(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某斌向一审法院起诉请求：请求人民法院确认林某斌（林某扬代为签字）与孙某益于 2002 年 4 月 14 日签订的《买卖房产契约》无效。

（二）被告反诉请求

孙某益向一审法院反诉请求：请求依法判令孙某益与林某斌于 2002 年 4 月 14 日签订的《买卖房产契约》有效。

（三）原告上诉请求

林某斌上诉请求：

1. 撤销一审判决并发回重审。

2. 第一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

（四）事实与理由

1. 认定事实不清

林某斌认为一审法院认定事实错误。在庭审中已查明，林某扬利用管理林某斌房屋及林某斌不常回家的便利，将涉案房屋出卖给孙某益，且未告知林某斌，不存在“代替”“委托”等意思表示，这是明显的无权处分行为。

孙某益购买房屋后故意隐瞒出卖房屋的情况，林某扬冒用“林某斌”名义签订协议、收取价款并瞒着林某斌，村委会工作人员明知房屋属林某斌所有却未起到中立作用，还予以证明，三方恶意串通签订合同出卖林某斌的房屋。对于登记房产，三方明知房屋登记在林某斌名下，却视而不见，达成签订合同的默契，存在恶意串通。

2. 适用法律错误

林某斌认为本案不属于表见代理，不应适用表见代理法律规定。林某扬在无林某斌授权的情况下将房屋出卖给孙某益，事后也未告知林某斌，该行为属于无权代理，且林某斌未追认，合同对林某斌不发生效力。一审法院认定为表见代理属于法律适用错误，父子关系不能当然认为父亲享有对儿子的代理权。

3. 举证责任分配错误

林某斌认为对于涉案合同的签订日期，孙某益主张是 2002 年 4 月 14 日但无依据，林某斌不认可该签订时间，且认为合同可能是孙某益改变户口性质后倒签的。一审法院要求林某斌就合同签订时间提供证据是错误的，林某斌无法对消极事实举证。

林某斌认为孙某益与林某扬签订协议买卖其房屋，未通知他也未得到追认，属于无权处分且不具备善意取得情形，同时存在恶意串通损害其合法权益的情况，协议应无效。一审法院认定事实、适用法律错误，判决有失偏颇，应予以纠正。

（五）被告辩称

孙某益辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

林某扬未出庭发表答辩意见。

（六）法院查明

2002 年 4 月 14 日，孙某益（买方）与林某斌（卖方）签订《买卖房产契约》，约定：今有卖方林某斌将自有房屋四间，经秦某涛介绍愿卖给通州区孙某益名下为业。双方达成共识，共作价人民币壹万伍仟伍佰元整，当场交清，分文不欠。于 2002 年 4 月 14 日时后该房产权，归买方所有。出现任何问题由买方自负。双方还对其他权利义务进行了约定。卖方处由林某扬代林某斌签名，买方处由孙某益签字，中证人处由秦某涛签字。

该协议在 A 村村委会签订，当日 A 村村委会向孙某益出具买房手续费收据，载明：今收到孙某益交来买房手续费人民币拾元整。《买卖房产契约》及集体土地建设用地使用证的原件均存放村委会。本案审理过程中，秦某涛作为证人出庭，证实上述协议的真实性。

另查，集体土地建设用地使用证载明的土地使用者是林某斌，上述房屋坐落于北京市通州区 A 村。林某斌系林某扬之子，林某斌称其于 1994 年将涉诉房屋交由林某扬管理。孙某益于 2002 年 5 月 24 日在 A 村因小城镇政策转为小城镇户口。

（七）法院认为

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

关于《买卖房产契约》的签订时间，合同中未载明签订日期，孙某益主张签订时间为 2002 年 4 月 14 日，该时间与孙某益向村委会交纳买房手续费及合同约定的房屋权属变更的时间一致，林某斌虽不认可上述时间，但未就合同签订时间提供证据证明，故法院对孙某益主张的合同时间予以确认。

关于合同效力问题，林某扬作为林某斌的代理人与孙某益签订《买卖房产契约》，林某扬、林某斌虽称林某扬无代理权，但林某扬与林某斌系父子关系，且涉案房屋于 1994 年交由林某扬实际管理，房屋的集体土地建设用地使用证由村委会保管，合同签订得到村委会认可，并有中证人见证，孙某益有理由相信林某扬具有代理权。同时，签订合同时孙某益系本集体经济组织成员，购买房屋支付了合理对价，现有证据不能证明林某扬、孙某益存在恶意串通及其他合同无效情形，故林某扬作为林某斌的代理人与孙某益签订的《买卖房产契约》合法有效，林某斌要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。

二、裁判结果

1. 林某斌与孙某益于 2002 年 4 月 14 日签订的《买卖房产契约》有效。

2. 驳回林某斌的诉讼请求。

三、办案心得

（一）合同效力认定的复杂性

在这个房产纠纷案件中，合同效力的认定是核心问题。林某斌主张《买卖房产契约》无效，而法院最终认定合同有效，这一过程反映了合同效力认定的复杂性。

首先，无权处分行为并不必然导致合同无效。在本案中，林某扬代林某斌签订房屋买卖合同，虽然林某扬可能无权处分该房屋，但合同效力不能仅仅以此为依据判定。法院需要综合考虑多种因素，如相对人的善意、合同的履行情况等。

其次，表见代理的认定对合同效力有着重要影响。林某扬与林某斌系父子关系，且房屋由林某扬实际管理，集体土地建设用地使用证由村委会保管，合同签订得到村委会认可并有中证人见证，这些因素使得孙某益有理由相信林某扬具有代理权。表见代理的认定保护了善意相对人的利益，维护了交易的稳定性。

（二）证据在案件中的关键作用

证据是决定案件胜负的关键因素之一。在本案中，关于合同签订时间的争议，孙某益主张合同签订于 2002 年 4 月 14 日，并提供了向村委会交纳买房手续费及合同约定的房屋权属变更时间等证据作为支持。而林某斌虽不认可该时间，但未能提供相应证据证明。这就提醒我们，在诉讼中，当事人必须重视证据的收集和保存。

对于律师来说，要善于指导当事人收集对自己有利的证据，并对证据的合法性、关联性和证明力进行准确评估。在本案中，如果林某斌能够提供证据证明合同签订时间存在问题，或者证明孙某益与林某扬存在恶意串通等情况，案件的结果可能会有所不同。

（三）善意取得与恶意串通的判断

善意取得制度和恶意串通行为的判断在房产交易中至关重要。在本案中，法院认定孙某益系本集体经济组织成员，购买房屋支付了合理对价，且现有证据不能证明林某扬与孙某益存在恶意串通。这一判断符合法律规定和公平原则。

在实践中，判断相对人是否善意取得需要综合考虑多个因素，如购买价格是否合理、是否知晓房屋权属情况、交易过程是否正常等。而恶意串通的认定则需要有充分的证据证明双方存在故意损害他人利益的行为。作为律师，要深入分析案件事实，准确判断是否存在善意取得或恶意串通的情况，为当事人提供合理的法律建议。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！