(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)  一、案件情况

（一）原告诉讼请求

原告秦宇聪、吴佳慧向本院提出如下诉讼请求：

1. 请求确认秦宇聪、吴佳慧与赵君宇之间就北京市海淀区 x 号房屋（以下简称 x 号房屋）存在借名买房关系。

2. 请求法院判令 x 号房屋归秦宇聪、吴佳慧所有。

3. 请求判令二被告协助原告办理房屋所有权变更手续，将涉案房屋过户至二原告名下。

4. 本案诉讼费由二被告负担。

（二）事实与理由

原告秦宇聪、吴佳慧系夫妻，林霞是吴佳慧与其前夫之女。林霞与赵君宇于 2009 年结婚，2013 年离婚。2005 - 2009 年初，原告夫妻因退休养老考虑，一直在北京物色养老房。2009 年决定购买，但因年龄大无法获银行贷款，便决定以女儿林霞名义购买。项目开盘后，先后以林霞、赵君宇名义参与摇号，后赵君宇获得购房资格，最终以赵君宇名义购房。房屋首付款由原告交纳，贷款以赵君宇名义偿还。2011 年 5 月房屋交房，原告装修后入住。后原告得知赵君宇私自将房屋登记在其名下，且赵君宇与林霞离婚时私下约定房屋归赵君宇，侵犯了原告合法权利，故诉至法院。

（三）被告答辩

1. 被告赵君宇辩称

不同意原告的诉讼请求。x 号房屋是其和林霞的夫妻共同财产，与原告并无借名买房法律关系。2013 年离婚时对共同财产明确分割，房屋归赵君宇所有，赵君宇向林霞支付补偿款，其中包含原告出借的款项及利息，林霞已收到，可见房屋是夫妻共同财产。

原告主张合同纠纷，依据债权诉讼时效规定，本案已超三年诉讼时效。

原告除出借购房款外，无其他借名买房的事实和理由。

双方无书面借名买房协议，也未就借名买房意思表示达成一致。

2. 被告林霞辩称

同意原告的诉讼请求。

（四）法院查明事实

1. 家庭关系与婚姻情况

秦宇聪与吴佳慧系再婚夫妻，林霞系吴佳慧与其前夫之女。林霞与赵君宇于 2009 年 1 月 13 日登记结婚。

2. 房屋购买合同与贷款情况

2009 年 6 月 18 日，赵君宇与 S 公司签订《北京市商品房预售合同》，购买 x 号房屋，总价 1118422 元，当日支付首付款 228422 元（含 5 万定金），其余 89 万元按揭贷款。同日支付首付款。2010 年 1 月 4 日，赵君宇（借款人）、林霞（共同借款人）与某银行签订《个人购房借款合同》，贷款 89 万元，林霞作为共有人及共同借款人签字。此后一直从赵君宇还贷账户偿还房屋贷款。

3. 房屋交付、登记与离婚协议情况

2011 年 5 月，赵君宇办理入住并领取钥匙，后补交部分房款及其他费用。2012 年 10 月，x 号房屋登记在赵君宇名下。2013 年 7 月 23 日，赵君宇与林霞签署离婚协议书，财产分割部分约定：婚后购置房产两套（包括 x 号房屋及河北 C 号房屋），北京房屋归男方所有，房贷男方独自偿还，河北房屋归女方所有，房贷女方独自归还。考虑购买北京房产时向女方母亲借款 15 万元用于支付部分首付款，男方自愿支付 20 万元用于归还借款及收益。考虑两地房产价值差异，男方另支付 40 万元补偿，其中 20 万元用于偿还女方母亲借款及收益（已支付），20 万元归女方个人所有。x 号房屋现对外出租。

4. 双方争议事实的证据与主张

购房意图与借名买房主张：庭审中，秦宇聪、吴佳慧称是房屋实际所有权人，最初因养老购房但因年龄贷款受限，与林霞、赵君宇口头协商借名买房，房屋费用由其承担，赵君宇、林霞同意。因增加中签率用赵君宇名字摇号，中签后因开发商要求不能改，故借赵君宇名购房贷款。林霞认可，赵君宇不认可，称不存在借名买房事实。原告申请销售人员出庭作证，证人称最初看房原告夫妻提出以林霞名义购买，后赵君宇中签，只能以赵君宇名义购买。赵君宇、林霞认可看房办理手续过程，但赵君宇认为证人证言不能证明借名买房关系。

首付款支付情况：原告主张首付款全部由其支付，提交支付首付款 108422 元、2 万元诚意金凭证，其余部分向亲戚朋友借款后打入林霞账户支付。赵君宇认可原告支付 108422 元，但称是借款，其余首付款是其与林霞向亲戚朋友借款后通过林霞账户支付。林霞认可首付款由原告支付。

房屋贷款偿还情况：赵君宇称从其名下账户扣款，还剩 40 多万未还。原告称 2011 年 9 月之前将现金不定期交给林霞或转款，由林霞存入还贷账户还款，之后因赵君宇与林霞感情纠纷不再支付。原告还主张 2013 年赵君宇出租房屋，租金用于还贷，租金权益应归他们，也算他们还款。赵君宇不认可，林霞认可原告主张，称赵君宇在国外工作期间，还贷卡在其手中，其将父母支付款项用于还贷。

收房、装修与居住情况：原告和林霞称赵君宇未告知他们办理收房手续，赵君宇不认可，称林霞一同前往。原告称负责装修并出大部分装修款，林霞认可，赵君宇称在国外不清楚，认为自己出资装修但记不清出资额。原告称 2011 年 9 月装修完后陆续居住，2013 年 8 月门锁被赵君宇更换。赵君宇称自己在国外，平时房屋由林霞居住，2013 年 7 月离婚后房屋归其所有，所以换锁。林霞认可原告说法。关于物业费、供暖费等费用负担，原告和林霞称大部分由林霞支付，赵君宇称大部分由其支付。

离婚协议相关情况：原告表示不知离婚协议内容，得知换锁后才知晓离婚之事。林霞称不认可离婚协议内容，是在精神恍惚状态下签字。赵君宇称协议是双方协商一致的真实意思表示。经询问，林霞未就离婚协议提起撤销之诉。赵君宇称已履行支付林霞 40 万元义务，林霞认可收到 40 万元，但称是补偿，不是履行离婚协议义务。

资料持有情况：双方认可房屋所有权证、相关发票、房屋买卖合同原件等资料由赵君宇持有。原告称向赵君宇索取被拒，赵君宇不认可。

诉讼时效争议：赵君宇主张原告起诉超过诉讼时效，原告称应从知道房屋登记在赵君宇名下开始计算，2015 年 3 月首次起诉，未超诉讼时效。

 二、裁判结果

驳回原告秦宇聪、吴佳慧的全部诉讼请求。

 三、案件分析

（一）物权公示公信原则的影响

依据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以不动产登记为准，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。本案中，x 号房屋登记在赵君宇名下，这使赵君宇成为形式上的权利人，为其主张房屋所有权提供了有力的外观证据。

（二）借名买房关系的认定要素

在判断是否存在借名买房关系时，需综合多方面因素。包括双方是否有借名买房的合意、房屋款项支付情况、房屋使用情况以及相关合同、证件、收据等资料原件的持有情况。

（三）证据分析与举证责任后果

1. 借名买房合意的证据不足

秦宇聪、吴佳慧虽主张与赵君宇有口头借名买房协议，但赵君宇不认可，且原告未能充分举证。在这种情况下，仅口头主张难以获得法院支持。

2. 房屋款项支付情况的复杂性

虽然原告支付了部分首付款，但赵君宇与林霞离婚协议中明确将此认定为借款，且赵君宇已向林霞支付相应款项。即便原告的出资不是借款，仅出资这一事实也不足以证明借名买房合意，因为出资可能存在多种法律性质，如赠与、借款等。

3. 房屋使用情况与资料持有情况的影响

房屋购买后各方都曾居住，这一情况不能有力支持原告的借名买房主张。同时，房屋买卖合同、所有权证书等重要资料原件由赵君宇持有，这对原告不利，因为通常情况下，实际权利人更可能持有这些关键资料。

（四）诉讼请求基础与法律关系的混淆问题

原告要求确认房屋归其所有，其请求权基础是物权关系，但本案案由是合同关系（借名买房合同）。当事人不能仅依据债权关系（借名买房合同关系）直接要求确认物权归属，原告该项诉请缺乏法律依据。

（五）诉讼时效问题分析

对于赵君宇提出的诉讼时效抗辩，由于原告要求办理房屋所有权登记并确认房屋归其所有的诉请具有物权性质，故原告提起本案诉讼未超过诉讼时效，法院对赵君宇的诉讼时效抗辩意见不予采信。

 四、办案心得

（一）深入研究法律原则与规则

在办理此类复杂的房屋产权纠纷案件中，对物权公示公信原则等法律基本原则的深入理解是关键。这些原则是案件分析的基石，指导着整个诉讼策略的制定。同时，熟悉关于借名买房、合同纠纷、物权纠纷等相关的具体法律规定和司法解释，能够准确把握案件的法律要点，为应对原告的诉求提供坚实的法律依据。

（二）重视证据收集与反驳策略

1. 证据收集的全面性

在本案中，离婚协议成为关键证据。它不仅对房屋产权的归属有明确约定，还涉及到对原告出资性质的认定。此外，关于房屋款项支付、居住情况、资料持有等方面的证据收集也很重要。全面收集和整理这些证据，形成一个完整的证据体系，有力地支持了被告的主张。

2. 反驳策略的针对性

针对原告提出的借名买房口头协议主张，通过强调没有书面协议且双方未达成合意，以及从多方面证据反驳原告的出资目的是借名买房，使法官对原告的主张产生合理怀疑。同时，对于原告提出的证据，如证人证言，仔细分析其证明力的局限性，有效地削弱了原告证据的可信度。

（三）庭审表现与引导法官思路

1. 清晰陈述事实与法律观点

在庭审中，清晰、准确地陈述案件事实和法律观点至关重要。将复杂的案件事实有条理地呈现给法官，使法官能够轻松理解被告的立场。同时，结合法律规定阐述被告的权利主张，增强了被告观点的说服力。

2. 引导法官关注关键证据和问题

通过对关键证据的强调和对争议焦点问题的深入分析，引导法官关注对被告有利的方面。例如，在分析离婚协议的法律效力和对房屋产权的影响时，详细阐述其中的条款含义和履行情况，使法官在判断案件时充分考虑这些因素，从而倾向于支持被告的主张。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！