(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、原告诉称

1. 诉讼请求

张某霞向本院提出诉讼请求：

判令张某杰、张某斌返还张某霞购房款 746478.7 元；

判令张某斌、张某杰赔偿张某霞经济损失 200 万元。

2. 事实和理由

张某霞、张某杰、张某斌系姐兄妹关系。三人母亲隋某娟于 2007 年去世，父亲张某鹏于 2014 年去世。

2005 年，张某鹏单位要集资建房，因为父母有房，其他哥姐也有房，张某霞当时正有买房的打算，遂父亲与张某霞商量由张某霞出全款，以父亲名义在其单位申请集资建房，房屋所有权归张某霞所有，待可以办理产权过户时，再配合将房产过户给张某霞。

张某霞与父亲商量此事时，母亲在场，其知晓并同意此事。张某霞于 2005 年 11 月 6 日至 2005 年 12 月 23 日期间分数次将购房款、装修款、维修基金、调剂款等 746478.7 元交至父亲单位 a 公司。

2005 年 11 月 28 日，父亲张某鹏出面与 a 公司签署《经济适用住房买卖合同》，约定张某鹏购买北京市朝阳区一号房屋。张某霞出资购房期间，分别向大姐张某丽借款 8 万元、二姐张某杰借款 6 万元及父亲张某鹏借款 24.6 万元，事后张某霞均对借款予以偿还。

2007 年 4 月 27 日，母亲去世后，父亲意识到老人终有去世一天，为避免纠纷，2007 年 12 月 28 日，父亲给张某霞出具了证明书，其内容为本市朝阳区一号是 a 公司为职工集资建造经济适用住房。此房实为三女张某霞购买，是产权所有人，希望准予过户。立此存照。此证明及购房买卖合同均由张某霞保存。父亲张某鹏亲笔。

2008 年 9 月 18 日，张某霞购买的朝阳区一号房屋登记于张某鹏名下，直至 2014 年 5 月 24 日父亲去世，该房屋一直没有过户登记至张某霞名下。

父亲去世后，因涉案房屋依然是父亲的名字，房屋性质依然是经济适用房，张某霞的大姐、二姐及大哥针对该房屋进行法定继承，经判决，该房屋由张某斌、张某杰、张某丽、张某霞共同继承，各占四分之一的份额。

张某霞认为自己与父母协商买房，不仅是父亲提议、母亲同意，哥哥姐姐们也都是非常清楚并予以了资金支持的。张某霞一家长期居住涉案房屋也是不争事实，但如今房价高涨，哥哥姐姐们以该房屋属于父母遗产为由进行诉讼继承分割了此房产。另由于政策原因，父母的房屋始终无法过户至张某霞名下。至此，张某霞与父母的合同已经不能履行。

 二、被告辩称

1. 张某杰、张某斌辩称，合同纠纷不成立，我们俩从未与张某霞签订过任何关于购房及遗产分配的协议或合同。

2. 关于朝阳区一号，张某霞没有跟父亲签过任何房屋买卖协议，而且法院已经明确判决上述房屋由张某斌、张某霞、张某杰、张某丽共同继承，每人占四分之一的份额。

3. 父亲买房时房款不足，由兄弟姐妹根据能力集资购买房屋，其中张某丽出资 8 万元，张某杰出资 6 万元、父亲张某鹏出资 28 万元、张某霞出资 326478.7 元。

4. 2006 年 3 月父母入住上述房屋，后搬走，此后上述房屋长期出租，并用租金退了大家的集资款，张某丽的 8.9 万元、张某杰的 6.6 万元、父亲张某鹏的 28 万元。

5. 2013 年年底张某霞一家搬入上述房屋至今。上述房屋 2006 年 11 月至 2016 年 8 月 31 日期间的房屋租金减去上述集资款，剩余 57 万元，应由房屋及继承人 4 人平分。

6. 继承案四位继承人到庭，退还房款也应四人到庭。

7. 张某霞长期出租上述房屋，其要求我们赔偿经济损失 200 万元，没有事实依据，我们不予考虑。

8. 2017 年 6 月 17 日，张某斌、张某杰以共有纠纷起诉张某霞向其索要上述房屋的使用，2018 年 4 月 27 日，朝阳法院判决张某霞支付 2016 年 8 月 31 日至 2018 年 4 月 30 日期间的房屋使用费 8 万元，张某霞至今未履行法院判决。

 三、法院查明

1. 人物关系

隋某娟（2007 年去世）与张某鹏（2014 年去世）原系夫妻，共育有子女四人，即张某霞、张某杰、张某斌、张某丽。

2. 房屋买卖情况

2005 年 11 月 28 日，张某鹏（买受人）与 a 公司（出卖人）签订《a 公司经济适用住房买卖合同》，约定 a 公司将北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房）出售给张某鹏。之后，一号房转移登记至张某鹏名下，产权来源为“经济适用住房”。

3. 评估情况

诉讼中，张某霞申请对一号房在 2016 年 8 月 31 日的市场价值进行评估。但因为该类房产目前不能上市交易，故导致无法对该房产进行房屋市场价值的相关鉴定评估工作，因此退回此次司法鉴定委托项目。

4. 其他相关案件情况

所有权确认纠纷案件

    2015 年 1 月 27 日，张某霞曾以所有权确认纠纷为由，将张某杰、张某斌和张某丽诉至本院，要求确认一号房归其所有。法院判决：“张某霞负有举证证明其与张某鹏存在借名买房的约定，且该约定不违反相关国家法律法规及政策。张某霞提交的张某鹏书写之证明书鉴于张某斌、张某杰、张某丽未否认其真实性，故该书证之真实性法院予以采信。

    结合张某霞提交的转账凭证及本案张某丽、张某杰的陈述，在没有相反证据的情况下可以认为涉诉房屋房款系张某霞出资支付。涉诉房屋的购买系张某鹏单位集资建房，对于这一重要财产取得行为，张某鹏应与其妻平等协商并取得一致意见。但本案中，张某霞未能证明其母对‘借名买房’的认可，而仅提供事后张某鹏追认的证明书。

    因此，张某霞与张某鹏之间是否存在有效的借名买房约定，张某霞未能证明。此外，本案各方均认可涉诉房屋系‘央产房’，且涉诉房屋产权证书中确实登记的房屋性质为‘按经济适用住房管理’。因此，张某霞主张确认涉诉房屋归其所有，须证明涉诉房屋可依法办理产权转移登记，但张某霞对此并无证据提交。

    因此，张某霞要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。”故判决驳回张某霞的诉讼请求。后张某霞不服，上诉至北京市第三中级人民法院。后判决，根据已查明的事实，涉案房屋系央产房，属政策性保障住房，且至今不能上市交易。因而，本院认为，即使张某霞所述借名买房关系存在，因涉案房屋性质原因，其诉讼请求也应予以驳回。故判决驳回上诉，维持原判。

房屋买卖合同纠纷案件

    2015 年 1 月 18 日，张某霞又以房屋买卖合同为由将 a 公司诉至本院，称其与张某鹏之间存在借名买房关系，要求 a 公司协助其办理一号房的过户手续。2015 年 12 月 23 日，本院判决，涉案房屋目前无法上市交易，不具备过户条件，因涉案房屋现在不具备办理产权过户手续的客观现实条件，因此法院对于张某霞要求 a 公司协助办理过户的诉讼请求不予支持，张某霞可待涉案房屋具备上市交易条件后再行主张此项权利。”故判决驳回张某霞的诉讼请求。

    后张某霞不服，上诉至北京市第三中级人民法院。法院判决涉案房屋系央产房，属政策保障住房。张某霞依据张某鹏的《证明书》，主张存在借名买房关系，并据此取得涉案房屋所有权并要求 a 公司配合过户。但张某霞并未提交相应证据证明涉案房屋可依法办理产权转移登记，亦不能明确其要求 a 公司提供协助的具体内容。故原审法院据此驳回张某霞的诉讼请求，并不违反法律规定。故判决驳回上诉，维持原判。

法定继承纠纷案件

    2015 年，张某斌、张某杰于本院起诉张某丽、张某霞法定继承纠纷一案，判决如下一、位于北京市朝阳区一号房屋归张某丽所有，张某丽于该判决生效之日起三个月内向张某斌、张某杰、张某霞各支付房屋折价款九十万元。二、一号房由张某斌、张某杰、张某丽和张某霞共同继承，各占四分之一的份额。后张某霞上诉至北京市第三中级人民法院，该院认为现有证据并不足以证明张某霞系一号房屋的所有权人，也不足以证明一号房屋涉及案外第三人的份额，因此一号房屋在张某鹏夫妇死亡之后应当认定为系张某鹏夫妇的遗产。

    关于遗产继承问题，张某霞虽提交《证明书》以证明该证明书为被继承人张某鹏的遗嘱，但该证明书的内容和形式既不符合遗嘱的实质要件，也不符合遗嘱的形式要件，本院对张某霞关于被继承人张某鹏留有遗嘱的上诉意见不予采信，故本案应按法定继承处理。原审法院据此按照法定继承处理并判令一号房屋由张某斌、张某杰、张某丽和张某霞共同继承，各占四分之一的份额，并无不当。

    关于张某霞所称本案被继承人还有其他遗产且还存在债务问题，因各方原审时对此均未主张，故各方就此可另行解决。关于张某霞出资的问题亦可另行解决。故判决驳回上诉，维持原判。

共有纠纷案件

    2017 年，张某斌、张某杰于本院起诉张某霞共有纠纷一案，判决张某霞于该判决生效之日起七日内支付张某斌、张某杰一号房屋 2016 年 8 月 31 日起至 2018 年 4 月 30 日期间的房屋使用费 8 万元。

5. 协议签订情况

2018 年 5 月 11 日，张某丽、张某霞签订《协议书》，约定一、张某霞放弃北京市朝阳区一号房屋四分之一应得九十万元利益债权的主张，张某霞不再向张某丽索要九十万元，该九十万元用于张某霞向张某丽购买其拥有的一号房的对价使用；二、张某丽放弃一号房的四分之一份额的权利的主张，将朝阳法院判决，归张某丽享有四分之一份额及该份额项下应得的全部利益，归张某霞所有，由该份额所产生的房产责任，也由张某霞承担。

6. 庭审证据情况

庭审中，张某霞提供收据、银行凭证、证明书、《a 公司经济适用住房买卖合同》等证据，以此证明其向张某杰、张某丽、张某鹏借款用于购买一号房。张某杰、张某斌认为所有收据显示均是张某鹏出资购买的一号房，证明书不符合遗嘱形式，上述合同认可，买房与张某霞无关。

 四、裁判结果

1. 被告张某杰、被告张某斌于本判决生效后七日内分别返还原告张某霞十八万六千；

2. 被告张某杰于本判决生效后七日内支付原告张某霞利息，被告张某斌于本判决生效后七日内支付原告张某霞利息；

3. 驳回原告张某霞的其他诉讼请求。

 律师点评

 （一）继承份额的变化

1. 法律依据

继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。

2. 本案情况分析

生效民事判决书确认一号房由张某斌、张某杰、张某丽和张某霞共同继承，各占四分之一的份额，现张某丽、张某霞就上述房屋签订《协议书》，故一号房由张某斌、张某杰各占四分之一的份额，张某霞占二分之一的份额。

 （二）购房款的性质认定

1. 原告主张被驳回后的处理

张某霞曾分别以所有权确认纠纷及房屋买卖合同纠纷起诉至法院要求确认一号房归其所有及要求 a 公司协助其办理一号房的过户手续，但均被法院生效判决驳回其相应的诉讼请求，因此张某霞的出资应视为债权债务问题。

2. 继承人的偿还责任

现张某霞举证证明其出过购房款，故一号房屋的继承人应按比例偿还债务，即张某斌、张某杰应分别返还张某霞 186694.68 元。

 （三）经济损失的确定

1. 考虑因素

关于经济损失一节，鉴于以上意见，结合鉴定机构相关意见等因素，法院酌情予以确定。

 《办案心得》

 一、案件难点

1. 复杂的法律关系

本案涉及借名买房、继承、共有等多种法律关系的交织。原告主张借名买房，而房屋又经历了继承和共有纠纷的诉讼，这使得案件的法律关系错综复杂，需要清晰梳理各种关系，找到有利于被告的切入点。

2. 证据的冲突与解读

原告提供了诸如证明书、转账凭证等证据来证明借名买房的事实，而被告方对这些证据的证明力存在不同的解读。例如，对于证明书，被告认为不符合遗嘱形式，不能作为有力证据。如何对这些冲突的证据进行分析和反驳，是案件的难点之一。

3. 政策对案件的影响

涉案房屋是经济适用房且为央产房，其特殊的政策限制对案件结果产生了重大影响。房屋不能上市交易导致原告的过户请求无法实现，而如何准确把握政策对案件中各方权益的影响，也是处理案件时需要重点考虑的问题。

 二、办案思路

1. 从法律关系入手反驳原告主张

借名买房关系的否定：通过强调原告未能提供与父亲之间明确的借名买房协议，且仅有的证明书不能充分证明母亲对借名买房的认可，来否定借名买房关系的成立。

继承关系的确认：依据法院已生效的继承纠纷判决，确认房屋为父母遗产且按法定继承处理，各继承人按份共有，反驳原告对房屋所有权的单独主张。

2. 对证据进行多角度分析

证明书的效力：从遗嘱的实质要件和形式要件两方面分析，指出证明书不符合遗嘱的特征，不能作为原告主张房屋所有权的有力证据。

购房款来源：虽然原告提供了转账凭证，但被告主张购房款是家庭集资，并非原告单独出资，通过分析家庭购房资金的来源和流向，削弱原告基于出资而主张房屋所有权的合理性。

3. 利用政策限制强化被告立场

由于房屋不能上市交易，原告要求过户的请求无法实现，被告可以此为依据，强调原告主张的不现实性，同时主张在房屋现有状态下，应按照法定继承和共有关系来处理各方权益。

 三、经验教训

1. 深入研究法律关系的叠加效应

本案中多种法律关系相互叠加，这提醒我们在处理案件时不能孤立地看待某一种法律关系，而要深入研究它们之间的相互影响。在其他案件中，也要注重分析法律关系的复杂性，提前做好应对准备。

2. 重视证据分析的全面性

对于证据的分析，不能仅仅停留在表面，要从多个角度进行解读。无论是证据的形式、实质内容，还是与其他证据的关联性，都需要进行深入的分析。在今后的案件中，要更加注重证据分析的全面性和细致性。

3. 关注政策对案件的潜在影响

经济适用房和央产房的政策对本案结果起到了关键作用。这让我们认识到在处理涉及特殊类型房产或其他受政策影响的案件时，必须提前了解和研究相关政策，及时关注政策变化对案件的潜在影响。

 四、案件意义

1. 对类似复杂房产纠纷案件的借鉴意义

此案件为处理涉及多种法律关系、证据冲突以及政策限制的复杂房产纠纷案件提供了宝贵的经验。在类似案件中，可以参考我们在法律关系梳理、证据分析以及利用政策等方面的做法，对于如何在复杂的法律环境中维护当事人的合法权益具有借鉴意义。

2. 对证据解读和法律关系处理的启示

本案强调了在案件处理中，正确解读证据和处理法律关系的重要性。对于其他案件，我们要避免片面解读证据，要从整体法律关系的角度出发，合理运用证据和法律规则，确保当事人的权益得到最大程度的保护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！