(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、原告诉称

1. 诉讼请求

陈先生向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付北京市东城区一号房屋折价款550万元。

2. 事实和理由

原、被告原系夫妻关系，二人于1982年11月27日登记结婚，于2011年6月1日经婚姻登记处办理协议离婚，协议约定位于北京市东城区一号住房（产权登记在被告名下）一套产权归原告所有，被告配合办理产权人过户手续。

2014年六七月份，北京M公司找到原告，告知原告被告已经把房屋抵押给他们，房屋已经不是被告的财产了，让原告把房腾退给他们。原告没有腾退。不久后，北京H公司又来找原告，告知原告房子又转给他们了，让原告搬出。原告没办法只得于2014年12月底搬离。

后来原告自己查到把房子转给了北京R公司（是北京H公司下属子公司），而且该房屋除了这三家公司，还倒了三手，具体都是谁、现在房子落在谁名下原告均不知道。原告要求被告按照2014年的房屋市值580万元（系估算得出）向原告支付房屋补偿款。

 二、被告辩称

1. 原告所述双方关系、结婚、离婚时间属实，离婚协议内容属实，涉案房屋情况属实。

2. 在2011年之前，具体时间记不清了，被告向某银行用涉案房屋办理抵押贷款80万元，贷款用于投资经营公司。办理抵押贷款时没有告诉原告，原告并不知情。

3. 随后每月要偿还利息，但因手头紧，故被告找到北京M公司用该房屋办房产抵押贷款，让该公司替被告还清银行债务。

4. 该公司在2014年3月帮被告结清了与某银行的贷款债务，但该公司把房本收走了，还让被告给了该公司一些钱，但具体跟该公司贷款金额被告不清楚。

5. 后来被告与该公司的贷款被该公司转让给别的公司了，别的公司后来又把债权转让给其他公司了。后续的公司具体是哪家被告不清楚。

6. 现在涉案房屋已经不在被告名下了，该房屋在2014年左右做过市价评估，具体日期记不清了，大概价值是三百多万元，但评估书被告自己没有，被告认为涉案房屋在2014年的市场价值是360万元，并不值580万元。

7. 原告起诉我要求被告给付房屋折价款，被告不同意给付。

 三、法院查明

1. 人物关系及房屋情况

原、被告原系夫妻关系，二人于1982年11月27日登记结婚，于2011年6月1日离婚。离婚时，双方签订《离婚协议书》，约定：位于北京市东城区一号住房一套产权归原告所有，被告配合办理产权人过户手续。

北京市东城区一号房屋一套系孙女士于2011年就地安置取得。该房屋面积为79.08平方米。

2. 房屋评估及贷款情况

经孙女士委托，评估2013年出具《房地产抵押估价报告书》，北京市东城区一号房屋一套的价值为3333380元。

某银行于2014年3月17日出具的个人贷款结清证明书显示：孙女士办理的80万元个人贷款业务，抵押物为：北京市东城区一号，现该笔贷款已还清本息。

2014年5月29日，孙女士签署《收条》、《承诺书》及《自愿迁出承诺书》，其上载明孙女士收到出借人吴某交来借款160万元整，孙女士以北京市东城区一号房屋作为抵押。

3. 房屋交易相关情况

2014年6月6日，孙女士与林某在公证处办理委托公证，委托赵某办理北京市东城区一号房屋是抵押登记、提前全部结清按揭贷款以及贷款注销，解除抵押和出售事宜。

2014年9月2日，赵某作为孙女士的代理人与北京R公司签订《存量房屋买卖合同》，约定北京市东城区一号房屋一套的售价为198万元。北京R公司依据前述合同于2014年9月2日取得了该房屋的房屋所有权。其后该房屋又转移登记至案外其他人名下。

 四、裁判结果

本判决生效之日起三个月内，孙女士给付陈先生房屋折价款400万元。

 律师点评

 （一）离婚协议的法律效力

1. 法律依据

当事人离婚时就财产分割达成的协议，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行。

2. 本案情况分析

现双方对离婚协议的效力均无异议，故北京市东城区一号房屋一套应当按照协议约定归原告所有。

 （二）被告行为的法律后果

1. 擅自出售房屋的责任

被告在签署离婚协议后，擅自将本应属于原告所有的房屋进行出售，故原告要求被告按照房屋出售时的市场价值给付其折价款于法有据，法院予以支持。

 （三）房屋折价款的确定

1. 确定依据

因房屋已经转移登记至案外人名下，不具有价值评估基础，且双方当事人未就房屋价值达成一致，故法院根据现有证据、房屋出售时间、双方当事人的主张、房屋的位置及面积予以酌定。

2. 本案折价款金额

法院确定被告给付原告房屋折价款400万元。

 《办案心得》

 一、案件难点

1. 房屋流转情况复杂

被告在离婚后私自将涉案房屋多次抵押、转让，导致房屋所有权经过多次变更，最终转移登记至案外人名下。要理清房屋的流转过程，确定各环节的法律关系和责任主体，存在一定难度。

2. 证据收集困难

原告对于房屋后续的多次流转情况并不完全清楚，仅知道部分涉及的公司名称，且难以获取房屋在流转过程中的详细交易信息、评估报告等关键证据，这给主张权利带来了阻碍。

3. 房屋价值认定争议

原被告双方对房屋在 2014 年的市场价值存在较大分歧，原告主张约 580 万元（估算），被告认为仅值 360 万元左右，而房屋已无法进行价值评估，这给确定合理的房屋折价款带来了挑战。

 二、办案思路

1. 基于离婚协议主张权利

紧紧抓住离婚协议这一关键证据，根据“当事人离婚时就财产分割达成的协议，对双方具有法律约束力”这一法律规定，明确涉案房屋按照协议约定应归原告所有，被告的私自处分行为构成违约。

2. 梳理房屋流转过程

通过向相关公司、机构查询，以及要求被告披露信息等方式，尽可能还原房屋的流转过程，明确被告在各环节中的不当行为，如未经原告同意的抵押、转让等，以增强原告主张被告承担责任的合理性。

3. 多角度确定房屋价值

虽然房屋已无法直接评估，但充分利用现有的证据，如 2013 年的《房地产抵押估价报告书》、房屋的位置、面积以及当时的市场行情等因素，结合双方的主张，为法院合理酌定房屋折价款提供依据。

 三、经验教训

1. 重视离婚协议的履行监督

本案中被告在离婚后私自处分本应属于原告的房屋，这提醒在处理离婚案件时，不仅要关注离婚协议的签订，还要重视对协议履行的监督，必要时可以采取财产保全等措施，防止一方擅自处分财产。

2. 提前做好证据保全工作

在面对复杂的财产纠纷案件时，要提前做好证据保全工作，如在离婚时就对涉及财产的相关证据进行固定，包括房屋的产权证明、价值评估报告等，避免在日后主张权利时因证据缺失而陷入被动。

3. 合理运用多种证据确定财产价值

在财产价值难以直接评估的情况下，要学会综合运用多种证据，从不同角度来论证财产的价值，避免仅仅依赖单一的评估报告或者当事人的主观猜测，以提高对财产价值认定的合理性和准确性。

 四、案件意义

1. 对离婚后财产纠纷案件的借鉴意义

此案件为处理离婚后一方擅自处分共有财产导致的纠纷提供了宝贵的经验。在类似案件中，可以参考我们在依据离婚协议主张权利、梳理财产流转过程以及确定财产价值等方面的做法，对于维护离婚后一方的合法财产权益具有借鉴意义。

2. 对财产价值认定的启示

本案强调了在财产价值难以评估的情况下，如何充分利用现有证据和相关因素进行合理认定的方法。对于其他财产纠纷案件，在遇到类似财产价值认定难题时，可以借鉴这种多角度分析的思路，确保当事人的财产权益得到公平合理的保障。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！