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  一、案件背景

 （一）原告诉求

原告林强、林丽、林松、林涵向法院提出以下诉讼请求：

1. 要求二被告共同赔偿四原告位于北京市朝阳区 N 号房屋市场价值损失 400 万元，并赔偿该房屋按市场租金标准自 1997 年 1 月 5 日起至实际支付上述市场价之日止的租金。

2. 由被告承担案件受理费。

 （二）原告主张的事实与理由

被告林鹏因与李芳结婚需要，于 1997 年 1 月 5 日向张老太借住位于北京市朝阳区 N 号房屋（以下简称“诉争房屋”），并在借房协议中承诺“此房不能买走、转让、过房给其他人”。但在婚后，二被告却违反协议将该房屋出售，随后购买了位于北京市东城区 B 号房屋。

2020 年 2 月 6 日张老太去世后，原告林强在清理遗物时发现了借房协议。由于被告李芳在离婚分割财产过程中涉及诉争房屋的卖房款，原告认为这严重侵害了张老太继承人的利益。林强、林丽、林刚作为继承人继承了张老太的权利，林刚于 1989 年 3 月去世，其女林涵代位继承相应权利，故原告要求被告承担违约责任并赔偿房屋损失。

 二、被告答辩情况

 （一）被告林鹏

林鹏认可原告所述内容，并同意原告的诉讼请求。

 （二）被告李芳

1. 李芳反驳林鹏的说法，认为林鹏的答辩将自己置于类似原告的立场，不符合常理。

2. 指出 1999 年林鹏担任法定代表人的北京市 E 公司于 2005 年倒闭并注销，而林鹏持有盖有该公司公章的空白信纸。该公司 2005 年吊销营业执照，2009 年注销工商登记，但林鹏在 2021 年 11 月 11 日仍能出具说明，李芳认为这属于虚假诉讼行为。并且怀疑借房协议是利用之前留存的盖有公章的空白信纸添加内容而成。

3. 主张本案已过诉讼时效。林鹏于 2000 年 8 月 8 日通过房改取得诉争房屋产权，从 2000 年至 2021 年 11 月 21 日已超过 20 年最长时效。此外，诉争房屋原是公租房，李芳是基于林鹏有房才与其结婚，婚后二人使用工龄通过房改取得产权。林鹏因公司经营不善出售诉争房屋，售房款用于偿还公司亏损，李芳认为自己不应作为被告。

 三、法院查明事实

 （一）家庭关系与房屋承租、产权变更情况

林德与张老太夫妻二人育有林刚、林强、林鹏、林松、林丽五个子女。林德于 1995 年去世，张老太于 2020 年去世。林刚于 1989 年死亡注销户口，其女林涵。被告林鹏和李芳于 1997 年结婚。

2000 年 8 月 8 日，林鹏与北京市朝阳区房屋土地管理局签订《成本价出售直管公房住宅楼房》协议，约定将朝阳区 N 号的 2 居室诉争房屋出售给林鹏，林鹏支付 32450.32 元后取得房屋产权证。

 （二）房屋买卖情况

2005 年 7 月 15 日，林鹏将诉争房屋以 31 万元价格卖给案外人马峰。2006 年 3 月 24 日，李芳取得北京市东城区 B 号房屋产权证。

 （三）证据情况

1. 原告提交了 1997 年 6 月 5 日林鹏与张老太签订的借房协议，内容为借张老太位于北京市朝阳区 N 号房产供林鹏居住，且约定房屋不能买卖、转让、过户，协议有张老太盖章、林鹏签字和北京市 E 公司公章。林鹏认可该协议，李芳则质疑其真实性。

2. 原告还提交了北京市 E 公司 2021 年 11 月 11 日盖章的说明，表明公司在林鹏借房协议上盖章是作为见证，让张老太放心借房。林鹏认可该说明，但李芳因林鹏是公司法定代表人且公司已注销仍能出具说明而不认可其真实性。

庭审中，林鹏称父亲林德生前分得北京市石景山区一套公租房，1995 年父亲去世后由他使用，后用该石景山公房换得诉争房屋，当时林德是承租人，经李芳操作通过房管局将承租人变更为林鹏，在变更时林鹏给母亲张老太写了借房协议。四原告对林鹏取得诉争房屋产权一事不知情。2004 年李芳贷款购买北京市东城区 B 号房屋，2005 年林鹏出售诉争房屋用于偿还贷款。因李芳提出离婚，四原告开始主张诉争房屋权益。同时，北京市 E 公司于 2005 年被吊销营业执照，2008 年被注销，林鹏是其法定代表人。

 四、裁判结果

法院驳回原告林强、林丽、林松、林涵的全部诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）证据问题

本案的关键在于林鹏与张老太之间借房协议的真实性。从证据角度看，借房协议存在诸多疑点。一方面，协议仅有张老太盖章，没有本人签字，在证据效力上存在一定瑕疵。另一方面，借房协议上盖有北京市 E 公司公章，而林鹏作为该公司法定代表人，在公司 2008 年注销后仍能出具加盖公司公章的说明，这使法院对借房协议真实性产生合理怀疑。这种情况下，原告难以依据该协议主张权利。

 （二）诉讼时效问题

李芳提出的诉讼时效抗辩也有一定依据。从林鹏 2000 年 8 月 8 日取得诉争房屋产权到原告 2021 年主张权利，时间跨度已超过 20 年最长诉讼时效。虽然原告是在张老太 2020 年去世后才发现借房协议，但从法律规定的时效角度看，这对原告不利。

 （三）房屋产权与权益问题

诉争房屋原是林德承租的公房，后林鹏成为承租人并通过房改取得产权。张老太既非产权人也非承租人，在林鹏取得产权过程中，原告方没有证据表明对该过程存在异议或主张过相关权益。而且在房屋出售多年后，原告才因被告离婚分割财产问题提出诉求，这在权益主张的及时性和连贯性上存在不足。

 六、办案心得

 （一）细致梳理案件事实

在接手此类案件时，要像拼图一样将所有的事实碎片拼接起来。不仅要关注双方争议的核心问题，如借房协议的真实性，还要深入挖掘与之相关的周边事实，如房屋的历史承租情况、产权变更过程、公司的经营与注销情况等。每一个细节都可能成为胜诉的关键，只有全面掌握案件事实，才能构建起稳固的辩护基础。

 （二）从证据瑕疵入手突破

对于对方提交的证据，要进行严格审查。在本案中，抓住借房协议的签字盖章问题以及相关说明的出具背景，通过对证据形成过程的合理质疑，引导法官对证据真实性产生怀疑。这需要律师具备敏锐的洞察力和严谨的逻辑分析能力，善于从看似平常的证据中发现问题，并通过合理的推理和论证让法官认可自己的观点。

 （三）合理运用法律规定

熟悉并准确运用诉讼时效等法律规定是本案胜诉的重要因素。在分析案件时，要及时发现对方在法律适用上可能存在的漏洞，将法律规定与案件事实紧密结合，为自己的当事人争取有利的法律地位。这要求律师对法律条文有深入的理解，能够在复杂的案件情境中准确找到适用的法律条款，并进行有力的阐述。

总之，办理此类复杂的房屋纠纷案件，需要律师具备扎实的专业知识、细致的分析能力和丰富的实践经验，才能在维护当事人合法权益的道路上取得成功。

希望以上内容对您有所帮助，如果您有类似案件需要法律帮助，请随时联系我们。