(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王逸涛向本院提出诉讼请求：

1.判令解除原被告之间达成的借名买房协议；

2.判令被告返还原告购房首付款 73113 元、银行还贷本金及利息 403400 元、公共维修基金 7026 元、契税、印花税证照费 5479 元、个人贷款抵押房屋保险费 1165 元、经济适用房综合地价款 7311 元；

3.请求判令被告支付房屋增值损失 452.66 万元；

4.本案鉴定费 13800 元、保全费 5000 元由被告负担。

事实与理由：2004 年 7 月份，原告借用被告的身份信息购买北京市昌平区一号房屋，房屋总价款 353113 元，原告支付首付款并办理了银行贷款，原告一直偿还该房屋贷款。房屋交付后，原告装修并入住至今。2004 年 10 月 19 日，原告与被告签订购房协议，双方约定“北京市昌平区一号房，为王逸涛买经济适用房，为购买此房，在林某洋的帮助下使用 G 公司郑先生的身份证购买，购房手续在郑先生的帮助下办理，到时间该过户时户主过到王逸涛或其儿子王某杰户上，为了以后不发生纠纷，特立此据为证。买房人王逸涛，提供身份证人郑先生，时间是 2004 年 10 月 19 日。”

原告多次要求被告协助其办理房屋过户手续，但被告不予理睬，原告诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告辩称

苏先生辩称，双方之间不是借名买房关系，原告出资购买涉案房屋，但原告出钱只是为了暂时居住，该房屋是被告所有。同意解除合同，除了装修费用外，其他的可以支付，不同意支付 452.66 万元，这是用被告的指标买的房，我可以给原告 100 万元，不包括原告支付的款项。

法院查明

2004 年 7 月 23 日，苏先生与 A 公司签订《商品房买卖合同》，约定苏先生购买位于北京市昌平区一号房屋（后简称涉案房屋），房屋价款为 353113 元。合同中买受人联系地址处留写的是王逸涛地址，合同末尾买受人签名处有苏先生盖章。涉案房屋为经济适用住房，于 2005 年 5 月 22 日登记在苏先生名下。

2004 年 10 月 19 日，王逸涛与苏先生又签订《购房协议》，写明：北京市昌平区一号，为王逸涛买经济适用房，为购买此房，在林某洋的帮助下，使用 G 公司苏先生的身份证购买，购房手续在苏先生的帮助下办理，到时间该过户时户主过到王逸涛或其儿子王某杰户上，为了以后不发生纠纷，特立此据为证。该协议尾部提供身份证人处是苏先生印章，不是手写签名，该章形式上与《商品房买卖合同》苏先生所盖章相同。苏先生不认可该印章，否认该购房协议，但苏先生对印章不申请鉴定。

现原被告双方对房屋权属产生争议。王逸涛称其与苏先生之间是借名买房关系，王逸涛借用苏先生名义购买涉案房屋。苏先生否认，称确实是王逸涛支付购房款，但其付款只是为了在涉案房屋内居住。涉案房屋购房款为 353113 元，其中首付款 73113 元，支付公共维修基金 7062 元，经济适用房综合地价款 7311 元，契税、印花税、证照费合计 5479 元，个人贷款抵押房屋保险费 1165 元。上述款项全部由王逸涛支付。涉案房屋银行贷款 280000 元，贷款 15 年，自 2004 年 8 月 3 日至 2019 年 8 月 3 日止。

贷款批准后，王逸涛进行还贷，王逸涛一直偿还至 2019 年 3 月。对于王逸涛偿还银行贷款本息该项请求，庭审中原被告双方达成一致意见，按照金额为 390000 元计算。房屋交付后，由王逸涛办理入住手续并装修，王逸涛一直居住至今。个人住房按揭合同、担保合同、购房发票、公共维修基金收据、契税发票、装饰装修管理手册、入住证明等相关手续原件均在王逸涛处保管。王逸涛称《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件在银行，苏先生不能提供《商品房买卖合同》以及房屋所有权证书原件，也从来没有持有《商品房买卖合同》原件。

另查，现王逸涛没有北京市购房资格。房地产价值总额为 452.66 万元，原被告双方认可该评估价格包含房屋装修价值。

裁判结果

一、解除王逸涛与苏先生达成的借名买房协议；

二、苏先生向王逸涛退还购房首付款 73113 元、银行还贷本金及利息 390000 元、及其他费用共 484094 元，均于本判决生效后三十日内执行；

三、苏先生赔偿王逸涛损失 3182452 元，于本判决生效后三十日内执行；

四、驳回王逸涛的其他诉讼请求。

房产律师点评

结合本案已查明事实，虽然涉案房屋登记在本案被告名下，但法院认定原被告之间存在借名买房关系，原因如下：

第一，原被告之间签订了《购房协议》，协议内容明确显示王逸涛借用苏先生的身份购买涉案房屋，到能过户时过户到王逸涛或其儿子王某杰户上；

第二，涉案房屋首付款、公共维修基金、经济适用房综合地价款、契税、印花税、证照费、个人贷款抵押房屋保险费等与涉案房屋购买相关的费用以及银行贷款的偿还，均由王逸涛支付；

第三，房屋交付后，由王逸涛办理入住手续并装修，王逸涛一直居住至今；

第四，个人住房按揭合同、担保合同、购房发票、公共维修基金收据、契税发票、装饰装修管理手册、入住证明等相关手续原件均在王逸涛处保管；

第五，庭审过程中，法院询问原被告双方购房细节，原告对购房细节问题清楚知晓。综上，法院认定王逸涛借用苏先生名义购买涉案房屋。

王逸涛与苏先生签订的《购房协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是有效合同，双方应该按照该协议约定履行。现王逸涛不具有北京市住房购买资格，双方一致同意解除借名买房关系，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告要求返还各项费用，法院不持异议。

原被告存在借名买房关系，按照双方之前的约定，原告有权要求被告将涉案房屋过户给原告，现被告不认可原告主张，不同意配合过户，属于违约一方，因此，对于原告主张的房屋增值损失，合理部分法院予以支持。法院综合考虑购房成本、贷款偿还情况、现房屋价值以及购买该房屋占用被告购房资格等情况，对损失金额酌情确定。

办案心得

一、借名买房的风险认知

借名买房是一种存在较大风险的行为，从本案中可以清晰地看到这些风险。首先，尽管有明确的购房协议，但在实际操作中，一旦出现纠纷，借名买房的事实认定并非易事，需要综合多方面的证据来判断。例如，在本案中，法院需要依据购房协议、费用支付情况、居住情况、手续原件保管情况以及购房细节的知晓程度等多个方面来认定借名买房关系的存在。如果其中某些环节的证据不充分，可能会导致借名买房的主张难以成立。

其次，借名买房可能会因为借名人的购房资格问题而引发一系列风险。如本案中王逸涛在诉讼时没有北京市购房资格，这使得即使认定了借名买房关系，房屋的过户也面临困难，进而导致合同解除后的复杂法律后果。

二、签订书面协议的重要性

本案中，《购房协议》在认定借名买房关系中起到了关键作用。该协议明确了王逸涛借用苏先生身份购买房屋以及过户的约定，为王逸涛的主张提供了有力的证据支持。这充分体现了签订书面协议的重要性。书面协议应明确双方的权利义务，包括但不限于购房款的支付方式、房屋的实际归属、过户的条件和时间等。在签订协议时，应确保协议内容的具体、明确，避免模糊不清的表述，以减少日后发生纠纷的可能性。

三、证据的保留与管理

在借名买房的情况下，证据的保留至关重要。王逸涛在本案中能够成功主张自己的权利，很大程度上得益于他对相关证据的妥善保留。如支付购房首付款、公共维修基金、税费等费用的凭证，偿还银行贷款的记录，个人住房按揭合同、担保合同、购房发票等手续原件的保管等。这些证据的存在，为法院认定借名买房关系提供了重要依据。

因此，在借名买房过程中，借名人应尽可能保留与购房相关的所有证据，包括但不限于书面协议、费用支付凭证、银行转账记录、通信记录等。同时，要妥善保管这些证据，确保在需要时能够及时提供。

四、违约风险与责任承担

借名买房协议一旦签订，双方都应严格遵守协议约定。在本案中，苏先生不认可王逸涛的主张，不同意配合过户，属于违约一方。这导致了苏先生需要承担赔偿王逸涛损失的责任。对于借名人来说，要明确对方违约可能带来的风险，并在协议中约定明确的违约责任，以保障自己的合法权益。对于被借名人来说，也要认识到违约的法律后果，遵守协议约定，避免因违约而承担不必要的法律责任。

五、谨慎选择借名买房

借名买房虽然在某些情况下可能是一种解决购房需求的方式，但从法律风险的角度考虑，应谨慎选择。在决定借名买房之前，应充分考虑各种可能出现的风险，并采取相应的防范措施。如果可能的话，尽量通过合法合规的方式解决购房问题，避免陷入借名买房的纠纷之中。

总之，借名买房是一种高风险的行为，需要借名人与被借名人双方都保持高度的法律意识和风险意识。在签订协议、保留证据、履行义务等方面都要谨慎操作，以最大程度地减少法律风险，保护自己的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！