(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

邹某洁向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判令被告承担本案诉讼费。

事实与理由：1997年9月22日，邹某洁与周某峰签订《房屋买卖协议书》，约定邹某洁将位于北京市通州区A号院内房屋10间及两侧院墙内树木水电等设施以人民币一万元的价格售与周某峰。但周某峰为城镇户口且并非R村村民，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告辩称

周某峰答辩称，不认可邹某洁的诉讼请求，双方没有买卖关系，周某峰因需要场地办公，借用邹某洁名义购买林某慧的房子，陈某文与原被告之间曾经签订借名买房协议，现在已经找不到了，房屋实际为周某峰购买，之后周某峰借用邹某洁的名字将房屋出租，租客又将房屋转租，涉案房屋现在在出租，双方没有买卖协议，借名买房应属无效，所以邹某洁与陈某文之间的买卖协议无效。周某峰已经对房屋进行加建、改造。

法院查明

1997年9月22日，邹某洁（甲方）与周某峰（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将自己闲置的住房十间卖给乙方，其中前院五间，后院五间及现有两侧围墙院内树木、水电等设施，一并随房卖给乙方，乙方付给甲方购房款一万元整。协议还约定了院落四至等其他内容。

上述协议签订后，邹某洁称已经钱款两清并将房屋交付给了周某峰，所出售房屋位于北京市通州区A号。双方均称，涉案房屋及院落原宅基地使用权人为林某慧。邹某洁称，涉案房屋及院落是其自林某慧处购买。

庭审中，周某峰提交了一份1997年9月15日邹某洁与陈某文签订的《房屋买卖协议书》，该协议书的内容与邹某洁与周某峰签订的《房屋买卖协议书》基本一致，周某峰称通过该协议可以判断其与邹某洁间实际是借名买房的关系，邹某洁对于其与陈某文签订的《房屋买卖协议书》的真实性予以认可，但不认可其与周某峰间系借名买房的关系。

周某峰称涉案房屋已经出租给他人。

周某峰为北京市通州区居民户口，不是R村村民。

裁判结果

确认邹某洁与周某峰于1997年9月22日签订《房屋买卖协议》无效。

房产律师点评

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村宅基地为农民集体所有。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据本案查明的事实，邹某洁与周某峰于1997年9月22日签订《房屋买卖协议》，内容是买卖位于北京市通州区宋庄镇R村的房屋及院落，根据地随房走的法律原则，农民私有房屋转让必然涉及宅基地使用权的移转，因此农民私有房屋的转让应当在同一集体经济组织成员内进行，非同一集体经济组织成员间的转移是无效的，所以邹某洁与周某峰于1997年9月22日签订《房屋买卖协议》系无效协议，法院对于邹某洁该项诉讼请求予以支持。

对于周某峰辩称的双方系借名买房关系的问题，因该问题成立与否并不能否认双方成立了《房屋买卖协议》，更不影响双方所签订的《房屋买卖协议》系无效协议这一结论，因此对于周某峰之意见，法院不予采纳。

办案心得

一、农村房屋买卖需谨慎，法律规定要牢记

在本案中，邹某洁与周某峰签订的农村房屋买卖协议被法院认定无效，主要原因是周某峰为城镇户口且非房屋所在地农村集体经济组织成员。这提醒人们在进行农村房屋买卖时，必须严格遵守法律规定，明确只有同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让才是有效的。

农村宅基地属于农民集体所有，其流转受到严格的法律限制。对于购买者来说，在考虑购买农村房屋时，一定要确认自己的身份是否符合法律要求，避免因不了解法律规定而陷入无效交易的困境。对于出售者而言，也要清楚地认识到将房屋出售给非集体经济组织成员可能带来的法律后果。

二、借名买房风险大，证据缺失难主张

周某峰在答辩中提出双方系借名买房关系，但由于无法提供充分的证据，且借名买房本身也存在诸多风险，其主张未被法院采纳。借名买房在实践中容易引发各种纠纷，如名义购房人反悔、实际购房人无法证明双方约定等问题。

在进行任何重大交易时，都应签订明确的书面协议，并妥善保存相关证据。如果涉及借名买房等复杂情况，更要确保协议内容详细、合法，明确双方的权利义务和违约责任。一旦发生纠纷，充分的证据将是维护自身权益的关键。

三、了解法律后果，避免盲目交易

无论是农村房屋买卖还是其他类型的房产交易，当事人都应该充分了解交易的法律后果。在本案中，邹某洁和周某峰在签订房屋买卖协议时，可能没有充分考虑到法律的限制，导致最终协议被认定无效，双方都可能面临一定的损失。

在进行房产交易前，建议当事人咨询专业律师，了解相关法律规定和潜在风险。律师可以根据具体情况提供专业的法律意见，帮助当事人制定合理的交易方案，避免盲目交易带来的法律风险。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！