(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件情况

 （一）原告诉讼请求

原告冯强向本院提出诉讼请求：

1. 解除冯强与孙明贤关于共同购买房屋的口头协议。

2. 孙明贤向冯强返还出资款269,840.85元并支付利息。

3. 孙明贤承担本案全部诉讼费。

 （二）事实与理由

冯强与孙丽于2015年5月25日登记结婚。2020年11月11日，经法院调解离婚。孙明贤与孙丽是同胞姐弟关系。2017年上半年，孙明贤与冯强、孙丽商议共同在北京购房，各方出资50%，各占房屋50%份额，冯强、孙丽同意。2017年9月至2018年3月，冯强作为购房事务代表人，通过北京某中介公司（a中介公司）看房选房，最终在a中介公司滨河西里店工作人员居间下，购买了北京市大兴区一号房屋（一号房屋），房价235万元。

签订购房合同前，冯强、孙丽因社保年限不足，暂不具备在京购房资格。孙明贤具备购房资格，三方口头协商先将房屋登记在孙明贤名下，待冯强、孙丽取得购房资格后，再加上二人名字。冯强对一号房屋共计出资469,840.85元，包括购房款、房贷、房屋中介费、装修款及购买家电的费用。

2020年10月23日，法院受理孙丽诉冯强离婚纠纷一案，11月11日出具调解书，确认二人离婚，个人衣物归各自所有，但未处理夫妻共同财产。冯强联系孙明贤协商共同出资购房事宜，孙明贤未明确回应。冯强认为，三方达成的共同购房口头协议已履行，自己应享有诉争房屋50%份额，为维护自身合法权益，提起诉讼。

 （三）被告辩称

1. 孙明贤辩称

一号房屋是自己购买的，冯强、孙丽夫妇想在自己购房后租赁该房，冯强提前支付的款项是房屋租金，冯强是恶意诉讼。

2. 孙丽辩称

案涉房屋是孙明贤个人购买且登记在其名下，不认可冯强所述的合作购房关系及转款情况，即便有转款也是租金性质。

 （四）法院查明事实

1. 购房及产权情况

2018年3月31日，李华鑫（出卖人、甲方）与孙明贤（买受人、乙方）在a中介公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定孙明贤购买一号房屋，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总价为225万元。2018年6月15日，孙明贤作为借款人与某银行、北京市住房贷款担保中心签订《住房公积金贷款借款合同》，借款120万元用于购买一号房屋。2018年6月6日，孙明贤取得一号房屋不动产权证书。

2. 租赁情况

2018年6月6日，孙明贤作为出租人与冯强、孙丽签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定冯强、孙丽租赁一号房屋，租期5年，租金每年4万元，总计20万元。

3. 离婚纠纷与案件背景

孙丽与孙明贤系姐弟关系。2020年10月23日，法院立案受理孙丽起诉冯强离婚纠纷一案，并作出调解书：孙丽与冯强离婚；未处理共同财产。

4. 冯强主张的出资情况

案件审理中，冯强称在与孙丽婚姻存续期间，与孙明贤及父母共同协商购房，因二人当时无购房资格，以孙明贤名义购买一号房屋，购房过程及出资自己都有参与。因居间服务费刷孙明贤信用卡支付给a中介公司，所以后期向孙明贤转账购房贷款时一并偿还。冯强就一号房屋的出资包括：

  2018年3月31日直接向孙明贤转账购房定金3.5万元，向出卖人李华鑫转账支付1万元。

  与孙丽结婚时的彩礼及收取的礼金（冯强两个银行账户12万元，孙丽母亲账户8万元）取出后给付孙明贤20万元。

  2018年5月31日向孙明贤转账6.5万元。

  分期转给孙明贤的购房贷款及居间服务费，分两个阶段：第一阶段含居间服务费向孙明贤转账10期共4.1万元（购房贷款每月2500元，共2.5万元；居间服务费1.6万元）；第二阶段至2020年2月15日转账10期购房贷款（每月2500元）共2.5万元。

  对一号房屋装修，冯强直接给付装修人工费及材料费共55,760.89元（无书面装饰装修合同）、采购家具及家电支出30,079.96元。冯强称自己与孙丽直接出资31万元房屋首付款，虽未达首付款50%，但三方口头约定各占房屋50%产权。冯强提交其与孙明贤的支付宝转账记录（部分转账备注含有还房贷信息）及装修费用、家电家具支出截图作为证据。

5. 各方对证据的质证情况

  孙明贤与孙丽认可冯强与孙明贤支付宝转账记录的真实性，但不认可证明目的，称双方是房屋租赁关系，转账款项是租金，且根据记录孙明贤只收到冯强支付的17.5万元，加上冯强付给原房主李华鑫的1万元（认为是租金性质），冯强、孙丽共向孙明贤支付18.5万元，不是冯强主张的房款金额。

  孙明贤与孙丽对装修款、家具家电支出明细证据的真实性、证明目的均不认可，认为与本案无关，本案是合同纠纷而非婚后财产纠纷。孙明贤认可未出资装修和购买家具家电，孙丽认可冯强经手装修和购买家具家电，但称是父母出资，不清楚具体金额。

6. 冯强的其他证据及质证情况

冯强为证明是共同购房关系且入住后的相关费用各负担一半，向孙明贤转账2018 - 2019年供暖季供暖费1100元（一号房屋每个供暖季供暖费2071.5元），并申请高某出庭作证，还提交孙明贤、孙丽及冯强的居住证复印件、北京居住证办理指南、冯强与孙明贤的微信聊天记录、冯强与a中介公司业务人员及原房主李华鑫的微信聊天记录、2018年12月15日支付宝转账记录（显示向孙明贤转账1100元）。

孙明贤与孙丽对高某证人证言的真实性、证明目的均不认可，对2018年12月15日支付宝转账记录真实性认可，但认为该款项是租金，目前冯强支付的款项仍未达租赁合同约定的20万元租金；对所有微信聊天记录真实性认可，但不认可证明目的。

7. 孙明贤的证据及质证情况

孙明贤为证明一号房屋是自己购买，所有权与冯强、孙丽无关，购买后将房屋出租给二人，五年租金20万元且冯强、孙明贤按租赁合同缴纳物业费和取暖费，提交买卖合同合订本、看房记录截图、银行流水、《北京市房屋租赁合同》、物业费和楼道收据及热敏纸票据。

冯强对买卖合同合订本真实性认可，但不认可证明目的，称自己找的房源，孙明贤签字时自己在场，认可相关材料和产权证、贷款协议由孙明贤持有；认可《北京市房屋租赁合同》中自己签字真实性，但称该合同是为办理居住证签的，孙丽名字是自己代签，合同入住时间与实际不符，当时房屋在装修未达入住条件，且该小区未装修房屋房租不可能达到月租金4000元。

8. 庭审中的其他陈述

孙丽称冯强2020年2月搬出一号房屋后，自己基于姐弟关系会不定期给孙明贤不定金额款项，但不存在合作购房关系，也不会以自己名义继续履行共同购房合同。

冯强称在以孙明贤名义购房前后，三方未签书面协议，自己与孙丽对房屋贷款外的出资未达50%，且未对房屋税费等相关费用承担举证。虽婚姻关系解除，但认可主张的出资总额是夫妻关系存续期间共同出资，在本案主张全部利益。考虑到孙明贤及孙丽不认可彩礼及礼金20万元作为出资款性质且涉及补充证据问题，冯强变更诉讼请求，仅向孙明贤主张扣减20万元后的269,840.85元出资款，待本案处理后，孙丽可与自己另行解决夫妻共同财产分割问题，同时保留对20万元的后续主张权利。

 二、裁判结果

驳回冯强的诉讼请求。

 三、案件分析

 （一）合同形式与事实合同关系的认定

1. 合同形式多样性与本案情况

根据法律规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。在本案中，冯强主张与孙明贤、孙丽之间存在共同购房的口头协议，虽然没有书面合同，但从冯强参与购房全过程来看，包括看房、支付定金、参与支付购房款和后续的贷款偿还等行为，以及孙明贤接收冯强支付的房屋贷款这一事实，可以推断三方存在共同买卖涉案房屋的合意且已经实际履行。这种情况下，在一定程度上可以认定三方构成事实上的共同购房合同关系。

2. 证据在认定事实合同关系中的作用

在判断是否存在事实合同关系时，证据的审查至关重要。冯强提供了一系列证据，如支付宝转账记录（部分备注还房贷）、装修费用及家电家具支出截图、向孙明贤转账供暖费记录、证人证言、微信聊天记录等，这些证据从不同角度显示了冯强参与房屋购买和使用过程中的出资行为，与共同购房的主张有一定关联性。然而，孙明贤和孙丽对这些证据的证明目的大多不认可，这就需要综合审查判断证据的证明力。

 （二）共同购房关系中的复杂因素与诉讼请求的处理

1. 婚姻关系对共同购房关系的影响

本案的一个复杂因素是冯强与孙丽的婚姻关系。冯强主张的所有出资款项均发生在夫妻关系存续期间，而现在孙丽不认可存在共同购房关系。在这种情况下，对于共同购房这一合同关系的处理就变得复杂。因为共同购房涉及多方主体，其中一方在婚姻关系背景下的态度变化，影响了整个案件中合同关系的认定和处理。

2. 诉讼请求不被支持的原因

虽然从冯强参与购房过程来看存在共同购房的事实表象，但由于孙丽以不认可共同购房关系为由，且未明确表示是否同意继续履行与孙明贤之间的合作购房关系，法院对冯强作为共同出资人之一要求解除共同购房合同关系、返还出资款并支付利息的诉讼请求不予支持。这体现了在处理涉及多方复杂关系的合同纠纷案件中，法院对于各方真实意思表示和合同履行的整体稳定性的考量。冯强可在解决与孙丽之间关于出资款性质等问题后，另行处理相关事宜。

 四、办案心得

 （一）紧扣证据反驳原告主张

1. 对证据关联性和证明目的的质疑

在应对本案时，仔细审查原告提供的证据并对其关联性和证明目的进行有力反驳是关键。例如，对于冯强提供的支付宝转账记录，虽然其真实性无法否认，但强调这些转账的性质是租金而非购房款，引导法官从另一个角度看待这些证据。同时，对于装修款和家具家电支出明细证据，指出其与本案合同纠纷的关联性不足，将争议焦点集中在合同性质是购房还是租赁上，避免被原告的证据引导偏离核心争议。

2. 利用我方证据强化立场

积极提供我方证据来强化自身立场也非常重要。通过提交买卖合同合订本、看房记录截图、银行流水、租赁合同以及相关费用收据等，构建出房屋是被告自行购买并出租给原告夫妻的完整证据链。特别是在对租赁合同的运用上，强调合同约定的租金、租期以及双方按合同履行的事实，与原告主张的共同购房形成鲜明对比，使法官更倾向于接受被告的观点。

 （二）利用复杂关系突破原告逻辑

1. 利用婚姻关系和亲属关系的矛盾点

充分利用案件中冯强与孙丽婚姻关系破裂以及孙丽与孙明贤亲属关系这一特殊情况。强调孙丽对共同购房关系的否认，使原告冯强的主张在逻辑上出现漏洞。因为共同购房是一个多方合意的行为，一方关键人物的否认，让原告所主张的口头协议的存在和履行变得可疑，从而削弱了原告整个诉讼主张的可信度。

2. 突出原告证据在复杂关系下的不确定性

在庭审中突出原告证据在这种复杂关系下的不确定性。例如，对于冯强主张的彩礼和礼金作为购房出资款这一情况，由于涉及到夫妻共同财产和家庭内部资金往来的复杂性，以及孙丽的否认，使这部分证据的证明力大打折扣。通过这种方式，让法官在综合审查证据时，对原告的证据体系产生质疑，进而支持被告的观点。

 （三）把握案件核心争议引导法官判断

1. 明确案件核心争议焦点

在整个办案过程中，明确将案件的核心争议焦点确定为合同性质是购房还是租赁。围绕这一焦点组织证据和辩论，避免被原告提出的其他细枝末节问题所干扰。无论是对证据的分析还是在庭审中的陈述，都始终紧扣这一核心，使法官能够清晰地理解案件的关键问题所在。

2. 引导法官从整体角度判断案件

通过强调合同履行过程中的各种行为与租赁关系的契合度，以及原告证据在证明共同购房关系上的不足，引导法官从整体角度对案件进行判断。让法官认识到支持原告的诉讼请求可能会破坏现有的证据所呈现的法律关系和交易秩序，从而促使法官做出驳回原告请求的判决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！