(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告方诉求

原告林宇空向法院提出诉讼请求：

判令二被告协助原告将北京市顺义区房屋过户到原告名下，由二被告和第三人协助办理上述房屋的解押登记手续；

诉讼费由被告承担。

事实与理由：

2004 年 2 月，原告与赵俊君协商，由原告出资，以赵俊君名义贷款购买北京市顺义区一号楼房一套，房屋所有权登记在赵俊君名下，实际所有权人为原告。购房款为 384220.6元，首付84220.6元，原告负责交纳首付款并还贷（还贷期限20年）。按约定双方以赵俊君名义购买了该房屋。

原告按约交纳首付款，每月以赵俊君名义还贷约3000元左右。2004年2月，赵俊君取得《房屋所有权证》。截至2017年9月赵俊君去世时，原告已偿还完全部贷款。2012年9月11日，赵俊君写下说明：“北京市顺义区一号房屋壹套，为林宇空全款出资购买，以赵俊君的名字登记产权，本套房屋产权为林宇空所有。以上所述为本人真实意思。”

赵俊君去世后，原告认为应将房屋过户到自己名下。赵俊君父亲赵贵于2010年5月1日去世，母亲陈雅芳也已去世；赵俊君姐弟三人分别是赵俊玲（女）、赵俊芝（女）和赵俊君本人，赵俊芝离异无子女，赵俊君终身未婚无子女。原告认为根据约定，涉诉房屋实际所有权应为原告所有。

被告方答辩

被告赵俊芝辩称：

不同意原告诉讼请求，赵俊芝与原告不存在合同关系，原告所称借名买房不成立，理由如下：

原告和赵俊君未签订借名买房协议，二人无直系亲属关系，不签协议借名买房违反常理、超出认知。

购房款应是实际购房人支付，原告主张借名买房却未提供支付购房款证明。房子2004年购买，购房款38万多，原告银行交易凭证最早是2008年，资金往来数额与房款相比只是一小部分，不连续、金额不固定且未标明是房款，不符合按期还贷款特征，不能排除原告支付房屋使用费或租金的可能性。

2004年北京未实行限购政策，借名买房无必要。

涉诉房屋登记在赵俊君名下且赵俊君自购房后至死亡一直居住，房屋为赵俊君所有符合常理。

原告提供的赵俊君出具的声明疑问多，仅凭此无法证明原告为实际购房人：

虽签名经司法鉴定为赵俊君本人，但声明内容无法确定是赵俊君所写，不能排除在签名空白纸上添加而成。

声明内容形式不规范且与事实矛盾，说房屋是全款购买，但实际是按揭贷款。

无法证实声明是赵俊君真实意思表示，赵俊君患癌，声明出具时间在其患癌后去世前不久。

声明来源不合法，原告自述收拾赵俊君遗物时偶然发现，事先不知，未目睹书写过程，其他人也未目睹，真实性不可证明。

原告提供的证据为非法证据，不应被采纳，原告自述证据是赵俊君去世后收拾遗物取得，未经材料所有权人同意，来源不合法。

被告赵俊雨既未答辩，亦未到庭参加庭审。

第三人述称

第三人T银行述称：

银行作为第三方与双方无利益纠纷，涉诉房屋贷款在银行做的按揭，现在贷款已经结清，需要法院文书，会配合相关方做解押登记。

法院查明事实

陈雅芳与赵贵系夫妻，育有长女赵俊玲、次女赵俊芝、儿子赵俊君。陈雅芳于2000年4月28日死亡，赵贵于2010年5月1日死亡，赵俊君未婚无子女于2017年9月29日死亡。

2004年2月2日，北京R公司与赵俊君签订《商品房买卖合同》，约定房屋属银行按揭贷款购房，首付款84220.6元，并约定了其他权利义务。当日，北京R公司为赵俊君出具84220.6万元的发票。2004年2月24日，赵俊君与北京市顺义区信用合作社、北京R公司签订《个人住房借款合同》，由银行提供贷款300000元用于购买涉诉房屋，贷款期限20年。2004年2月25日，北京R公司为赵俊君出具30万元的发票。2004年2月27日，赵俊君取得房屋产权证书，2004年3月16日办理抵押登记。

庭审中，林宇空称赵俊君家庭环境不好，1991年认识后赵俊君到其家长期居住，赵俊君的房子被姐姐租出去了，涉诉房屋2004年购买后，林宇空、赵俊君和林宇空的养子搬过去居住，直到赵俊君去世，2004年之前在林宇空家居住。涉诉房屋是林宇空出资，首付款是给赵俊君的现金，双方无手续，贷款大部分时间是赵俊君自己存款还贷，没时间的时候林宇空帮忙存款还贷，赵俊君去世后林宇空还清最后一笔约7万元左右，房屋的购房合同、发票、贷款合同、产权证书原件均在林宇空处。当时以赵俊君名义购买，一方面赵俊君可多贷款，另一方面林宇空考虑自己先去世后赵俊君有居住地方且希望养子照顾赵俊君，赵俊君患癌后先于林宇空去世，所以林宇空收回房子。

林宇空为证明其主张，提交证据如下：

书面声明原件一份，声明是赵俊君去世五年前第一次得病时写的，当时林宇空不在场，后来在协和医院急诊时，赵俊君提到涉诉房屋是林宇空的且告知声明放置位置，赵俊君去世后林宇空找到。证明涉诉房屋是林宇空出资购买，登记产权人是赵俊君，实际产权归林宇空所有，声明内容是赵俊君亲笔书写签名并按手印。声明内容为：北京市顺义区一号房屋壹套，为林宇空全款出资购买，以赵俊君的名字登记产权，本套房屋产权归林宇空所有。声名人：赵俊君签名捺印，2012年9月11日。

承诺书原件一份，赵俊玲去墓地回来后为林宇空出具，证明赵俊玲认可涉诉房屋是林宇空出资，认可房屋由林宇空实际购买，她放弃对房屋的权利。承诺书内容为：位于北京市顺义区一号房屋一套，为林宇空于2004年2月2日以赵俊君的名义全额出资购买并登记在赵俊君的名下。我是赵俊君的大姐。2017年9月29日赵俊君因病去世。现本人认可该房屋的实际所有权为林宇空，同时放弃对该房屋主张任何权利。承诺人：赵俊玲签名捺印，2017年10月5日。

汇款凭单原件（小的业务存单11张，大的业务凭单9张），证明截止起诉，林宇空共计汇入赵俊君账户200850元用于归还贷款。

2011年和2015年的供暖费缴费凭证两张原件，证明林宇空实际居住和使用涉诉房屋。

北京某物业公司证明原件一份，证明自2004年至今林宇空一直在涉诉房屋中居住。

2018年5月16日的收费证明原件一份，证明林宇空一直居住使用涉诉房屋。

印花税票、抵押登记费用收据、契税证明、维修基金收据、个人借款抵押房屋保险原件各一份，证明购房相关手续是林宇空办理的，钱也是林宇空出资的。

对于林宇空提交的证据，赵俊芝的质证意见为：

证据1真实性、证明目的不认可，不是赵俊君书写，内容与事实不符，不是全款购买，房屋是按揭贷款购买，书写时间不是同一天，字体大小不一致。

证据2真实性、证明目的不认可，赵俊玲本人未到，无法证明，房子是赵俊君购买，赵俊玲认可无法律效力，且联系不上赵俊玲。

证据3对2017年11月6日的两张凭证真实性认可，证明目的不认可，是在赵俊君死亡后汇款，林宇空打钱是为了获得房产；对小的凭证真实性认可，但凭证不连续，不能证明是林宇空汇款，款项用途不清；对大的凭证真实性认可，证明目的不认可，没有写用途，不能证明是还贷，且时间不连续，2015年8月12日凭证只有赵俊君签名是其自己存款。

证据4供暖费票据真实性认可，证明目的不认可，上面只有金额，没有写用途和哪个房屋的供暖费。

证据5真实性、证明目的不认可，与本案无关，证明应该是证人出庭作证。

证据6真实性认可，证明目的不认可，林宇空一直在涉诉房屋居住，赵俊君已死亡，涉诉房屋相关费用，林宇空使用房屋则应由其缴纳。

证据7真实性认可，证明目的不认可，票据都是赵俊君的签名，证据来源不合法。

赵俊芝表示赵俊君身兼二职，父亲死后月收入二万多元，有能力购房，赵俊君死后遗物应该是赵俊芝和姐姐收拾，不是林宇空收拾，赵俊君生病时告诉赵俊芝等病好后再说，在他死后，林宇空带赵俊玲去扫墓没带赵俊芝。林宇空不予认可，称赵俊君当时每月工资4000元，还贷款每月3000元，赵俊君收入没有能力购买该房屋，且看病还有钱款支出，都是林宇空给出的钱；赵俊君生病五年之久，生病期间一直是林宇空照顾，赵俊君病情没告诉赵俊芝，赵俊玲知道，原因在于赵俊芝。

经与T银行调查核实，2018年3月28日，T银行出具贷款结清证明：借款人赵俊君，于2008年3月16日在我行办理个人一手住房贷款30万元，期限20年，房屋坐落：顺义区一号，已于2017年11月10日结清贷款本息。

2018年11月22日，赵俊芝就林宇空提交的书面声明申请笔迹鉴定，包括对该声明内容、签名进行字迹、笔迹鉴定以及对捺印真伪进行司法鉴定。依据现有样本，仅能对落款声明人处“赵俊君”和内容第二行“赵俊君”字迹进行鉴定。若需继续对内容字迹进行鉴定，需提供赵俊君书写的与内容字迹存在较多相同字的样本材料。经法院向双方当事人告知后，双方均未能提供符合条件的样本，赵俊芝于2019年6月5日提交鉴定申请书补充说明表示对2018年11月22日提交的鉴定申请书中“签名”只作落款处的“赵俊君”签名进行鉴定，对内容中的“赵俊君”不作鉴定。鉴定意见为：检材上的“赵俊君”签名字迹与样本上的赵俊君签名字迹是同一人书写。

裁判结果

第三人银行于本判决生效之日起七日内协助原告林宇空办理涉诉位于北京市顺义区一号房屋的解押登记手续；被告赵俊芝、赵俊玲于上述解押登记手续完成后七日内协助原告林宇空将上述房屋的产权过户登记至原告林宇空名下。

房产律师点评

林宇空主张涉诉房屋系借用赵俊君名义购买，实际出资人是林宇空，提交了房屋相关合同、房产证、发票等原件以及赵俊君出具的书面声明、银行汇款凭证等。赵俊芝予以否认但未提供证据证明。

根据鉴定机构出具的司法鉴定意见书确认该声明签名系赵俊君所签，赵俊芝否认声明内容系赵俊君所写并且对赵俊君出具时的身体状态持异议，但未提供证据证明，法院无法采纳其意见。

赵俊君生前家庭生活状态特殊，未婚无子女，与父母姐妹关系不紧密，自1991年起一直与林宇空共同居住生活至去世，二人感情较好，赵俊君生病期间由林宇空照顾，后事也由林宇空操办。结合鉴定机构的鉴定意见，法院确认书面声明的真实性。

综合上述查明情况、赵俊君出具的声明情况、赵俊君与林宇空的生活状态以及林宇空提供的银行汇款凭证和在赵俊君去世后一次性偿还房屋剩余贷款等事实，法院对涉诉房屋系林宇空实际出资并借用赵俊君名义购买的事实予以确认，对于林宇空主张将涉诉房屋过户至其名下，并由第三人协助办理解押手续的请求，予以支持。

办案心得

一、证据方面

（一）多种证据相互印证的重要性

1. 在涉及房屋产权归属的纠纷中，单一证据往往难以充分证明案件事实。例如在林宇空与赵俊芝的房屋产权过户纠纷案中，林宇空提供了包括书面声明、承诺书、汇款凭单、各类缴费凭证、物业公司证明以及购房相关费用收据等多种类型的证据。这些证据从不同角度，如房屋出资来源、产权人真实意愿、房屋实际使用情况等方面，相互印证了涉诉房屋实际归林宇空所有这一事实。

2. 律师在代理类似案件时，应引导当事人尽可能全面地收集和整理与案件相关的各类证据，形成一个完整的证据链条。不能仅仅依赖于某一种类型的证据，如仅依靠出资证明或仅有当事人的口头声明等，否则可能导致证据不足，无法有效支持当事人的诉求。

（二）证据的合法性与真实性把控

1. 证据的合法性是其能否被法庭采纳的关键因素之一。在赵俊芝对林宇空提供的证据提出质疑的案例中，赵俊芝认为林宇空提供的部分证据是在赵俊君去世后未经同意从遗物中取得，属于非法证据。虽然最终法庭综合其他因素认可了林宇空的证据，但这也提醒律师在收集证据过程中，必须确保证据来源的合法性，避免因证据获取方式不当而导致其不被法庭认可。

2. 对于证据的真实性，要做好充分的审查和准备工作。如赵俊芝对林宇空提供的赵俊君书面声明的真实性提出了多方面质疑，包括签名与内容的一致性、书写时间、是否为赵俊君真实意思表示等。律师在处理类似证据时，应提前考虑对方可能提出的质疑点，并尽可能通过权威鉴定机构的鉴定、寻找更多的旁证材料等方式来增强证据的真实性和可信度。

二、借名买房法律关系的认定

（一）购房款出资情况的证明

1. 购房款的出资情况是判断借名买房关系是否成立的核心要素之一。在多个案例中，如林宇文、吴嘉阳与吴俊涛的借名买房纠纷案以及林宇空与赵俊君的借名买房纠纷案，购房款的出资主体成为双方争议的焦点。在没有明确书面借名买房协议的情况下，出资证明对于认定实际购房人至关重要。

2. 律师应指导当事人保留好所有与购房款支付相关的证据，如银行转账凭证、现金取款凭证、收款收据等。对于现金支付的情况，由于其证明难度较大，应尽量寻找见证人或者其他间接证据来佐证。

（二）当事人之间的约定形式

1. 借名买房的约定既可以是书面形式，也可以是口头形式，但在实践中，口头约定往往容易引发争议。如在林宇文、吴嘉阳与吴俊涛的纠纷案中，由于双方仅存在口头借名买房约定，且原告方举证不足，导致法院最终未支持其诉求。

2. 律师应建议当事人尽可能签订书面的借名买房协议，明确双方的权利和义务、房屋产权归属、过户时间等关键事项。在仅有口头约定的情况下，应尽量收集能够证明该约定存在的间接证据，如双方的聊天记录、证人证言等。

三、生效判决的既判力

（一）对已生效判决的尊重

1. 在处理房屋产权纠纷案件时，已生效的相关判决具有既判力，后续的诉讼请求需要有新的事实和法律依据。例如在吴嘉阳与周艳艳等关于一号房屋的多次诉讼中，由于既往生效判决已经认定一号房屋系吴俊涛与周艳艳的夫妻共同财产，后续林宇文、吴嘉阳在没有新的有力证据的情况下，仍然坚持原主张，最终被法院驳回诉讼请求。

2. 律师在代理案件过程中，应充分了解案件所涉及的所有既往诉讼情况，对已生效判决进行深入分析。如果需要对已决事项提出新的诉讼请求，必须谨慎评估新的证据是否足以推翻原判决，避免浪费当事人的时间和精力。

四、产权登记与实际权益

（一）产权登记的法律意义与实际权益的冲突

1. 房屋产权登记在法律上具有重要的公示效力，但在实际生活中，可能存在产权登记与实际权益不一致的情况。例如在赵启文、赵启亮与赵启辉的房屋产权份额纠纷案中，虽然房屋登记在父亲赵启鹏名下，但实际上子女也参与了出资购房。这种情况下，当事人需要通过充分的证据来证明自己的实际权益。

2. 律师在处理此类案件时，应明确告知当事人产权登记的法律意义以及其可能面临的风险。同时，积极协助当事人收集能够证明其实际权益的证据，如出资证明、当事人之间的约定等，以维护当事人的合法权益。