(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

在北京市西城区，一起因房屋交付问题引发的合同纠纷闹上了法庭。原告是陈某辉，被告则为李某贤，双方的纠纷围绕着北京市西城区一号房屋展开。

2020 年 10 月 18 日，在第三人居间服务的协助下，陈某辉与李某贤签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。按照协议约定，李某贤要将位于北京市西城区一号的这套房屋出卖给陈某辉，房屋成交的总价款确定为 822 万元，并且明确规定，李某贤在收到全部购房款（这里需排除物业交割保证金和户口迁出保证金）之后的 120 日内，应当把涉案房屋交付给陈某辉。

 二、原告诉求及理由

（一）陈某辉的诉讼请求

1. 请求判令被告立即将北京市西城区一号房屋交付给原告；

2. 请求判令被告向原告支付违约金（共计 1228890 元）；

3. 请求判令被告承担本案的诉讼费用。

（二）原告主张的事实与理由

在合同签订之后，双方按照流程推进相关手续。2020 年 11 月 4 日，陈某辉与李某贤顺利办理了房屋不动产转移登记手续，房屋产权正式登记到了陈某辉名下。到了 2020 年 12 月 1 日，李某贤也已经收到了全部购房款。然而，一直等到 2021 年 3 月 31 日，合同约定的 120 日期限届满了，李某贤却依旧没有将涉案房屋交付给陈某辉。

此后，陈某辉多次就房屋交付问题与李某贤进行沟通协商，可李某贤总是以其家庭内部矛盾为由来搪塞陈某辉，直至起诉之时，都还没有把房屋交付过来。基于这样的情况，陈某辉认为，李某贤理应严格按照合同约定履行应尽的义务，其家庭内部矛盾属于自身的问题，和自己并无关联，绝不能以此为借口来损害自己对于涉案房屋所享有的合法权益。所以，陈某辉觉得李某贤不能按照合同约定按时交付房屋的这种行为，显然已经构成了违约，应当承担相应的责任，故而向法院提起了本次诉讼。

 三、被告辩称

被告李某贤辩称：

第一，自己其实一直都是在积极按照合同约定去履行相应义务的。本案中导致原告没办法如期收房的真正原因，是自己的父母李某鹏、周某兰以及弟弟李某鑫霸占着房屋，拒不腾出房屋来。所以，原告起诉自己是没有道理的。

而且，从原告方提供的视频资料也能够证明，在房屋没能如期交付之后，是自己和陈某辉一起报的警，请求警察到现场来进行处理。这些情况都足以说明自己在积极主动地履行合同义务。

对于原告提出的诉讼请求，李某贤表示认可第一项诉讼请求，毕竟案外人占据房屋导致无法正常交付是客观事实，但对于第二项要求支付违约金的请求则不同意，如果法院最终判定需要支付违约金，希望法院能够适当调低违约金的数额。

 四、法院查明情况

1. 合同相关约定情况

2020 年 10 月 18 日，出卖人李某贤与买受人陈某辉签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），合同里约定李某贤将坐落于北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）出售给陈某辉，双方委托房地产经纪机构 A 公司促成这笔交易，房屋成交价格确定为 467 万元，同时，房屋内的家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价 355 万元。

根据上述《买卖合同》第六条的规定，李某贤应当在收到全部购房款（同样需排除物业交割保证金和户口迁出保证金）后的 120 日内，把涉案房屋交付给陈某辉。而《买卖合同》第七条关于违约责任也有明确约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1 和 2 不作累加）。1、逾期在 15 日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起 15 日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过 15 日（该日期应当与第 1 项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的 20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。……”。

也是在 2020 年 10 月 18 日当天，甲方（出卖方）李某贤、乙方（买受方）陈某辉、丙方（居间方）A 公司就上述《买卖合同》又签订了一份《补充协议》，在这份协议里约定房屋交易价款以及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为 822 万元。

2. 房屋产权及交付情况

2020 年 11 月 4 日，陈某辉顺利取得了涉案房屋的不动产权证书，房屋正式登记在了陈某辉的名下。

但是，截至 2021 年 3 月 31 日，也就是合同约定的 120 日交付期限届满之时，李某贤并没有将涉案房屋交付给陈某辉，并且一直到本案最后一次开庭日（2022 年 1 月 24 日），都还未完成交付。

3. 房屋相关背景及其他案件情况

另外经过调查发现，陈某辉曾经就涉案房屋在 2021 年 4 月 9 日立案，以物权保护纠纷为由起诉了李某贤以及李某贤的父亲李某鹏、母亲周某兰、弟弟李某鑫还有 A 公司。不过在后续的这个案件处理过程中，陈某辉撤回了对李某贤的起诉，转而要求李某鹏、周某兰、李某鑫将涉案房屋腾退出来，并且交付给自己，同时还要求支付房屋占用费、误工费、律师费等。

在上述这个案件的判决认定事实部分查明了一些重要情况：“涉案房屋原本是李某鹏、周某兰的夫妻共同财产，最开始是登记在李某鹏名下的。在 2017 年 4 月 24 日的时候，李某鹏（甲方）、周某兰（乙方）将涉案房屋赠与了李某贤（丙方）。双方在赠与协议书中约定，涉案房屋的使用权归李某鹏、周某兰所有，产权归李某贤所有。需要注意的是，这份赠与协议中约定的李某鹏、周某兰对涉案房屋享有的使用权事项，双方并没有到相关部门进行登记备案，而且李某鑫（丁方）也是该合同的当事人之一。

此后，在 2017 年 7 月 17 日，双方按照房管部门的要求，在办理涉案房屋产权过户登记手续时，李某鹏又与李某贤签订了一份赠与合同，在这份合同里约定李某鹏将涉案房屋无偿赠与李某贤。而在这个赠与协议中，双方并没有对李某鹏、周某兰的居住权问题作出约定。再之后，李某贤顺利取得了涉案房屋的产权证书”。

针对上述这个案件，法院于 2021 年 8 月 20 日作出了如下判决：“一、自本判决生效之日起十五日内，被告李某鹏、周某兰、李某鑫将原告陈某辉所有的位于北京市西城区一号房屋腾退，并将该房屋交付给原告陈某辉。二、驳回原告陈某辉的其他诉讼请求。”

后来，李某鑫对这个判决结果不服，提出了上诉，北京市第二中级人民法院作出了新的判决：“一、撤销一审判决第二项；二、变更北京市西城区人民法院判决第一项为：自本判决生效之日起十五日内，李某鹏、周某兰将坐落于北京市西城区一号房屋腾空，并交付给陈某辉。三、驳回陈某辉的其他诉讼请求”。之后，陈某辉针对这个案件申请了执行，但是一直到本案庭审辩论终结前，整个执行过程都还在进行当中。陈某辉表示在执行过程中了解到，由于李某贤的父母年事已高等等原因，房屋腾退工作可能需要花费很长的时间。

除此之外，李某贤也曾在 2021 年 4 月 2 日以排除妨害纠纷为由起诉李某鹏、周某兰、李某鑫，要求他们立即搬出涉案房屋，不过法院以李某贤已经不再是涉案房屋的所有权人，不具备适格原告的身份为由，裁定驳回了李某贤的起诉。

在本案的审理过程中，原被告双方以及第三人都认可，当初陈某辉购买房屋的时候曾经到现场去看过房，当时李某贤的父母并不在房屋内。而且原被告双方也都承认，李某贤确实到目前为止都还没有向陈某辉交付房屋，李某贤解释称自己原本正要准备交付房屋的时候，父母突然闯入并霸占了房屋，一直持续到现在。

 五、裁判结果

1. 本判决生效之日起十五日内，被告李某贤将坐落于北京市西城区一号房屋交付给原告陈某辉；

2. 本判决生效之日起七日内，被告李某贤给付原告陈某辉违约金 12 万元；

3. 驳回原告陈某辉的其他诉讼请求。

 案件分析

从律师的专业视角对这起案件进行深入剖析，核心要点在于合同的效力以及双方在履行合同过程中的责任认定，同时违约金数额的确定也是需要重点考量的部分。

首先，关于合同效力方面。陈某辉与李某贤签订的《买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思的表示，并且合同内容并没有违反法律、行政法规所规定的强制性规定，所以从法律层面来讲，这两份合同属于有效合同。既然合同是有效的，那么双方当事人就应当严格按照合同里约定的内容来行使自己的权利，同时履行相应的义务。按照合同约定，陈某辉需要按期向李某贤支付购房款，而李某贤则应当在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后的 120 日内，把涉案房屋交付给陈某辉。

在审理过程中，李某贤自己也认可在 2020 年 12 月 1 日已经收到了除物业交割保证金外的全部购房款，那么按照合同约定，交付房屋作为出卖人在房屋买卖合同中应当履行的一项基本义务，李某贤就应当在 2021 年 3 月 31 日之前，把涉案房屋交付给陈某辉。然而，实际情况却是截至本案庭审辩论终结前，李某贤都始终没有向陈某辉交付房屋，这种行为显然已经违反了合同的约定。所以，从合同履行的角度来看，陈某辉是有权依据合同要求李某贤交付房屋，并且支付相应违约金的。

其次，虽然说涉案房屋之所以没能完成交付，确实是存在李某贤的父母实际占用房屋并且拒不搬离的这种客观情形，但这并不能成为李某贤完全免责的理由。一方面，李某贤在明知自己父母对房屋享有一定居住权的情况下，却没有妥善处理好这个问题，就把房屋卖给了陈某辉；另一方面，当初陈某辉去现场看房的时候，李某贤的父母并不在涉案房屋内，基于这样的情况，陈某辉签订《买卖合同》并且完成房屋过户等手续是没有过错的。所以，即便李某贤是因为案外人的原因导致无法完成房屋交付，其依然应当承担合同所规定的基本交付义务，以及相应的违约责任。基于这些因素综合考量，法院对陈某辉要求李某贤交付房屋的诉讼请求予以支持，是符合法律逻辑和公平原则的。

最后，关于违约金的问题。陈某辉自述李某贤父母腾房可能需要很长时间，考虑到整个案件的客观实际情况，法院认为违约金计算到本案最后一次庭审之日（2022 年 1 月 24 日）是比较合适的处理方式。如果后续陈某辉因为房屋未交付的问题又产生了新的损失，那么他还可以另行通过合法途径去主张相应权益。同时，由于合同中约定的违约金以及陈某辉所主张的违约金数额确实相对较高，法院需要综合考虑合同的履行情况、双方的过错情况以及已经发生的实际损失等多方面因素，经过权衡之后，酌情确定让李某贤支付给陈某辉违约金 12 万元，以此来平衡双方在这起纠纷中的权益关系。

 胜诉办案心得

其一，精准把握合同条款及效力是基础前提。在接手这类涉及房屋买卖的合同纠纷案件时，首要任务就是仔细审查合同本身，深入研究合同的签订是否符合法定程序，合同条款是否清晰明确，双方的权利义务约定是否合理，以及最重要的——合同是否具备法律效力。像本案中，通过对《买卖合同》及《补充协议》的细致分析，确认其为有效合同后，才能依据合同约定来梳理双方的履约情况以及判断违约与否，进而为整个案件的走向和诉讼策略的制定奠定坚实基础。只有把合同这一基础打牢，才能在后续的办案过程中做到有理有据，有的放矢地去维护当事人的合法权益。

其二，全面梳理案件事实及证据链条是关键环节。这类案件往往涉及诸多复杂的事实情况以及各种各样的证据材料，需要花费大量精力去全面收集、整理并深入分析。比如本案中，不仅要关注房屋买卖合同本身的签订、履行情况，还要梳理房屋产权变更的历史脉络、涉及的赠与协议情况、各方之间的其他诉讼案件以及房屋实际占有情况等等，将这些看似零散的事实通过相关证据串联起来，形成一个完整且清晰的证据链条。同时，对每一份证据的证明力、关联性、合法性都要仔细甄别，提前预判对方可能提出的质证意见以及反驳观点，以便在庭审过程中能够熟练运用证据来支撑我方主张，让法官能够清晰、全面地了解案件全貌，增强我方观点的可信度，提高胜诉的概率。

其三，善于应对复杂的责任认定及抗辩理由是重要策略。在案件审理过程中，对方通常会提出各种各样的抗辩理由，试图减轻或免除自己的责任，这就需要律师具备敏锐的洞察力和扎实的法律功底，准确分析对方抗辩理由的合理性以及法律依据是否充分，进而从多个角度去反驳并维护我方当事人的权益。就像本案中，被告以家庭内部矛盾、父母霸占房屋等理由来抗辩交付房屋和支付违约金的责任，我们就要从合同约定、双方的告知义务、过错责任等多个层面去剖析，说明即便存在案外人因素，但被告自身在合同履行过程中依然存在过错，不能免除其应承担的合同责任，通过有力的法律分析和事实论证来化解对方抗辩带来的不利影响，引导法官作出对我方有利的责任认定。

其四，合理把握违约金等诉求的尺度与技巧是决胜因素。在涉及违约金等具体金额诉求的案件中，不能盲目地按照合同约定或者当事人的主观意愿去主张过高或过低的数额，而是要综合考虑多方面因素，依据法律规定和实际情况来合理确定一个恰当的金额范围。本案中，对于违约金的主张，既要考虑合同中原本的约定条款，又要结合案件中房屋未交付的实际时长、双方的过错程度、给当事人造成的实际损失等情况，同时还要预判法院对于违约金过高或过低可能做出的调整倾向，在合理范围内主张违约金数额，并通过充分阐述我方关于违约金计算的依据和合理性，说服法官采纳我方提出的金额建议，实现当事人权益的最大化，最终赢得胜诉的结果，妥善解决纠纷，维护好当事人的合法权益。

总之，办理这类房屋买卖合同纠纷案件，需要从合同审查、事实证据梳理、抗辩应对以及诉求尺度把握等多个维度精心谋划、严谨操作，才能在复杂的法律博弈中为当事人争取到公平合理的结果。