(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李悦雯向本院提出诉讼请求：

1．解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

2．王雪芳退还李悦雯购房款2100000元；

3．王雪芳支付违约金9150000元；

4．诉讼费用由王雪芳承担。

事实及理由：李悦雯与王雪芳于2019年1月30日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王雪芳将其名下位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）出售给李悦雯，房屋价格30500000元，同时约定定金、付款方式、房屋交付、违约责任等。王雪芳保证出售涉案房屋无查封，并于2019年9月15日前办理完毕抵押权注销手续，于2019年9月30日办理房屋权属转移登记手续，同日又签订了《存量房自有交易资金划转协议》及《补充协议》，协议签订后，李悦雯按照协议履行。

后得知王雪芳前夫刘志强将涉案房屋进行诉前财产保全，以离婚后财产纠纷为由诉至河北省廊坊市广阳区人民法院，后刘志强不服一审，上诉至河北省廊坊市中级人民法院，河北省廊坊市中级人民法院判决赵文龙与王雪芳所签署离婚协议第三条中“北京市海淀区一号房屋（现更名为北京市海淀区一号房屋）、宣武区二号、三号房产赠与两婚生子刘亮、刘鑫所有”的条款有效，以上房产归刘志强与王雪芳婚生子刘亮、刘鑫共同共有，2029年11月25日后由刘亮、刘鑫均分，该判决书已经生效，王雪芳无权出售涉案房屋，李悦雯无法实现合同目的，请求贵院依法判决解除王雪芳、李悦雯签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王雪芳退还李悦雯支付的部分购房款，王雪芳承担违约责任。

被告辩称

王雪芳辩称，第1、2项诉请均同意。第3项违约金要求过高，我要求降低，要求按照李悦雯已付购房款为基数，计算同业拆借利率四倍的利息损失。

法院查明

2019年1月30日，王雪芳（甲方、出卖人）与李悦雯（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房自有交易资金划转协议》，约定：买受人购买出卖人名下一号房屋，成交价格30500000元，购房定金3000000元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。出卖人应当在2019年7月31日前将该房屋交付给买受人。该房屋已经设定抵押，出卖人应当于2019年9月15日前办理完毕抵押权注销登记。

双方应于2019年9月30日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。李悦雯于2019年1月28日向王雪芳支付定金20万元，于合同签订当日向王雪芳支付定金20万元，于2019年1月31日向王雪芳转账160万元，于2019年3月25日向王雪芳转账10万元。

庭审中，双方确认，王雪芳于2019年3月17日主动告知一号房屋产权可能存在瑕疵。2019年4月9日，经再次查询涉案房屋不动产登记信息，发现确存在查封限制情形。经查，一号房屋于2019年3月25日由河北省廊坊市广阳区人民法院出具文书进行司法查封。

2019年6月10日，王雪芳收到李悦雯发出的解约通知。

裁判结果

一、确认李悦雯与王雪芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2019年6月10日解除；

二、王雪芳于本判决生效后七日内返还王雪芳定金2100000元并向其支付违约金2100000元；

三、驳回李悦雯其他诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同履行过程中，一号房屋因王雪芳之原因被司法查封，涉案合同无法继续履行。李悦雯依约行使单方解除权解除了双方间的合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

就李悦雯要求王雪芳退还定金一节，王雪芳同意。就李悦雯要求王雪芳支付违约金一节，王雪芳作为违约方理应承担相关违约责任，就违约金的数额，王雪芳要求酌减，应当由法院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

办案心得

一、合同签订前的风险评估至关重要

在房屋买卖交易中，尤其是涉及高额标的的存量房屋买卖合同，买卖双方在签订合同前应进行全面的风险评估。对于买方而言，不仅要仔细审查房屋的产权状况、是否存在抵押、查封等限制情况，还应了解卖方的婚姻状况及可能存在的财产纠纷风险。在本案中，李悦雯在签订合同前若能对王雪芳的婚姻状况及房产的潜在纠纷进行更深入的调查，或许可以避免后续的纠纷和损失。

二、明确违约责任以保障权益

合同中明确的违约责任条款是保护当事人权益的重要手段。在本案中，虽然合同约定了出卖人违约导致合同解除时应向买受人双倍返还定金等违约责任，但在实际诉讼中，违约金的数额仍需法院根据具体情况进行调整。因此，在签订合同过程中，当事人应根据交易的实际情况合理约定违约责任，确保在一方违约时，另一方能够获得充分的赔偿以弥补损失。

三、及时行使权利避免损失扩大

当发现合同履行出现问题时，当事人应及时行使自己的权利。在本案中，李悦雯在得知房屋被查封后，及时向王雪芳发出了解约通知，避免了损失的进一步扩大。这提醒我们，在交易过程中，当事人应密切关注合同履行情况，一旦发现问题，要迅速采取行动，如通知违约方、寻求法律救济等，以保护自己的合法权益。

四、司法查封对房屋交易的重大影响

房屋被司法查封是房屋买卖交易中的重大风险。一旦房屋被查封，交易将无法继续进行，买方可能面临无法取得房屋且已支付款项难以追回的困境。因此，在交易过程中，买方应通过查询不动产登记信息等方式及时了解房屋的状态，避免与存在司法查封风险的房屋进行交易。

五、违约方应积极应对减少损失

对于违约方而言，当违约情况发生后，应积极与对方协商解决，尽量减少损失。在本案中，王雪芳在李悦雯提出诉讼请求后，同意退还购房款并请求降低违约金，这是一种积极的应对方式。虽然最终法院仍判决其承担一定的违约责任，但积极的态度有助于在一定程度上减轻不利后果。

六、证据保留的重要性

在房屋买卖交易及纠纷解决过程中，证据的保留至关重要。李悦雯在诉讼过程中能够提供支付定金、查询房屋状态等相关证据，为其主张提供了有力支持。因此，当事人在交易过程中应妥善保留合同、付款凭证、通知记录等证据，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。

七、专业律师的重要性

在复杂的房屋买卖纠纷中，专业律师的作用不可忽视。律师可以为当事人提供全面的法律风险评估、起草和审查合同、代理诉讼等法律服务，帮助当事人在交易过程中保护自己的合法权益，在纠纷解决中争取最有利的结果。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！