(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙某兰向本院提出诉讼请求：依法判令秦某霞限期为孙某兰办理北京市朝阳区 X 号房屋（以下简称涉案房屋）过户登记手续。

事实与理由：孙某兰与陈某鹏原系夫妻关系，双方于 2009 年 12 月 12 日登记结婚，后于 2013 年 4 月 27 日离婚。秦某霞为陈某鹏的母亲。孙某兰与陈某鹏婚姻关系存续期间因彼此名下均有住房不符合北京市的购房政策，故以秦某霞的名义于 2011 年 7 月 19 日与北京市 D 公司签订了《北京市商品房预售合同》，出资购买涉案房屋。房产总价款为 4267350 元，首付 1287350 元，贷款合同及其他手续均以秦某霞名义签订并办理。2015 年初孙某兰提起离婚后财产纠纷诉讼要求分割上述房产，但陈某鹏却称该房产为秦某霞出资非夫妻共同财产不予分割。

二、被告辩称

被告秦某霞辩称：

1. 孙某兰的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。

孙某兰要求办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求已经过诉讼时效。秦某霞与开发商于 2011 年 7 月 19 日签署《北京市商品房预售合同》，预售合同中约定了交房日期为 2012 年 9 月 30 日。2013 年 4 月 2 日秦某霞与开发商签署预售合同补充协议，涉案房屋的所有权证书登记时间为 2014 年 1 月 3 日，但孙某兰时隔将近 4 年之久起诉称涉案房屋为借名买房，要求办理房屋过户登记手续。若真如孙某兰所述，双方之间存在借名买房合同关系，涉案房屋属于孙某兰与陈某鹏的夫妻共同财产，那么孙某兰应在与陈某鹏离婚时就对涉案房屋的归属进行约定，或者最迟应在涉案房屋办理房屋所有权登记之后主张其权利，而不应在将近 4 年之后主张办理过户登记手续。

双方之间不存在借名买房关系。一是双方就涉案房屋没有签订过任何借名买房合同，也从没有达成过借名买房的合意。秦某霞为改善居住条件决定购买涉案房屋，在购买涉案房屋时秦某霞既有购买涉案房屋的资格也有购买涉案房屋的能力，秦某霞与开发商约定的总价款是 4267350 元，同日开发商向秦某霞出具了付款通知书，将开发商的银行信息告知秦某霞。2011 年 8 月 9 日开发商向秦某霞开具涉案房屋的购房发票，秦某霞实际参与了涉案房屋的购买过程后涉案房屋登记在秦某霞名下。二是涉案房屋的首付款和贷款是秦某霞支付的，而且秦某霞一直居住在涉案房屋中，涉案房屋的合同、补充协议、房屋所有权证书一直是在秦某霞手中。三是 2016 年 1 月 28 日孙某兰曾经起诉陈某鹏要求分割秦某霞名下的房屋，孙某兰在离婚后财产纠纷的案件中，就分割涉案房屋提供的证据与本案提交的证据一致，另案已经认定孙某兰提交的证据不足以证明涉案房屋是孙某兰与陈某鹏的夫妻财产，因此驳回了孙某兰的诉讼请求，三中院也维持原判。因此本案根本不存在借名买房的事实，孙某兰的主张无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。

被告陈某鹏述称：涉案房屋不属于夫妻共同财产，所有权属于秦某霞，涉案房屋的房屋买卖合同，以及房屋所有权登记在秦某霞名下，房屋的首付款和后续贷款均是由秦某霞自行支付，如果陈某鹏有能力的话也会为秦某霞偿还一些贷款，相当于孝敬父母的钱。

第三人 F 银行述称：秦某霞在 F 银行有个人住房贷款，截止至 2019 年 2 月 24 日，贷款的本金是 451726.8 元，不欠息。对于本案孙某兰与秦某霞的纠纷，鉴于秦某霞将涉案房屋抵押给我方，因此如果法院不对于房屋权属处理的情况下，不会影响到我方的抵押权，依旧由借款人正常履行合同义务即可。如果法院经过事实查明作出对于房屋权属的变更和处分，则我方作为抵押权人，要求获得房屋的一方或者双方应当立即一次性将贷款还清，方可解除对于涉案房屋的抵押权。

三、法院查明情况

孙某兰与陈某鹏原系夫妻关系，双方于 2009 年 12 月 12 日登记结婚，于 2013 年 4 月 27 日登记离婚。秦某霞与陈某鹏系母子关系。

2011 年 6 月 16 日，孙某兰与北京市朝阳区某售楼处签署《中海城意向客户登记卡》。

2011 年 6 月 24 日，孙某兰与北京 D 公司签署《客户登记卡》，载明孙某兰意向以银行按揭方式购买三居，登记金额 10 万元。

2011 年 7 月 19 日，秦某霞与北京 D 公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定秦某霞以 4267350 元的价格购买北京 D 公司开发的涉案房屋。合同约定秦某霞首付款 1287350 元，贷款 298 万元。

2011 年 7 月 12 日，陈某鹏账号银行账户向案外人王某账号的银行账户转账支付 100 万元。2011 年 7 月 15 日，王某账号的银行账户向秦某霞账号的银行账户转账支付 100 万元。2011 年 7 月 19 日，陈某鹏账号的银行账户向秦某霞账号的银行账户转账支付 100 万元。同日，秦某霞账号 A3 的银行账户向北京 D 公司转账支付涉案房屋购房款 1187350 元。同日，秦某霞账号的银行账户向陈某鹏账号的银行账户转账支付 70 万元。

2011 年 8 月 9 日，北京 D 公司向秦某霞出具 1287350 元的涉案房屋购房款发票。

2012 年 2 月 24 日，秦某霞与 F 银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定秦某霞以涉案房屋为抵押向 F 银行借款 298 万元。F 银行于当日放款至秦某霞的还款专用账户。秦某霞自 2012 年 3 月起每月 24 日向 F 银行还款。孙某兰与陈某鹏直至双方离婚仍偿还涉案房屋按揭贷款。

2014 年 1 月 3 日，涉案房屋登记至秦某霞名下。

经查，2011 年 2 月 15 日，北京市人民政府发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，规定自该通知发布次日起，对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

又查，孙某兰、陈某鹏均为本市户籍居民。

经询，各方均认可在购买涉案房屋前，孙某兰与陈某鹏名下各登记一套本市房屋。

又询，孙某兰表示愿意一次性偿还涉案房屋贷款以解除抵押。

四、裁判结果

1. 原告孙某兰于本判决生效后七日内偿还第三人中国 F 银行北京市朝阳区 X 号房屋借款本金及利息；

2. 第三人中国 F 银行于原告孙某兰履行完毕本判决第一项确定的义务后七日内协助解除对北京市朝阳区 X 号房屋的抵押；

3. 被告秦某霞于第三人中国 F 银行履行完毕本判决第二项确定的义务后七日内协助原告孙某兰、第三人陈某鹏将北京市朝阳区 X 号房屋过户至原告孙某兰、第三人陈某鹏名下。

五、案件分析

1. 借名买房关系的认定：

法院认定孙某兰、陈某鹏与秦某霞之间存在借名买房合同关系，主要依据包括孙某兰与涉案房屋开发商签订意向购房协议并支付 10 万元意向金，秦某霞支付的购房首付款来源于陈某鹏，孙某兰与陈某鹏直至双方离婚仍偿还涉案房屋按揭贷款，以及孙某兰与陈某鹏在购买涉案房屋时不具有北京市购房资格等事实。

在借名买房纠纷案件中，法院通常会综合考虑购房款的支付情况、房屋的实际使用情况、当事人之间的关系等因素来判断是否存在借名买房关系。在本案中，这些因素相互印证，使得法院能够认定借名买房关系的存在。

2. 诉讼时效的问题：秦某霞提出孙某兰的诉讼请求已过诉讼时效，但法院并未支持这一主张。在借名买房纠纷中，诉讼时效的起算点通常是当事人知道或者应当知道权利被侵害之日。在本案中，孙某兰在发现涉案房屋的所有权问题后及时提起诉讼，并未超过诉讼时效。

3. 房屋的权属及处理：涉案房屋系孙某兰、陈某鹏在夫妻关系存续期间借秦某霞之名购买，应属夫妻共同财产，双方共同共有。因此，法院判决在孙某兰清偿涉案房屋按揭贷款解除抵押后，秦某霞协助将房屋过户至孙某兰、陈某鹏名下。

六、办案心得

1. 证据的收集与整理：在借名买房纠纷案件中，证据的收集和整理至关重要。律师需要指导当事人收集能够证明借名买房事实的证据，如购房意向协议、购房款支付凭证、银行转账记录、房屋实际使用情况证明等。在本案中，孙某兰提供了与开发商签订的意向购房协议、首付款的转账记录以及偿还按揭贷款的证据，这些证据为法院认定借名买房关系提供了有力支持。

2. 法律规定的准确适用：律师需要准确把握借名买房合同的法律规定，明确借名买房合同的效力认定标准以及当事人的权利义务。在本案中，法院依据相关法律规定，结合案件事实，认定借名买房关系成立，并对房屋的权属进行了合理的处理。律师在处理类似案件时，要根据具体情况，准确适用法律规定，为当事人提供专业的法律意见。

3. 诉讼策略的制定：在借名买房纠纷案件中，律师需要根据案件的具体情况制定合理的诉讼策略。在本案中，孙某兰表示愿意一次性偿还涉案房屋贷款以解除抵押，这一举措为法院判决房屋过户提供了有利条件。律师在处理类似案件时，要充分考虑当事人的实际情况和诉求，制定切实可行的诉讼策略。

4. 与当事人的沟通与协调：在借名买房纠纷案件中，律师需要与当事人保持良好的沟通与协调，及时了解当事人的想法和诉求，为当事人提供专业的法律建议。在本案中，律师与孙某兰充分沟通，了解案件的具体情况，制定了合理的诉讼方案，并在诉讼过程中及时向孙某兰反馈案件的进展情况，为当事人提供了有力的法律支持。

总之，在处理借名买房纠纷案件时，律师需要充分重视证据的收集和整理，准确把握法律规定，制定合理的诉讼策略，与当事人保持良好的沟通与协调，为当事人提供专业、全面的法律服务，以维护当事人的合法权益。