下，明显属于无权处分，其行为严重侵犯了刘霞、刘莹的合法权益，故诉至法院，请求法院依法确认双方签订的房屋买卖合同无效，依法撤销房屋不动产权证，恢复案涉房屋至王英名下。

 （二）被告辩称

王英辩称，不同意刘霞、刘莹的诉讼请求。王英办理过户手续是真实自愿的，属于有权处分。

刘刚辩称，不同意刘霞、刘莹的诉讼请求。案涉房屋确属于刘贤和王英的夫妻共同财产。该房屋于 2003 年 11 月 17 日，首次办理的产权证。刘贤在 2004 年的 1 月 1 日立有自书遗嘱，内容是“我和王英老伴商定我们的共同财产和房产都由王英全权处置”。刘贤本人签名，并写明了日期 2004 年 1 月 1 日。该遗嘱符合法定要件，属于有效的遗嘱。刘贤于 2006 年 4 月 22 日去世以后该遗嘱就产生了法律效力。

对于刘贤名下的财产，因为有遗嘱按照遗嘱继承。案涉房屋按照遗嘱属于王英个人财产。继承自开始继承发生法律效力。基于这份遗嘱王英就取得案涉房屋的产权，王英将自己的产权过户给刘刚属于有权处分，不属于无权处分。双方也不存在恶意串通，因为刘刚也知道刘贤订立有该份遗嘱。《北京市存量房屋买卖合同》应为有效。另补充一点，刘贤于 2000 年 12 月 1 日订立遗嘱一份，遗嘱明确在王英名下的西城区××住房同意由王英全权处置。依据该份遗嘱王英将案涉房屋过户至刘刚名下有法律依据。

 （三）法院查明

刘贤与王英为夫妻，育有刘霞、刘莹、刘坤。刘贤于 2006 年 4 月 22 日死亡。刘刚系刘坤之子。

案涉房屋原登记在王英名下，系王英与刘贤夫妻共同财产。

2018 年 9 月 17 日，王英（出卖人）与刘刚（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》：约定王英以 1 元的价格将案涉房屋出售刘刚，双方自行成交。后案涉房屋转移登记至刘刚名下。

1. 庭审中，王英、刘刚主张王英持有一份刘贤于 2004 年 1 月 1 日书写的《遗嘱》，该遗嘱载明：“我和王英老伴商定我们的共同财产和房产都由王英全权处置”，同时尾部显示刘贤签字。刘霞与刘莹对该遗嘱真实性不予认可。经释明，王英申请对遗嘱中内容和签名是否为刘贤本人书写进行鉴定。鉴定意见为：2004 年 1 月 1 日遗嘱中内容和签名与样本是同一人书写。

2. 庭审中，刘霞、刘莹申请就 2004 年 1 月 1 日刘贤立遗嘱时是否具备民事行为能力进行鉴定，鉴定意见为：被鉴定人刘贤于 2003 年已患有血管性痴呆和帕金森氏病继发性痴呆，这种混合性痴呆是脑损害后不可逆的后遗症，病情是逐渐加重的，故刘贤 2004 年 1 月 1 日所立遗嘱时处于重度痴呆病程过程中，为限制民事行为能力者。刘刚申请重新鉴定，缺乏依据，本院不予支持。

3. 庭审中，刘刚于后一次庭审时补充提交一份证据，显示刘贤于 2000 年 12 月 1 日出具文件，内容为“在王英名下西城区××住房，我同意由王英全权处置”。刘霞、刘莹对该证据不予认可，并表示该份遗嘱在起诉时没有提交，刘贤为限制民事行为能力人。

 （四）裁判结果

1. 王英与刘刚签订《北京市存量房屋买卖合同》中涉及刘贤遗产部分无效；

2. 本判决生效后七日内，刘刚将北京市西城区××号房屋的 50%份额恢复登记至王英名下；

3. 驳回刘霞、刘莹的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）法律关系分析

1. 财产共有与继承问题

案涉房屋是刘贤与王英的夫妻共同财产。刘贤去世后，在没有遗嘱有效处分其遗产份额的情况下，该房屋的 50%属于王英，另外 50%作为刘贤的遗产，应由其法定继承人（王英、刘霞、刘莹、刘坤）共同继承。在此之前，未进行析产继承，房屋的共有状态处于一种法定的、未明确分割的情形。

2. 遗嘱效力问题

王英和刘刚主张依据刘贤于 2004 年 1 月 1 日的遗嘱，王英有权处分房屋。但经鉴定，刘贤立遗嘱时处于重度痴呆病程，为限制民事行为能力人。根据法律规定，限制民事行为能力人所立遗嘱并非其真实意思表示，不具有法律效力。这是判断王英处分行为是否有权的关键因素。

3. 合同效力问题

基于上述遗嘱无效的结论，王英在未得到其他共有人同意的情况下，将房屋过户给刘刚，涉及刘贤遗产部分的处分属于无权处分。虽然合同双方声称不存在恶意串通，但刘刚对房屋的共有情况应当知晓，这种无权处分行为损害了其他继承人的利益，因此合同中涉及刘贤遗产部分应认定为无效。

 （二）证据分析

1. 遗嘱鉴定证据

对于 2004 年遗嘱的真实性鉴定，虽然内容和签名确为刘贤本人，但刘贤的民事行为能力鉴定结果更为关键。这表明在处理遗嘱相关纠纷时，不能仅看形式上的真实性，还要考虑立遗嘱人当时的精神状态等实质影响遗嘱效力的因素。

2. 新提交遗嘱证据

刘刚后提交的 2000 年文件，因未在合理时间内提出且刘贤当时可能已处于限制民事行为能力状态，其证明力受到质疑。法院在判断合同效力时，不会轻易采信这种存在瑕疵的证据，以维护法律关系的稳定性和公平性。

 三、办案心得

 （一）证据收集与运用的重要性

1. 全面收集证据

要全面梳理与案件相关的证据线索。不仅要关注房屋产权登记、买卖合同等直接证据，还要深入了解家庭成员关系、被继承人的健康状况等可能影响案件走向的间接证据。例如，通过调查了解到刘贤的病情，为质疑遗嘱效力提供了有力线索。

2. 有效运用证据

对于收集到的证据，要准确分析其在法律上的意义和证明力。在庭审中，针对对方提出的遗嘱证据，我们通过申请对刘贤立遗嘱时的民事行为能力鉴定，有力地反驳了对方关于遗嘱有效的主张。同时，对对方后补证据的质疑，也是基于证据规则和对案件整体情况的把握，使法官对证据的采信更有利于我方。

 （二）法律专业知识的深度理解与应用

1. 熟悉继承和合同相关法律

深入理解和掌握相关法律法规是办理此类案件的基础。清楚在没有有效遗嘱的情况下遗产的法定继承规则，以及无权处分对合同效力的影响。在本案中，依据这些法律知识准确判断案件中的法律关系，为制定诉讼策略提供依据。

2. 准确把握法律概念和细节

对于遗嘱效力中涉及的限制民事行为能力这一法律概念要有精准的理解。通过专业的法律分析，向法院阐述刘贤在立遗嘱时的状态不符合遗嘱有效的法定条件，使法官能够理解并接受我们的观点，从而在法律层面上为胜诉奠定坚实基础。

 （三）诉讼策略的制定与调整

1. 制定合理诉讼策略

根据案件事实和法律分析，制定了先从遗嘱效力入手，进而论证合同无效的诉讼策略。通过对遗嘱真实性和立遗嘱人行为能力的调查与鉴定，逐步构建起我方的诉讼主张。在庭审过程中，按照这个策略有序地出示证据和阐述观点，使整个诉讼过程条理清晰。

2. 根据庭审情况调整策略

在庭审中，当对方提出新的证据（2000 年文件）时，及时分析其对案件的影响，并从证据的合法性、关联性和真实性角度进行反驳。这种根据庭审动态调整策略的能力，能够更好地应对各种突发情况，确保诉讼方向始终朝着有利于我方的方向发展。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！