(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告林某达向本院提出诉讼请求：请求确认林某达与林某慧于 2018 年就北京市东城区一号房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）无效。

事实和理由：林某慧系林某达之孙女，林某达共生育三子女林某君、林某贵、林某涛，林某慧系林某涛之女。林某达为将来涉诉房屋只由两个儿子林某贵、林某涛继承，故便与林某慧约定先将涉诉房屋以表面买卖的形式登记于孙女林某慧名下，林某达在百年之后，以便于林某慧出卖涉诉房屋，并将所得卖房款平均分割给两个儿子。双方虽签订了买卖合同，但事实上并未实际履行合同，没有交付实物房屋，也没有支付购房款，房本原件仍在林某达手中并未交付，且房屋价格明显低于市场价格，故该买卖合同意思表示不真实，双方并不存在真实买卖关系，因此该买卖合同属于通谋虚伪表示，违反《民法典》143 条，故该合同因意思不真实而应属无效。林某慧曾在其他案件中也称该合同不属于买卖合同。故此成诉。

二、被告辩称

被告林某贵参加诉讼，并坚持林某达的诉讼请求。

被告林某涛参加诉讼，表示认可林某达将涉诉房屋产权给予林某慧的合同效力，不同意提出要求确认该合同无效的诉讼请求，同意本案中林某慧的意见。林某达生前未表示不想林某君分配遗产，其过户的行为与林某君没有任何关系。

被告林某君未到庭应诉发表意见。

被告林某慧辩称，认为合同有效，不同意林某贵的诉讼请求。

三、法院查明

林某达与杨某敏（已故）系夫妻关系，二人有林某贵、林某涛、林某君三名子女。林某慧系林某达之孙女。涉诉房屋原登记在林某达名下。

2018 年 10 月 10 日，林某达作为出卖人与林某慧作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某达将涉诉房屋出售给林某慧，成交价格为 694960 元，交易结算资金自行划转。同日，林某达、林某慧申请办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。涉诉房屋权利人于 2018 年 10 月 10 日变更为林某慧。林某慧负担了过户产生的税费，但未向林某达支付购房款。

涉诉房屋由林某达居住至其去世并持有房屋所有权证书。涉诉房屋现登记在林某慧名下，并由林某慧实际控制。

审理中，林某达提交：1. 遗嘱草稿，证明原告曾草拟过遗嘱，将涉诉房屋由林某贵、林某涛继承。经质证，林某涛、林某慧不认可该证据真实性。2. 保姆刘某芝证言，证明林某达为帮助林某慧提取公积金而书写声明书，部分内容由证人书写；林某达不想将涉诉房屋分给林某君，故要求林某贵咨询律师，律师称如林某君不签字，房屋好出售，因此将涉诉房屋过户到林某慧名下。经质证，林某涛、林某慧不认可该证人证言，认为其陈述前后矛盾，且证人未见证过户过程。3. 林某慧书写声明书草稿，以证明该声明书系林某慧写好，林某达抄写而成。经质证，林某涛、林某慧认可真实性，称当时林某达为了避免日后给林某慧带来麻烦才书写该声明。

林某慧提交一份林某达于 2019 年 4 月 21 日签字的声明书，内容为林某达自愿将涉诉房屋赠与给林某慧，因办理赠与过户手续较麻烦，故以买卖形式进行过户，林某慧拥有该房屋的全部权利。经质证，林某达、林某贵认为该声明系林某慧以领取公积金为由，要求林某达抄写而成，其中部分内容由保姆书写。

2020 年 7 月 1 日，林某达向本院起诉林某慧买卖合同纠纷一案，以双方签订的《存量房屋买卖合同》价格明显低于市场价，显失公平，林某慧拒绝支付购房款为由，要求撤销该合同。关于涉诉房屋购房款支付一节，林某慧称林某达未向其主张支付购房款；林某达称林某慧于 2019 年 4 月明确向林某达表示拒绝支付购房款，林某达至此才知道权利被侵害。本院认为涉诉合同有效，合同内容不构成显失公平，林某达主张撤销权已超过法定除斥期间为由，驳回了其诉讼请求。本案审理中，林某达称起诉该案并非对合同效力的认可，而是为了减少林某达举证诉累而行使的诉讼技巧。

2020 年 10 月 27 日，林某达再次向本院起诉林某慧买卖合同，以涉诉合同系虚伪通谋行为，应认定为无效；且双方之间真实的法律关系是委托合同，现林某慧不认可代持系违约，林某达基于林某慧违约要求解除委托合同关系，要求确认涉诉合同无效，林某慧将涉诉合同恢复至林某达名下。本院以林某达诉讼请求不明确，经释明仍坚持为由，裁定驳回了林某达的起诉。林某达不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出裁定书，驳回了其上诉，维持原裁定。

四、法院判决

驳回林某贵的全部诉讼请求。

五、案件分析

1. 合同性质的认定：

涉诉合同名为买卖合同，但从实际履行情况来看，未支付购房款、未交付房屋且房本原件仍在林某达手中，结合双方提交的证据及声明书内容，法院认定涉诉合同实为赠与合同。

林某达、林某贵主张涉诉合同为通谋虚伪表示，但从证据来看，其关于赠与合同及公积金支取的意见不符合一般规则，且所称规避林某君参与分配财产的理由欠缺合理性。父母将财产分配给特定子女有多种更为常见、稳妥的做法，而本案中的方式存在诸多不合理之处。

2. 证据的证明力：

林某达生前多次提起否定涉诉合同效力的诉讼，所持理由各不相同且存在根本冲突。这使得其主张的可信度降低，证据的证明力不足。

林某达提交的遗嘱草稿、保姆证言等证据，被告方不认可其真实性或认为存在矛盾之处，进一步削弱了原告方的证据效力。

六、办案心得

1. 合理质疑原告主张：在本案中，被告林某慧成功地对原告林某达的主张进行了合理质疑。针对林某达、林某贵提出的涉诉合同为通谋虚伪表示的观点，指出其理由不符合一般规则且欠缺合理性。在处理类似案件时，律师应仔细分析原告的主张，找出其中的不合理之处，进行有力的反驳。

2. 证据的分析与运用：被告方对原告提交的证据进行了有效的质证，指出证据的不真实性、矛盾之处或证明力不足。同时，被告方提交的声明书等证据也为自己的主张提供了一定的支持。律师在处理案件时，要全面分析双方的证据，找出对自己当事人有利的证据，并通过合理的质证和辩论，提高证据的可信度和证明力。

3. 维护当事人权益：在面对原告的多次诉讼请求时，被告林某慧坚定地维护自己的合法权益。通过合理的法律抗辩和证据反驳，成功阻止了原告确认涉诉合同无效的诉求。律师在处理案件时，要始终站在当事人的立场，为其提供专业、全面的法律服务，维护当事人的合法权益。

总之，在处理房屋买卖合同纠纷案件时，律师需要准确把握合同的性质和法律规定，善于分析和运用证据，维护当事人的合法权益。同时，当事人在处理房屋交易时，应确保合同的合法性和真实性，避免因合同问题引发纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！