(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告（反诉被告）郑某鹏向法院提出诉讼请求：

1. 要求解除郑某鹏与刘某皓之间的《北京市存量房买卖合同》，郑某鹏、刘某皓、中介公司之间的《补充协议》《变更协议书》《居间服务合同》，郑某鹏、刘某皓、赵某歌、中介公司之间的《变更买受方协议》，郑某鹏、刘某皓、M 公司之间的《房屋交易保障服务合同》；

2. 要求刘某皓支付违约金 110 万元；

3. 要求刘某皓协助郑某鹏办理北京市东城区一号房屋撤销网签登记手续。

事实与理由：2019 年 3 月 9 日，郑某鹏（出卖人）与赵某歌（买受人）订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定郑某鹏将其所有的北京市东城区一号房屋（涉案房屋）出售给赵某歌，房屋成交价 475 万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价 75 万元，合计 550 万元。买受人向出卖人支付定金 30 万元，具体付款方式及期限见补充协议。逾期付款超过 15 日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按照成交总价款的 20%向出卖人支付违约金。

同日，郑某鹏、赵某歌与中介公司签订《居间服务合同》，约定买卖双方共同委托中介公司作为交易居间人，提供居间服务，居间费用 12.1 万元由赵某歌承担。郑某鹏、赵某歌与 M 公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定委托 M 公司办理涉案合同后续交易事宜，保障服务费 2.2 万元由赵某歌承担。郑某鹏、赵某歌与中介公司签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电等作价总计 550 万元。赵某歌于 2019 年 3 月 9 日支付第一笔定金 5 万元，3 月 23 日支付第二笔定金 5 万元，4 月 20 日支付第三笔定金 20 万元。9 月 10 日前将第一笔首付款 318 万元（不包含前期支付全部定金）支付给郑某鹏，余款申请购房贷款。乙方逾期付款超过十五日的，构成根本违约，甲方有权解除房屋买卖合同。

后因赵某歌个人原因要求变更买受人和变更部分合同条款。2019 年 9 月 9 日，郑某鹏与赵某歌、中介公司签订《变更协议书》，将首付款支付时间变更为 9 月 26 日前支付 200 万元。当日，郑某鹏、赵某歌、刘某皓及中介公司签订《变更买受方协议书》，将前述合同项下赵某歌的权利义务全部转移给刘某皓。

关于合同履行情况，赵某歌支付了前三笔定金共 30 万元，但刘某皓至今未按约定支付首付款。郑某鹏认为刘某皓未履行付款义务构成根本违约，要求解除合同、支付违约金并办理撤销网签手续。

二、被告辩称及反诉

1. 被告（反诉原告）赵某歌、刘某皓答辩称：

赵某歌与刘某皓系朋友关系，因赵某歌名下有房未腾出购房资格，所以将买受人变更给刘某皓。

《北京市存量房买卖合同》约定涉案房屋“无户口”，但郑某鹏在订立合同后 9 日内即将户口迁入涉案房屋，且郑某鹏无法对迁入户籍作出合理解释，系违约在先。

涉案房屋产权不明晰，郑某鹏无法提交共有权人出售房屋的授权，属违约。刘某皓未付款系行使合同抗辩权，非违约行为，且双方约定的违约金标准过高，要求法院酌情降低。同意第一、三项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。

赵某歌提出反诉请求：

解除赵某歌与郑某鹏之间于 2019 年 9 月 8 日订立的《补充协议之另行补充项》；

要求郑某鹏返还补偿款 15 万元。理由是郑某鹏违反约定将户口迁入涉案房屋，且拒绝提供相关证件。

刘某皓提出反诉请求：

要求郑某鹏返还定金 30 万元；

要求郑某鹏支付违约金 30 万元。理由是郑某鹏擅自迁移户口并无法提供其他共有权人的授权，构成违约。

2. 被告中介公司辩称：合同履行过程中，经买卖双方协商一致将买受人变更为刘某皓。后因双方产生争议未再继续履行合同，同意解除合同，撤销网签手续需要郑某鹏与刘某皓共同办理即可，对赵某歌与刘某皓的反诉请求不发表意见。

3. 被告 M 公司辩称：同意中介公司的答辩意见。

三、法院查明

涉案房屋登记在郑某鹏名下。2019 年 3 月 9 日，崔某珍代郑某鹏与赵某歌订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款 550 元，买受人支付定金 30 万元，拟贷款金额 190 万元。出卖人未按约定期限和条件交付房屋或买受人未按补充协议约定时间付款，超过 15 日守约方有权解除合同，违约方按成交总价的 20%支付违约金。双方约定自合同订立之日起 189 日内办理不动产转移登记手续，房屋户籍情况为无户籍登记，如出卖人未如实陈述户籍登记情况等，应按日支付房屋总价款万分之五的违约金且负有户籍迁出义务。

当日，郑某鹏、赵某歌与中介公司订立《居间服务合同》《补充协议》，约定居间费用、定金支付方式及首付款支付时间等。后赵某歌向郑某鹏支付定金 30 万元。

2019 年 9 月 8 日，崔某珍代郑某鹏与赵某歌订立《补充协议之另行补充项》，约定因赵某歌个人原因变更买受人和合同条款，赵某歌补偿郑某鹏 15 万元，买受人变更为刘某皓等。

2019 年 9 月 9 日，崔某珍代郑某鹏与赵某歌、中介公司订立《变更协议书》，变更合同条款。当日，崔某珍代郑某鹏与赵某歌、刘某皓、中介公司订立《变更买受方协议书》，将买卖合同项下赵某歌的权利义务转移给刘某皓。

2019 年 9 月 10 日，郑某鹏与刘某皓就涉案房屋办理网签合同。9 月 30 日，刘某皓获得 308 万元银行批贷。

后双方产生争议，刘某皓未继续履行付款义务。赵某歌与刘某皓称双方曾口头约定过户时间为 2019 年 9 月 30 日，过户当日支付首付款即可，但郑某鹏不予认可，中介公司亦称不了解口头约定情况。

赵某歌与刘某皓称得知郑某鹏将户籍迁入、迁出涉案房屋情况，担心学籍占用且涉案房屋产权不清晰，要求郑某鹏提供所有子女同意出售涉案房屋的授权，但郑某鹏未提供。郑某鹏表示迁入户籍系为办理央产房上市手续，且刘某皓因个人资金不足已构成违约。

诉讼中，郑某鹏提交相关证据证明其迁入户籍是为办理央产房上市手续且已迁出，未对刘某皓造成影响，以及涉案房屋所在小区房价下降情况。赵某歌提交微信聊天记录及授权委托书等证据，证明郑某鹏欺骗赵某歌收取补偿款 15 万元且房屋产权问题导致无法处理出售事宜。刘某皓提交批贷函、微信聊天记录等证据，证明郑某鹏违约且涉案房屋产权不清晰。赵某歌、刘某皓申请中介公司员工王某出庭作证，王某称涉案房屋交易过程中因学籍问题和批贷函未获取无法按约定时间过户，双方同意 9 月 30 日办理过户手续，但赵某歌、刘某皓认为郑某鹏户口迁入构成违约不同意支付首付款。

四、裁判结果

1. 解除原告（反诉被告）郑某鹏与被告（反诉原告）刘某皓之间的《北京市存量房买卖合同》等相关合同；

2. 被告（反诉原告）刘某皓向原告（反诉被告）郑某鹏支付违约金 30 万元，以被告（反诉原告）刘某皓已向原告（反诉被告）郑某鹏支付的定金 30 万元冲抵；

3. 被告（反诉原告）刘某皓于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）郑某鹏办理北京市东城区一号房屋撤销网签登记手续；

4. 原告（反诉被告）郑某鹏于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）刘某皓支付违约金 2 万元；

5. 驳回原告（反诉被告）郑某鹏其他诉讼请求。

五、房产律师点评

郑某鹏与赵某歌订立的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。后因赵某歌个人原因，双方订立《补充协议之另行补充项》《变更协议书》《变更买受方协议书》，变更了买受人及部分合同条款。《补充协议之另行补充项》约定的 15 万元补偿款所对应的合同义务已履行完毕，赵某歌反诉要求解除该协议并退还补偿款依据不足，法院不予支持。

郑某鹏将户籍迁入涉案房屋构成违约，但已于 2020 年 9 月 9 日迁出，此时未到达合同约定的过户时间，虽违约但未导致合同目的无法实现，不属于根本违约，刘某皓不因此享有合同单方解除权。赵某歌、刘某皓以学籍占用为由拒绝付款缺乏依据，法院不予采信。

涉案房屋登记在郑某鹏名下，产权登记具有物权对外公示力。赵某歌、刘某皓在无权利相关人争议涉案房屋交易行为的情况下，要求郑某鹏出具全部子女同意售房的授权，否则拒绝履行合同付款义务，依据不足。

综上，刘某皓拒绝继续履行合同构成违约，应承担相应违约责任。各方当事人均同意解除合同，刘某皓同意配合办理撤销网签手续，法院予以支持。法院酌定违约金金额为 30 万元，以定金予以冲抵。刘某皓反诉郑某鹏返还定金的请求不予支持，其要求郑某鹏支付违约金的反诉请求，法院根据郑某鹏违约情节及损失情况酌定违约金金额。

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