(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：准许对北京市朝阳区一号房屋的查封。

事实和理由：原告与宏建公司建设工程施工合同纠纷一案，为防止其转移财产，原告申请了诉前保全，法院依法查封了宏建公司名下坐落于北京市朝阳区一号的房屋（以下简称涉案房屋）。周强于2020年12月向北京市朝阳区人民法院提出执行异议，请求解除涉案房屋的查封，后法院裁定中止涉案房屋的执行。

周强未办理过户登记是其自身原因所致，购房操作程序违规产生的风险应自行承担。依据相关规定，周强满十八岁是签订房屋买卖合同的条件，其本可在2020年6月1日签订合同、进行房屋交付并在涉案房屋被查封前办理完过户手续，但直至2020年9月3日双方才进行合同签署和交付，随后房产被查封，可见无法办理过户是周强迟延签订合同、房屋迟延交付导致。

周强对不能办理过户存在过错，其执行异议不符合排除执行的法定条件，不应得到支持。且二被告签订的书面合同真实性存疑，周强虽提交了北京市商品房现房买卖合同，但不能证明是网签合同，法院及周强均未提供房地产交易信息公示现房签约查询的证明材料，无法判断合同真实性。综上，请求法院准许对涉案房屋的查封。

二、被告辩称

1. 周强辩称

 不同意原告的全部诉讼请求。根据法律规定关于建筑工程优先受偿权的批复，我方属于消费者，购买房屋是为了居住，原告的工程价款不能优先受偿，我方的优先权高于原告工程价款的优先权。

 根据执行异议的规定，涉案房屋是在查封之前签订的合同并实际占有房屋，房款已经全部支付，签订合同后的半个月内申请办理过户时发现房屋被查封，所以未办理过户不是我方原因，符合执行异议的相关规定，认可法院作出的裁定。

2. 宏建公司辩称

 认为朝阳法院作出的裁定符合法律规定，不同意原告的诉讼请求。

三、法院查明的事实

1. 原告与宏建公司、案外人瑞达公司诉前财产保全一案，法院作出裁定书，裁定查封宏建公司、瑞达公司名下价值30708071.9元的财产，据此依法查封了位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），查封期限自2020年9月9日至2023年9月8日。周强提出案外人执行异议，法院裁定中止涉案房屋的执行，原告不服于2020年6月10日提起本案执行异议之诉。

2. 2020年8月31日，二被告签订北京市商品房认购书，约定周强向宏建公司认购涉案房屋，单价155375.63元，总金额57313407元。2020年9月3日，二被告签订北京市商品房现房买卖合同，约定周强向宏建公司购买涉案房屋，建筑面积为462.43平方米，单价155375.63元，总价款57313407元。据北京市住房和城乡建设委员会房地产交易信息公示现房签约查询显示，周强办理网签时间为2020年9月2日。

3. 2020年9月3日，周强签署房屋交付通知书、业主入住会签单，办理了涉案房屋的入住手续。2020年10月16日，周强与案外人北京市安暖公司就涉案房屋签订北京市居民供热采暖合同，并于当日缴纳供暖费。2020年9月3日，美家物业公司向周强出具收据一张，载明“今收到一号物业管理费人民币（2020.9.3 - 2021.12.372431.79元）”。

4. 周强提交银行客户回单、案外人郑慧女士出具的情况说明、户口本，证明2018年10月至12月期间，周强之母郑慧女士代周强向宏建公司陆续支付涉案房屋购房款共计57313407.54元，汇款用途或附言中均载明“一号房屋”，原告及宏建公司均认可证据真实性和证明目的。

5. 经询问，二被告称因涉案房屋所在小区房源紧俏、开发商不具备网签条件，且周强尚未满十八周岁，所以2018年周强在尚未正式签订书面合同的情况下先行将购房款支付以预定房屋。

四、裁判结果

驳回原告的全部诉讼请求。

五、房产律师点评

1. 法律适用依据

 本案争点为周强就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2. 本案情况分析

 本案中二被告在查封涉案房屋前已签订了书面房屋买卖合同、支付全部购房款项，且周强已实际对该房屋进行了占有使用。

 原告虽主张涉案房屋不能及时过户系因周强原因导致，但未提交证据证明其该项主张。结合二被告网签合同时间，周强未能在涉案房屋被查封之前办理过户登记亦属于合理期限之内。

 综上所述，周强对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故法院对原告的诉讼请求不予支持。

办案心得

一、案件难点

1. 证据链条的构建复杂性

  本案需要证明周强符合执行异议的多个条件，涉及合同签订时间、房屋交付、款项支付以及未办理过户非自身原因等多个方面。这些环节需要大量的证据来支撑，如网签合同的查询信息、入住手续、缴费凭证、汇款记录等，而且要确保这些证据之间能够相互印证，形成一个完整的证据链条，任何一个环节的证据缺失或薄弱都可能影响案件的走向。

2. 对抗原告的质疑

  原告对周强购房合同的真实性以及未及时办理过户的原因提出了强烈的质疑。需要从多方面进行反驳，既要解释合同签订时间晚于理论上可签订时间的合理性，又要说明未办理过户并非周强自身的过错，这需要深入分析交易背景、法律规定以及实际情况，并且要以清晰、有说服力的方式呈现给法庭。

二、办案策略

1. 围绕执行异议的法律要件组织证据

  紧扣法律规定的执行异议成立的四个条件，逐一进行证据的收集和整理。在查封前签订合同方面，提供北京市商品房认购书和北京市商品房现房买卖合同以及网签时间的查询信息；在合法占有方面，出示房屋交付通知书、业主入住会签单、供暖合同和物业费收据等；在支付价款方面，提交银行客户回单、情况说明等；对于非因自身原因未办理过户，详细说明小区房源紧俏、开发商不具备网签条件以及周强年龄限制等因素。

  通过这种方式，使法庭能够清晰地看到周强的情况完全符合法律规定的排除执行的条件，增强了我方主张的可信度。

2. 对原告质疑的针对性反驳

  针对原告提出的合同真实性问题，从合同的来源、签订的过程以及相关部门的查询信息等多个角度进行解释，说明合同的真实性不容置疑。对于未及时办理过户的质疑，详细分析当时的实际情况，如小区房源紧俏和开发商的问题导致网签条件不具备，以及周强年龄未满十八周岁对合同签订的影响，并且强调在合理的时间范围内已经积极办理相关手续，只是因为房屋被查封才未能完成过户。

三、成功经验总结

1. 深入挖掘案件细节

  在处理本案过程中，不仅仅停留在表面的证据收集，而是深入挖掘每一个细节。例如，对于购房款的支付，不仅提供了汇款记录，还进一步说明了汇款人的身份以及汇款用途的标注，使证据更具说服力。

  对于合同签订的时间，分析了从认购到正式签订合同的整个过程，解释了每一个时间节点背后的原因，使法庭能够全面深入地理解案件的实际情况。

2. 多方位的法律与事实结合论证

  在阐述周强的权益时，不仅从法律条文的角度进行分析，还结合了实际交易中的行业习惯、社会常理等因素。比如，解释开发商不具备网签条件是房地产行业中常见的情况，以及周强作为消费者在购房过程中的合理行为，使法律论证更加丰满，更容易被法庭接受。

四、对类似案件的启示

1. 证据准备的全面性和及时性

  在类似执行异议案件中，当事人和律师应从交易开始就注重证据的收集和保留。不仅要关注主要的交易文件，还要收集与交易相关的辅助性证据，如缴费凭证、通知文件等。同时，要及时对证据进行整理和固定，避免因时间推移导致证据丢失或难以获取。

2. 对交易背景的深入了解和阐释

  在处理案件过程中，要深入了解交易的背景信息，包括交易当时的市场环境、行业惯例、当事人的特殊情况等。这些背景信息在解释当事人的行为、说明案件的特殊情况时能够起到关键作用，使法庭能够更加全面、客观地理解案件的全貌。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！