(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

（一）原告诉讼请求及事实依据

1. 诉讼请求

   - 林启杰向本院提出诉讼请求：

     - ①依法判令孙晓珍协助我办理位于北京市朝阳区一号房屋的过户手续，将上述房屋变更登记至我名下。

     - ②诉讼费由孙晓珍承担。

2. 事实与理由

   - 2015年，我想在北京购买小户型房屋自住。当时我未毕业，按规定不能办理贷款，也不符合北京市购房条件（学校集体户口的在校学生不能作为本市户籍人员购房，不具有购买住房资格）。于是，我找有购房资格的被告孙晓珍帮忙。孙晓珍当时无购房需求，便同意以其名义帮我买房。

   - 2015年11月22日，孙晓珍以其名义签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋。2016年1月12日，我与孙晓珍签订承诺书，约定：因林启杰借孙晓珍名义购买北京市朝阳区一号房屋，孙晓珍同意该房屋暂登记在本人名下。该房屋首付款、贷款、相关费用等均由林启杰实际出资，孙晓珍可配合办理相关手续。林启杰符合房屋过户条件时，办理过户手续，其产生的一切费用由林启杰承担，孙晓珍协助办理。我和孙晓珍均签字确认。

   - 该房屋首付款、贷款、相关税费等实际由我出资。现在我已具备过户条件，按照约定，孙晓珍有义务将涉案房屋过户到我名下。我首付款还差被告约二十万，银行还贷还差被告17万。因被告离婚案件涉及该房屋，其丈夫要求分割房屋，我也出庭了，当时法官称房屋先不予处理，现在被告的丈夫又起诉要分割房屋。我会尽快将欠款还给被告，希望被告配合房屋过户，故请求法院依法判如所请。

 （二）被告答辩及第三人陈述

1. 被告孙晓珍辩称

   - 同意原告的诉讼请求。我和原告是校友，我和我丈夫离婚案件中，我丈夫知道借名买房的事实。2017年10月我丈夫起诉我离婚，当时我出国访问，2019年2月回国取材料时发现离婚案件涉及借名买房的房屋，一审未对房屋进行处理。

2. 第三人马晓江辩称

   - 涉案房屋是夫妻共同财产，我有50%份额，我和孙晓珍的离婚判决已生效。不认可借名买房的事实，我对林启杰和孙晓珍的借名买房行为不知情，孙晓珍何时买房我也不知情，2019年诉讼时才知晓，我认为林启杰和孙晓珍串通要侵占涉案房屋所有权。请求确认位于北京市朝阳区一号房屋为马晓江与孙晓珍的共同所有。

   - 我和孙晓珍于2005年5月19日登记结婚，婚后未生育子女。2018年9月10日，我起诉离婚，法院依法准许。涉案房屋是孙晓珍于2015年11月22日在婚姻存续期间通过中介购买，买受人为孙晓珍且登记在其名下，虽登记在一人名下，但仍应属于夫妻共同财产，由我与孙晓珍共同所有。我在双方离婚后，已起诉至海淀区人民法院要求分割涉案房屋，我认为林启杰和孙晓珍密谋侵占我的房产份额，提起虚假诉讼，侵害我的合法权益，恳请法院查清事实后支持我的请求。

 （三）法院查明事实

1. 房屋买卖相关合同情况

   - 2015年11月22日，甲方（出卖人）秦某怡、许某刚与乙方（买受人）孙晓珍及丙方（居间人）北京某中介公司签署居间服务合同。房屋坐落于北京市朝阳区一号，房屋成交价格182万元，家具家电装饰装修等配套设施成交价格11万元。

2. 委托与承诺相关证据

   - 林启杰提交2016年1月12日委托书，委托事项为：“委托人孙晓珍已购买位于北京市朝阳区一号的房产，由于我没有时间，故我自愿委托林启杰作为我的代理人，受托人林启杰在办理购买上述房产有关委托事宜中所签署的一切相关文件，我均予承认。受托人权限：代我去朝阳区地方税务局办理房屋缴税事宜，并代我领取税票。委托期限：自2016年1月12日至2016年1日13日”。

   - 林启杰提交2016年1月12日承诺书一份，载明：“因林启杰借本人孙晓珍名义购买北京市朝阳区一号房屋一事，本人同意该房屋暂登记在本人名下。该房屋首付款、贷款、相关费用等均由林启杰实际出资，本人可以配合办理相关手续。林启杰符合该房屋过户条件时，办理过户条件，其产生的一切费用由林启杰承担，本人协助办理。特此承诺。承诺人：孙晓珍林启杰”

3. 购房资金来源及支付情况

   - 庭审中，法院就购房首付款来源要求林启杰说明，林启杰陈述：“首付款中其中30万是以孙晓珍的名义从银行贷的，当时我是学生收入不够。在购房之前我于2015年8 - 9月给了孙晓珍5.32万和5万两笔钱，准备买房。2016年1月两笔给了12万。2016年6月我又给了对方1.39万现金，2016年6月给对方转账19万。”法院就93万元首付款中的其他63万元出资来源进行核实，林启杰陈述：“63万元孙晓珍进行了部分垫资。”“截止到今天诉讼我还欠对方首付款20万。”

   - 林启杰陈述，以银行贷款支付的购房首付贷30万元“我不定期的转账，我没有直接向她银行转，我就是转到孙晓珍名下的银行卡中，不定期的不定银行卡内，累计转了31.8万。”法院要求林启杰就银行流水中偿还银行贷款的部分予以指明，林启杰称自己有钱就还给孙晓珍，无法指认。但孙晓珍对于林启杰陈述均认可。

4. 其他相关情况

   - 诉讼中，法院追加马晓江（孙晓珍前夫，二人2005年登记结婚，2020年经诉讼离婚）为本案第三人参加诉讼。马晓江表示对双方所谓的借名行为不知情，认为双方要串通侵占房屋。同时，在争议房屋购买之前，恰逢自己与孙晓珍在河北的房产出售，孙晓珍认可该房产是2015 - 2016年出售，售价60万元，该售房款用于孙晓珍出国留学。

   - 林启杰还提交中介人员书面说明与水电暖等费用票据及自己与马晓江电话对话录音证实自己居住该房屋并是房屋实际权利人。

 （四）裁判结果

   - 驳回林启杰全部诉讼请求。

 （五）房产律师点评

1. 关于事实层面的分析

   - 当事人应当对自己主张的事实成立举证证实。在本案中，林启杰指认其与孙晓珍存在借名买房的合同关系，这里所谓的借名指向为孙晓珍家庭为单位的购房指标的“出借”。林启杰主张借名，但没有书面证据证实与孙晓珍前夫马晓江存在合议，林启杰主张行为成立缺乏必要当事人，这也是法院追加马晓江参加诉讼的原因。

   - 林启杰主张自己出资购置房屋，然而从款项的支付情况来看，在所谓借名买房之前林启杰就与孙晓珍存在资金往来，购置房屋至今，林启杰认可仍有款项未向孙晓珍清偿。就首付款中的30万元源于孙晓珍向银行的贷款这一情况，林启杰也不能说明清偿的过程。另有60余万元首付款的来源也存疑。基于以上客观情况，法院难以认定双方存在借名买房的合同关系，林启杰所举事由并不成立。

2. 关于法律评价层面的分析

   - 即便借名事实成立，林启杰所主张的诉求也不应得到法院支持。借名人与出借人为了规避相关限购政策而签署合同，明显违反了国家关于房地产的宏观调控政策，既影响第三人利益，也影响社会共同利益，还会动摇不动产登记的公示公信原则，从法律适用角度应给予否定性评价，所以林启杰的诉请应予驳回。

案件心得

1. 证据的完整性与证明力在借名买房案件中的重要性

   - 在借名买房纠纷案件中，证据的完整性和证明力至关重要。林启杰虽然提供了一些如承诺书、委托书等证据，但在证明借名买房关系的关键环节存在不足。例如，在涉及购房资金来源方面，资金往来的复杂性以及部分款项来源和清偿情况的模糊性，削弱了其关于借名买房主张的可信度。律师在处理类似案件时，应指导当事人尽可能收集完整的证据链，从购房资金来源、支付方式、双方约定等多方面提供清晰明确的证据，以增强自身主张的证明力。

2. 涉及第三人利益时合同关系的认定

   - 当涉及第三人利益时，合同关系的认定更为复杂。本案中，由于房屋购买于孙晓珍婚姻存续期间，涉及到其前夫马晓江的权益。即使孙晓珍认可借名买房关系，但在没有证据表明马晓江知晓并同意这一情况时，法院难以认定借名买房关系的成立。这提示律师在处理涉及第三人利益的合同纠纷时，必须考虑所有相关方的权益和意愿，不能仅依据部分当事人的陈述和证据就认定合同关系的存在，要全面审查各方之间的关系以及是否符合相关法律规定。

3. 规避政策行为的法律风险

   - 借名买房以规避限购政策的行为存在较大的法律风险。这种行为不仅违反国家宏观调控政策，还可能损害第三人利益和社会公共利益，并且会对不动产登记的公示公信原则造成冲击。在本案中，即便林启杰能够充分证明借名买房事实存在，其诉讼请求也可能因这种行为的违法性而被驳回。律师在为当事人提供法律咨询时，应明确告知借名买房规避政策行为的法律风险，引导当事人遵守法律法规，避免陷入不必要的法律纠纷。

4. 法院在事实认定与法律评价中的权衡

   - 法院在处理案件时，会在事实认定和法律评价之间进行权衡。在事实认定方面，法院会综合审查各方提供的证据，如本案中对林启杰购房资金来源等情况的细致审查。在法律评价方面，法院会依据相关法律法规对当事人的行为进行定性，如对借名买房规避政策行为给予否定性评价。律师要理解法院的这种权衡思路，在代理案件时，既要注重证据的收集与事实的梳理，又要准确把握法律规定，以便为当事人提供合理的诉讼策略。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！