(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王悦杰向一审法院起诉请求：确认被继承人林芝与王悦文于 2017 年 12 月 12 日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

王悦杰上诉请求：

1.依法撤销一审判决，改判支持王悦杰一审诉讼请求或将本案发回重审；

2.本案诉讼费用由王悦文、王悦媛承担。

事实及理由：一、原审法院认定事实不清，林芝和王悦文房屋过户是否为买卖令人质疑。

（1）交易价格过低。从房屋过户交易手续看，确实是买卖过户，但是交易价格仅为人民币 1 万元，此房屋当时市场价值在 300 万元左右，无论 1 万元是否支付给林芝，该交易不是买卖，也不是赠与，一审法院对此事实并无详细进行审理查明。

（2）房款交付得不到保障。在林芝和王悦文签署的《北京市存量房交易合同》中，并没有款项交付时间的约定，也没有签署“资金自行划转声明”。意味着林芝只是把房子过户给王悦文了，房款虽然只有一万，但还是无法得到支付保障，明显不合理，法院亦没有让王悦文进行合理性解释。

（3）合同签署过于粗糙。上述合同中房屋交付、违约责任、税费承担、争议解决等很多关键问题合同中都有表述，但是空格的内容都没有填写，和正常的房屋买卖合同差距非常明显。买卖合同更像是完成过户交易的一个工具，没有起到真正的保护交易双方的功能。

（4）买房不让腾房不合理。林芝把房子过户给王悦文，但此房屋由王悦杰居住，林芝在世期间，王悦文从来没有提过要求王悦杰搬出房子，而是等到林芝去世后，直接起诉王悦杰腾房，此做法很明显是在林芝在世期间规避不让王悦杰、王悦媛知道房子已经过户的事实。由此可见，王悦文和林芝并非正常买卖。

（5）关键问题一带而过。原审庭审中，王悦文一方主张该过户行为名为买卖，实为赠与，法院没有深入审理查明，也没有要求王悦文提交相关证据。上述类似问题法院并没有认真审理，判决书对于过户细节只字未提，据此可以在一定程度推断，买卖房屋并非林芝真实的意思表示。本案应确认买卖行为无效。

二、一审法院规避重要法律规定，直接导致判决错误根据《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第 6 条规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

本案中，购买涉案房屋用了王悦杰父亲王辉 30 多年工龄，按照此规定，房子中有王辉遗产，遗产没有分割之前，是法定继承人共同共有的状态。林芝和王悦文无权私自处分进行交易，所以房屋买卖应该被认定无效。一审法院在王悦杰多次陈述此理由的情况下，判决书中对此直接规避，得结论说房子是林芝个人财产，明显适用法律错误，导致作出错误判决。

被告辩称

王悦文辩称：同意一审该项判决，不同意王悦杰的上诉请求。

王悦媛称：同意王悦杰的上诉请求。

王悦媛上诉请求：

1.依法撤销一审判决，改判王悦文和林芝买卖合同无效或将本案发回重审。

2.本案诉讼费用由王悦杰、王悦文承担。

上诉理由：一、一审法院确定王悦媛诉讼身份错误，王悦媛父亲为王悦城，1992 年去世，王悦城与王悦文、王悦杰均为王辉、林芝子女。2017 年林芝和王悦文以买卖形式将林芝名下房屋过户给王悦文。林芝去世后，王悦杰以林芝、王辉法定继承人身份提起诉讼，要确认买卖合同无效。庭审中查明，王辉、林芝没有遗嘱，王悦媛父亲先于二老去世，王悦媛作为王悦城的晚辈唯一子女，以代位继承人身份参加本案诉讼，其权利义务和原审原告王悦杰完全相同。

也就是说，如果买卖被认定无效，房屋要被法定继承，如果王悦杰不起诉，王悦媛有权像王悦杰一样起诉要求确认合同无效。所以在本案中，王悦媛的诉讼身份应该是共同原告。而本案中，王悦杰和一审法院将王悦媛列为第三人，且未明确是有独立请求权第三人还是无独立请求权第三人，王悦媛在诉讼中地位尴尬，合法权益根本得不到保障。

二、一审法院适用法律错误原审庭审查明，涉案房屋买断时，用了王辉 37 年工龄，对此事实三方当事人均无异议，王辉、林芝没有对房屋如何继承立遗嘱。根据《北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。

很明显，本案中房屋虽然是在王辉去世后以林芝名义购买，其中包括王辉的遗产份额，林芝未经其他继承人同意，私自将房屋以低价卖给王悦文，明显侵害了王悦杰和王悦媛的合法权益，合同应该被认定无效。一审法院不顾上述法律规定，将王辉遗产份额和林芝的承租人资格、购买人资格相混淆，认定涉案房屋为林芝个人财产，明显违反法律规定。

王悦文辩称：同意一审该项判决，不同意王悦媛的上诉请求。

王悦杰称：同意王悦媛的上诉请求。

法院查明

王辉与林芝系夫妻关系，二人婚后育有王悦文、王悦杰和王悦城。王辉于 1995 年 3 月 22 日死亡，林芝于 2018 年 8 月 3 日死亡，王悦城于 1994 年 9 月 13 日死亡。王辉生前由北京市朝阳区房管所出具住房证，记载为：兹有公司单位王辉同志分配到一号居住，请准予入户为盼。

1995 年 9 月 12 日，林芝与北京市朝阳区房管所签订《房屋租赁契约》，由林芝承租涉案房屋。2000 年 8 月 1 日，林芝与北京市 R 公司签订《房屋买卖契约》，由北京市 R 公司将涉案房屋出售给林芝。2001 年 1 月 20 日，林芝取得涉案房屋所有权证书。2017 年 12 月 12 日，林芝与王悦文签订《存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），林芝以 10000 元的价格将涉案房屋出售给王悦文。2017 年 12 月 22 日，王悦文取得涉案房屋所有权证书。

庭审中，双方均表示，王辉与林芝生前就涉案房屋如何继承未留有遗嘱。

法院认为，涉案房屋系林芝承租并由其出资购买，虽然在分配涉案房屋时，计算有王辉工龄，但是并不能否定林芝作为承租人及买受人的资格，且林芝在购买涉案房屋时，王辉已经去世，所以涉案房屋并不属于林芝与王辉的夫妻共同财产，应当属于林芝个人财产。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

林芝作为涉案房屋所有权人，将涉案房屋出售给王悦文，并未侵犯其他继承人的财产权益，故王悦杰要求确认林芝与王悦文签订的涉案合同无效的诉讼请求，本院不予支持综上所述，

本案二审中，王悦媛向本院提交住房申请及证明信，证明案涉房屋是因为王辉、林芝、王悦媛、王悦杰的户口才分的，这里面根本就没有王悦文的户口。王悦杰认可上述证据的真实性。王悦文对上述证据的真实性表示无法确认，对证明目的、关联性不予认可，表示王悦媛所提交的住房申请仅仅是当年申请公房的过程，因此对公房的取得，承租合同以承租人为准，与本案合同无效没有关联性。本院认为，王辉与林芝因何分得案涉房屋，与本案合同效力问题之间缺少关联性，故本院对上述证据不予认证。

裁判结果

判决如下驳回王悦杰的全部诉讼请求。

房产律师点评

本案争议焦点为：林芝与王悦文于 2017 年 12 月 12 日签订的《存量房买卖合同》（以下简称案涉合同）的效力问题。对此，分析如下：

王悦杰主张案涉合同无效的理由为：1.林芝与王悦文之间并非真实的买卖合同关系；2.案涉房屋使用王辉工龄，因此案涉房屋有王辉遗产，属于林芝与其他继承人共有，林芝出卖房屋的行为为无权处分。王悦媛主张案涉合同无效的理由与王悦杰主张的第二点理由相同。

关于主张案涉合同无效的第二点理由，作如下分析：

首先，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。王辉于 1995 年去世，林芝与卖方于 2000 年签订《房屋买卖契约》，并于 2001 年取得房屋产权证书，此时王辉的民事权利能力因其死亡已终止，故王辉并不具备取得房屋所有权的主体资格。且林芝个人与卖方订立合同，并支付价款，在没有其他证据证明的情况下，林芝所交购房款属其个人所得。故案涉房屋应视为林芝的个人财产。

其次，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。林芝作为案涉房屋的所有权人，有权处分其个人所有的财产，有权将案涉房屋进行出售。

最后，法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制规定。根据查明的事实，林芝生前与王悦文订立案涉合同，处置了案涉房屋。订立该合同的买卖双方主体适格，内容真实，买卖合同依法有效。

综上，王悦杰、王悦媛主张案涉合同无效，缺少事实和法律依据。

另，关于案涉房屋计算有已故王辉工龄，对于该部分对应的财产价值，继承人可在继承案件中进行主张。

办案心得

一、公房购买及产权认定的复杂性

1. 明确承租人及买受人资格的重要性：本案中，涉案房屋虽在分配时计算了王辉的工龄，但法院最终认定林芝作为承租人及买受人的资格不可否定。这提醒人们在公房购买及产权认定过程中，要明确承租人及买受人的资格对于确定房屋产权归属的关键作用。在类似情况下，不能仅仅因为使用了他人的工龄就简单地认定房屋为共有财产，而应综合考虑购房时间、购房主体、出资情况等多方面因素。

2. 工龄与房屋产权的关系：虽然涉案房屋在购买时使用了王辉的工龄，但这并不必然导致房屋成为夫妻共同财产或与其他继承人共有。工龄在房屋购买中所起到的作用更多是一种政策性福利的体现，而非直接决定产权归属的因素。在处理类似问题时，当事人应清楚认识到工龄与房屋产权之间的复杂关系，避免因对政策理解不准确而产生错误的产权主张。

二、合同效力的判断标准与风险防范

1. 合同无效的法定情形：本案明确了合同无效的几种法定情形，包括一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益、恶意串通损害国家集体或第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益以及违反法律行政法规的强制规定。这为人们在签订合同和判断合同效力时提供了明确的标准。在签订合同前，当事人应仔细审查合同内容，确保合同的订立符合法律规定，避免出现可能导致合同无效的情况。

2. 证据的重要性：王悦杰和王悦媛主张合同无效，但因缺乏充分的证据支持而未被法院采纳。这凸显了在法律纠纷中证据的重要性。当事人在主张合同无效或其他权利时，应积极收集相关证据，如合同签订的背景、双方的真实意思表示、履行情况等，以增强自己的主张的可信度。同时，在日常经济活动中，应注意保留与合同相关的文件、通信记录、支付凭证等证据，以便在需要时能够为自己的权益提供有力的支持。

三、继承纠纷中的财产处理与法律意识

1. 遗嘱的重要性：本案中，王辉与林芝生前未就涉案房屋如何继承留有遗嘱，导致在林芝去世后引发了继承人之间的纠纷。这再次强调了遗嘱在继承纠纷中的重要性。被继承人通过订立遗嘱，可以明确自己的财产分配意愿，避免继承人之间因财产分配问题产生争议。同时，遗嘱的订立应符合法律规定，确保遗嘱的有效性。

2. 法律意识的提升：在继承纠纷中，当事人应具备一定的法律意识，了解自己的权利和义务。对于涉及房屋等重大财产的继承问题，应及时咨询专业律师，了解相关法律规定和处理方法。在处理继承事务时，应遵循法律程序，尊重其他继承人的合法权益，避免因不当行为而引发法律纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！