(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

2004年12月，赵某鑫和吴某洁签订了《房屋买卖合同》，赵某鑫欲购买吴某洁名下位于北京市丰台区的一号房屋（以下简称“一号房屋”）。2017年8月21日，双方又签订了《协议书（补充稿）》。但在合同履行期间，由于吴某洁的债务问题，一号房屋被法院查封并进行拍卖，这使得合同目的无法达成，于是双方在合同解除、购房款返还以及损失赔偿等问题上产生了分歧。

二、各方诉求

1. 原告赵某鑫、秦某莉诉求

   - 请求解除赵某鑫与吴某洁在2004年12月签订的《房屋买卖合同》以及2017年8月21日签订的《协议书（补充稿）》。

   - 要求吴某洁返还购房款33万元并支付利息。

   - 判令吴某洁赔偿房屋差价损失383万元。

   - 让吴某洁承担案件受理费。

   - 在上诉中，请求撤销原判的第二、三项内容，希望发回重审或者依法改判以支持一审的全部诉讼请求。他们声称已经支付了全部购房款，强调2012年的20万元转账也是房款，并且表示对于房屋未过户自己没有过错，认为一审确定的损失数额过低。

2. 被告吴某洁辩称

   - 同意一审判决，不同意赵某鑫、秦某莉的上诉请求。

三、法院查明情况

1. 合同签订与履行过程

   - 2004年12月，吴某洁和赵某鑫签订《房屋买卖合同》，约定一号房屋的交易价格为33万元。之后，吴某洁将公有住宅租赁合同交给赵某鑫，并于2004年底让赵某鑫入住该房屋。2011年12月31日和2012年1月20日，赵某鑫分别向吴某洁转账5万元和20万元。2017年8月21日，吴某洁、周某鹏与赵某鑫、秦某莉签订《协议书（补充稿）》，其中规定未经许可吴某洁不得将房屋抵押，并且要在3个月内配合办理过户手续等内容。

2. 吴某洁债务与房屋查封情况

   - 在北京Y公司与吴某洁借款合同纠纷一案中，海淀法院于2017年出具了民事调解书。然而，吴某洁未履行调解书确定的义务，Y公司申请执行，海淀法院于2017年8月28日查封了吴某洁名下的一号房屋。案外人赵某鑫对执行提出异议，被法院驳回。在赵某鑫与吴某洁、Y公司执行异议之诉一案中，法院判决驳回赵某鑫的诉讼请求，北京市第一中级人民法院维持原判，北京市高级人民法院也裁定驳回赵某鑫的再审申请。

3. 房屋抵押与产权状况

   - 吴某洁称房屋在2016年11月28日抵押给了个人，而2017年的协议约定不得抵押。房屋所有权证显示，案涉房屋的所有权人为吴某洁，该证于2002年7月12日填发，2007年6月18日设定抵押权。周某鹏和吴某洁于1994年9月5日登记结婚，2020年10月14日协议离婚，协议约定一号房屋归双方共同所有，变卖所得价款双方各得一半。

4. 合同解除及相关主张

   - 赵某鑫、秦某莉主张已经付清房款，但房屋被拍卖，合同目的无法实现，所以要求解除合同。吴某洁在庭审中同意解除合同，法院确认合同于2021年1月22日解除。

四、法院认为

1. 合同效力与解除

   - 赵某鑫和吴某洁签订的《房屋买卖合同》以及《协议书（补充稿）》是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，所以是合法有效的。现在一号房屋已经被法院查封并拍卖，这使得合同目的不能实现。赵某鑫请求解除合同，吴某洁表示同意，法院判定合同于2021年1月22日解除。

2. 购房款返还

   - 鉴于生效判决已经确定“赵某鑫在2012年1月20日前未付房款金额为15万元”以及“对于赵某鑫已支付全部房款的主张未予支持”，所以吴某洁应当返还赵某鑫已付的购房款18万元，并支付相应的利息。

3. 损失赔偿

   - 根据吴某洁签署的《协议书（补充稿）》，吴某洁作为另案被执行人，没有履行生效法律文书确定的义务，从而导致房屋被查封并拍卖，对于合同不能继续履行是存在过错的。同时，生效判决也已经确定“根据现有证据亦不足以证明赵某鑫对于一号房屋未办理过户手续没有过错”。法院综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度、可得利益损失、房屋拍卖价格等因素，酌情判定吴某洁赔偿赵某鑫损失20万元，对于赵某鑫过高的诉讼请求不予支持。

五、裁判结果

1. 赵某鑫与吴某洁于2004年12月签订的《房屋买卖合同》，赵某鑫、秦某莉与吴某洁于2017年8月21日签订的《协议书（补充稿）》均于2021年1月22日解除。

2. 吴某洁需在判决生效之日起七日内返还赵某鑫购房款18万元并支付利息。

3. 吴某洁需在判决生效之日起七日内赔偿赵某鑫损失20万元。

4. 驳回赵某鑫的其他诉讼请求。

六、律师点评

1. 合同有效性与解除

   - 赵某鑫和吴某洁之间签订的合同文件是有效的。当房屋被查封拍卖，合同目的无法实现时，双方同意解除合同，这符合法律规定和实际情况。

2. 购房款返还认定依据

   - 对于购房款返还数额的确定，之前的生效判决起到了关键作用。特别是对于2012年1月20日转账20万元是否为购房款的认定，前案判决已经给出结论，这体现了司法判决的连贯性和权威性。

3. 损失赔偿的过错考量

   - 在损失赔偿方面，法院的判定是综合考虑双方过错的结果。吴某洁因为未履行自身义务导致房屋被查封拍卖，这是明显的过错行为。而赵某鑫在签订合同时就应该预见到房屋可能存在无法过户的风险，并且在长达十余年的时间里没有积极主张权利，这也是存在过错的表现。法院综合多种因素后，酌情确定吴某洁赔偿赵某鑫的损失数额，是在合理的范围之内的。

案件心得：

1. 合同履行中的风险防范意识

   - 无论是购房者还是售房者，在房屋买卖过程中都应当具有风险防范意识。购房者要及时办理过户手续，确保自身权益，不能因为房屋已经交付使用就忽视过户的重要性。售房者要确保自身债务情况不会影响房屋交易，避免给购房者带来损失。

2. 生效判决的重要性与证据的关联性

   - 生效判决在后续案件中有重要的参考价值，它确定的事实和结论对类似争议具有约束性。当事人在主张自己的权益时，所提供的证据要与案件关键事实具有紧密的关联性，否则可能无法得到法院的支持。就像本案中赵某鑫主张2012年的20万元为购房款，但未被法院认可，可能就是证据关联性不足或者与之前生效判决冲突的结果。

3. 过错认定与赔偿责任的公平性

   - 在合同无法履行导致纠纷的情况下，法院对双方过错的认定是确定赔偿责任的关键。双方都应当对自己在合同履行过程中的行为负责，这种基于过错程度来确定赔偿责任的方式体现了司法的公平性原则。当事人在类似案件中，要清楚认识自己的行为可能带来的法律后果，积极履行合同义务并保存好相关证据。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！