(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林宇轩、周启芳、周启兰向一审法院起诉请求：判令池女士与孙女士关于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同无效。

池女士上诉请求：请求撤销原判，依法改判：确认池女士与孙女士就北京市海淀区一号房屋建立的房屋买卖法律关系（房屋买卖合同）合法有效。

事实和理由：涉案房屋在池女士购房时是孙女士个人财产，池女士只知该房屋是孙女士自己出资买来的，没有证据证明池女士与孙女士恶意串通。

被告辩称

林宇轩、周启芳、周启兰辩称，同意一审判决。

法院查明

周峰与刘悦兰系夫妻关系，二人共育有四个子女，即长子周启鑫、长女周启霞、次女周启芳、三女周启兰。周启鑫与林宇轩系夫妻关系；周启霞与王力峰系夫妻关系，二人育有独生女王涵涵；周启兰与陈超系夫妻关系。周峰于 1997 年 12 月 28 日去世，刘悦兰于 2003 年 4 月 27 去世，周启鑫于 2015 年 2 月 1 日去世，周启霞于 2007 年 11 月 24 日去世。

周峰与孙女士于 1953 年 12 月 9 日结婚，婚后未生育子女，孙女士于 2018 年 2 月 13 日去世。池女士系孙女士之外甥女。林宇轩、周启芳、周启兰确认周峰与刘悦兰系离异。

涉案房屋系周峰单位分配的公有住房，建筑面积 93.4 平方米。1998 年 5 月约定涉案房屋出售给周峰，总房价 30834 元。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价 30834 元，使用男方工龄 46 年，女方工龄 39 年。1998 年 4 月 29 日，单位出具了收到周峰购房预付款 33000 元的收据。1999 年 6 月 7 日，涉案房屋所有权办理至周峰名下。1999 年 9 月的通知载明应向周峰退还 310 元购房款。

2004 年 12 月 1 日，单位向海淀区房地局出具书面材料，载明该单位已故离休干部周峰配偶孙女士购买的涉案房屋是按夫妻两人工龄计算，按成本价购买的房改房，在办理购房之前，周峰去世，希望该局协助孙女士办理房产证更名手续。

2005 年 3 月 23 日，单位并孙女士发出了注销房屋所有权证决定书，载明因周峰已去世，单位申报资料不实，故决定注销涉案房屋所有权证书。

2008 年 4 月 18 日，孙女士、林宇轩及周启鑫、周启兰及陈超、王涵涵共同签订了一份给公证处的协议，载明单位和周启鑫等子女 5 人共同研究决定将涉案房屋卖给孙女士；孙女士按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，孙女士用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。庭审中，周启芳对该协议表示无异议。

2009 年 2 月 5 日，孙女士与单位签订房屋买卖合同，约定单位将涉案房屋以成本价出售给孙女士。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价 34458 元，使用男方工龄 46 年，女方工龄 39 年。单位房管科于当日出具的收据载明收到孙女士购房款 3624 元。2009 年 4 月 7 日，涉案房屋所有权办理至孙女士名下。

北京市海淀区不动产登记事务中心存档材料中有 2011 年 1 月 17 日孙女士与池女士签订的存量房屋买卖合同，载明孙女士以 66 万元的价格将涉案房屋出售给池女士，该合同中就付款方式及期限未进行具体约定。庭审中，池女士表示记不清楚房屋价格，且认为与本案无关。

本案审理中，法院向案外人郭逸调取了其持有的本案相关证据材料。2011 年 1 月 7 日池女士与孙女士签订了“池女士购买孙女士房屋说明”，载明涉案房屋总价 100 万元，分两次支付，产权证过户完成后五个工作日内支付第一笔款项 15 万元，第二笔款项于 2011 年底至 2012 年上半年支付。2012 年 3 月 2 日池女士与孙女士签订了办理过户相关手续费用构成明细。购房尾款 792400 元；

池女士于 2012 年 3 月 2 日将尾款 792400 元一次性支付给孙女士。此外，经一审法院向案外人郭逸了解，其亦确认周峰与刘悦兰系解放前离异。

2016 年 10 月 10 日，林宇轩、王涵涵、周启芳、周启兰以池女士、孙女士为被告提起确认合同无效纠纷诉讼，诉讼请求及事实理由与本案一致。开庭中，孙女士答辩称：“我的户籍地就是诉争房屋地址，我们服从法院判决，希望各方和解，诉讼费由原告负担。我与周峰于 1953 年 12 月 9 日登记结婚，婚后没有子女。周峰与前妻刘悦兰生活有子女。诉争房屋在周峰去世时是其名下的公租房，后进行房改，下发了产权人是周峰的产权证书。2005 年 3 月经过核查，注销了已经去世的周峰的产权人，要求更换新的产权人。2009 年经与子女协商后，同意由孙女士购买该房屋，成为新的房屋产权人。该房屋的实质是孙女士与周峰的共同财产。

2001 年，孙女士将 94.24 万元将该房屋出售给了池女士，售价偏移（低）的原因是池女士让孙女士免费在此居住，但不管养老。在出售该房屋给池女士时，我们没有签订合同，我没有取得子女同意放弃继承的公证。历史造成这种情况，不管是谁的责任，我服从法院判决。”该案审理中，池女士与孙女士均确认双方未签订过买卖合同，第一笔 15 万元房款系以现金形式支付。

此外，因王涵涵表示放弃对涉案房屋的继承权，故本院准许其不再作为该案当事人。涉案房屋在评估时点 2012 年价值为 2564204 元，池女士对该评估报告真实性无异议，但对关联性有异议。2017 年 3 月 9 日，林宇轩、周启芳、周启兰撤回了该案诉讼。

另查，案外人郭逸向本院提交的书面材料中称孙女士卖房之后给了周启鑫、周启霞、周启芳、周启兰四人共计 55 万元。林宇轩表示因其与周启鑫经常会去照顾孙女士，所以孙女士也会给其二人一些钱，孙女士确实给过其二人十万元以上的款项，应该是周启鑫快去世时给的，但孙女士也没有说是什么钱，其就用来给周启鑫治病了；周启芳表示不知道 55 万元这个数字，周启芳收到过孙女士给的 17.5 万元，但孙女士没有说是什么钱，其以为是孙女士提前安排后事。

法院认为，涉案房屋应属周峰与孙女士的夫妻共同财产。具体理由如下：首先，涉案房屋来源系周峰单位分配的公有住房，周峰于 1997 年 12 月 28 日去世，单位 1998 年 4 月 29 日出具了收到周峰购房预付款 33000 元的收据，收款时间距离周峰去世仅四个月时间，可以认定该预付款系使用周峰与孙女士的夫妻共同财产支付。

其次，涉案房屋的购买价格折算了周峰与孙女士的工龄。再次，孙女士、林宇轩及周启鑫、周启兰及陈超、王涵涵于 2008 年 4 月 18 日共同签订的协议中明确载明孙女士和周启鑫等子女 5 人共同研究决定将涉案房屋卖给孙女士，而孙女士按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，孙女士用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。

最后，孙女士在之前案件答辩中亦确认涉案房屋系其与周峰的共同财产。根据上述查明的情况，综合考虑涉案房屋的历史沿革、取得时间、购房过程以及孙女士的陈述，故该房屋应属周峰与孙女士的夫妻共同财产。在周峰去世后，涉案房屋应由周峰的法定继承人予以继承。

但是，孙女士却在与周启鑫子女已签订协议并明确表示涉案房屋不能买卖或赠予的情况下，将涉案房屋出售给了池女士，且亦无证据显示孙女士及池女士将出售涉案房屋的情况向周峰的子女进行了告知。池女士作为孙女士的外甥女，应知晓周峰的家庭子女情况，其虽在扣除 57600 元税费后向孙女士支付了 942400 元购房款并取得了涉案房屋所有权证书，但是，对比孙女士在之前案件中提交的涉案房屋房地产价值评估报告书，池女士支付的购房款明显大幅度低于涉案房屋的实际价值，池女士不属于以合理的价格受让该房屋，故池女士不属于善意第三人之范畴。

综上，法院可以认定孙女士与池女士在就涉案房屋建立房屋买卖法律关系的过程中存在恶意串通的情形，损害了林宇轩、周启芳、周启兰等人的利益，林宇轩、周启芳、周启兰提出的诉讼请求具备事实及法律依据，法院予以支持。至于购房款的返还问题，因孙女士已经去世，双方可待本案具备确定结论后另行解决。

二审中，池女士提交周启芳和郑某英出具的售房款《收条》、池女士和孙女士署名的《池女士购买孙女士房屋说明》等证据材料证明池女士与孙女士的买卖合同合法有效、池女士与孙女士不存在恶意串通，林宇轩、周启芳、周启兰对证明目的不认可。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

裁判结果

确认池女士与孙女士就北京市海淀区一号房屋建立的房屋买卖法律关系无效。

房产律师点评

根据涉案房屋的来源、所有权人变更的过程、孙女士与周峰子女协商的情况、孙女士向法院的陈述等，可以认定该房屋价值中含有周峰遗留的财产性利益。涉案房屋虽在出售给池女士时对外登记为孙女士个人名下，但在家庭成员内部，因池女士及其母亲与孙女士的亲属关系，池女士应当知道该房屋来源及可能涉及周峰其他继承人的利益。在此情况下，池女士以远低于当时市场价的价格购买房屋，明显构成恶意串通损害他人利益，已经达到超越合理怀疑的证明标准。

办案心得

一、关于房屋产权的明晰与审查

在房屋买卖交易中，明确房屋的产权归属是至关重要的。本案中，涉案房屋的产权问题较为复杂，经过了一系列的变更过程。作为购买方的律师，在代理类似案件时，应进行全面深入的产权审查。

首先，要仔细核查房屋的历史沿革，包括房屋的来源、历次交易情况、所有权人的变更等。了解房屋是否存在共有权人、是否涉及继承问题等。在本案中，涉案房屋虽登记在孙女士名下，但实际上是周峰与孙女士的夫妻共同财产，在周峰去世后，涉及到法定继承人的权益。

其次，对于涉及公有住房、房改房等特殊性质的房屋，要深入研究相关政策法规，明确购房资格、产权归属等问题。确保购买方对房屋的产权状况有清晰的认识，避免因产权不清而引发纠纷。

二、关于恶意串通的认定与防范

恶意串通是导致房屋买卖合同无效的重要情形之一。在本案中，法院认定孙女士与池女士在房屋买卖过程中存在恶意串通，损害了其他继承人的利益。作为律师，要准确理解恶意串通的法律构成要件，为当事人提供专业的法律意见。

在防范恶意串通方面，律师可以建议当事人在房屋交易过程中保留充分的证据，如购房合同、付款凭证、交易记录等。同时，对于可能存在争议的交易，可考虑邀请第三方见证或进行公证，以增强交易的公信力。

三、关于证据的收集与运用

证据在诉讼中起着决定性的作用。在本案中，法院通过对房屋来源、购房过程、当事人陈述等多方面证据的综合分析，认定了孙女士与池女士的恶意串通行为。作为律师，要善于指导当事人收集和整理证据。

在房屋买卖纠纷中，律师应关注与房屋产权、交易价格、交易过程等相关的证据。例如，购房合同、付款凭证、房屋评估报告、当事人之间的通信记录等。对于可能存在争议的问题，要及时收集证据，确保证据的真实性、合法性和关联性。

在诉讼过程中，律师要熟练运用证据规则，合理组织证据，通过有力的证据论证为当事人争取有利的诉讼结果。同时，要对对方提供的证据进行认真审查和反驳，找出证据中的漏洞和矛盾之处。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！