(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

R公司向本院提出诉讼请求：判令中止对北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉诉房屋）的执行。

事实与理由：2016年12月20日，法院对陈某杰诉杨某涛房屋买卖合同纠纷一案作出判决解除双方的房屋买卖合同，杨某涛支付陈某杰房款及违约金300万，后陈某杰向法院申请执行，对杨某涛名下的涉诉房屋进行查封。2018年11月29日，R公司对涉诉房屋的执行措施提出书面异议，法院驳回R公司的执行异议。

R公司认为异议裁定明显错误，理由如下：R公司为涉诉房屋的实际产权人，R公司与杨某涛间的借名买房纠纷再审案件由北京市高级人民法院提审，目前正在审理过程中。根据《人民法院办理执行案件规范》第100条的规定，法院对涉诉房屋的执行应当中止。杨某涛系R公司法定代表人杨某菲的弟弟，R公司当初在购买涉诉房屋时因考虑到贷款手续的便利性，借用杨某涛的名义购买涉诉房屋。2016年2月，杨某涛不配合办理房屋抵押贷款手续，违反借名买房的约定后，R公司向法院提起诉讼。

诉讼期间，杨某涛私自与陈某杰签署房屋买卖合同将涉诉房屋出售，后因违约陈某杰起诉杨某涛，在这种情况下，法院作出（判决。而R公司与杨某涛关于涉诉房屋的借名买房纠纷，经一审法院审理认定借名买房合同关系成立，由R公司支付杨某涛应支付给陈某杰的款项，并将房屋产权转移至R公司名下。杨某涛不服提起上诉，二审法院在事实认定与一审法院一致的情况下，认为借名买房存疑，直接改判驳回R公司的诉讼请求。

2018年10月31日，北京市高级人民法院作出再审裁定，裁定该案再审，并由该院提审。目前，该再审案正在北京市高级人民法院的再审过程中。因此，R公司特向法院提起执行异议之诉，请求中止对涉诉房屋的执行，否则房屋被拍卖将失去再审的意义，给R公司造成极大的利益损失。对于执行人陈某杰的权益，R公司在一审期间就已经表明，如法院判决房屋产权归R公司所有，R公司将代替杨某涛支付应支付给陈某杰的款项，保证陈某杰的相关权益不受损害。

综上，如果法院评估、拍卖涉诉房屋将给R公司造成巨大的经济损失，亦使北京市高级人民法院启动再审纠正错案失去意义，R公司特提起诉讼。

被告辩称

陈某杰辩称，请求驳回R公司的诉讼请求。法院依据产权登记对杨某涛名下的涉诉房屋采取执行措施，符合法律规定。在查封涉诉房屋前，R公司并没有获得其对涉诉房屋享有权益的法律文书，无论R公司与杨某涛就涉诉房屋争议的裁判结果如何，都不妨碍本案执行。R公司申请执行异议的依据是R公司与杨某涛之间的借名买房纠纷，而该案经过再审已经驳回了R公司的请求，因此R公司没有申请执行异议的依据。R公司与杨某涛之间就涉诉房屋归属曾有多次纠纷，R公司是恶意缠诉，目的是阻止实现陈某杰作为债权人的权益。

杨某涛辩称，同陈某杰的答辩意见。另外，R公司在再审案件中也表达是不得已为之，足以见其拖延执行的目的。

法院查明

2016年10月8日，陈某杰以房屋买卖合同纠纷为由起诉杨某涛，本院经审理判决：一、解除陈某杰与杨某涛于2016年9月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、杨某涛给付陈某杰购房款200万元、违约金100万元；三、驳回陈某杰的其他诉讼请求。该判决已于2017年1月7日发生法律效力。

陈某杰向本院申请强制执行，本院依法受理，并于2017年3月13日向北京市朝阳区不动产登记事务中心送达强制执行裁定书及协助执行通知书，对登记在杨某涛名下的涉诉房屋予以查封。

2017年，R公司以合同纠纷为由起诉杨某涛、第三人陈某杰，要求杨某涛协助将涉诉房屋转移登记至R公司名下并交付房屋。本院经审理认定R公司与杨某涛存在借名买房合意，判决：一、R公司支付陈某杰之前判决书确定的杨某涛应支付而未支付的款项；二、杨某涛于R公司履行上述付款义务后将涉诉房屋转移登记至R公司名下并将涉诉房屋交付R公司。

杨某涛不服向北京市第三中级人民法院提起上诉，该院认定R公司提供的证据未能形成完整证据链，亦不足以形成借名买房关系存在的明显证据优势，判决：一、撤销之前民事判决；二、驳回R公司的诉讼请求。

R公司不服向北京市高级人民法院申请再审，在上述再审案件审理期间，R公司作为案外人对执行案件提出执行异议，本院驳回R公司的执行异议。上述裁定书于2019年5月5日送达R公司。随后，R公司提起本案诉讼。

本案审理过程中，北京市高级人民法院判决：维持二审判决。该判决为终审判决。

裁判结果

驳回原告R公司的诉讼请求。

房产律师点评

案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，上述民事权益包括所有权、用益物权、租赁权、股权以及法律、司法解释规定的其他实体权益。本案中，陈某杰依据陈某杰与杨某涛房屋买卖合同纠纷的判决，申请强制执行，法院立案执行，查封了登记在杨某涛名下的涉诉房屋。

R公司以其与杨某涛之间就涉诉房屋存在借名买房关系，其系涉诉房屋的实际所有权人为由，要求对涉诉房屋停止上述执行，但经过一审、二审及再审程序，北京市高级人民法院已作出终审判决，否定了R公司与杨某涛之间存在借名买房关系，驳回了R公司要求将涉诉房屋转移登记至其名下的诉讼请求，故R公司所持理由不成立，对其要求停止执行的诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

一、借名买房的风险与证据准备

在本案中，R 公司主张与杨某涛之间存在借名买房关系，但最终未能得到法院支持。这凸显了借名买房存在的风险。借名买房可能因名义产权人反悔、产权归属不明确等问题引发纠纷。对于借名买房人来说，在决定借名买房时应充分考虑风险，并做好充分的证据准备。

律师在为当事人处理借名买房事宜时，应提醒当事人签订详细的借名买房协议，明确双方的权利义务，包括房屋的实际出资、产权归属、过户时间、违约责任等。同时，当事人应保留好购房款支付凭证、银行转账记录、房屋装修费用凭证等证据，以证明自己的实际出资和占有使用情况。在诉讼过程中，这些证据将对证明借名买房关系的存在起到关键作用。

二、执行异议之诉的举证责任

案外人提起执行异议之诉，需要就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，R 公司未能提供充分的证据证明其对涉诉房屋享有足以排除强制执行的权益，因此其诉讼请求被驳回。

律师在处理执行异议之诉时，应向当事人明确举证责任的重要性，并指导当事人收集和整理证据。当事人需要提供证据证明自己对执行标的的所有权、用益物权、租赁权等实体权益，或者证明执行行为存在违法情形。律师要对当事人提供的证据进行审查和分析，确保证据的合法性、真实性和关联性，以便在诉讼中能够有效地为当事人主张权利。

三、诉讼策略的选择与风险评估

R 公司在本案中先后经历了一审、二审、再审和执行异议之诉等多个程序，但最终未能实现其诉讼目的。这提示当事人在选择诉讼策略时应充分考虑各种因素，并进行风险评估。

律师在为当事人提供法律服务时，应根据案件的具体情况，为当事人制定合理的诉讼策略。在选择诉讼请求和诉讼程序时，要考虑到证据的充分性、法律依据的可靠性、对方的抗辩理由等因素。同时，律师要向当事人说明不同诉讼策略的风险和可能的结果，让当事人在充分了解情况的基础上做出决策。在诉讼过程中，律师要根据案件的发展及时调整策略，以最大程度地维护当事人的合法权益。

四、法律程序的确定性与尊重

本案中，经过一审、二审和再审程序，北京市高级人民法院作出了终审判决。这体现了法律程序的确定性和权威性。当事人应当尊重法律程序的结果，避免滥用诉讼权利。

律师在处理案件时，要向当事人解释法律程序的意义和作用，让当事人了解法律程序的确定性和权威性。在诉讼过程中，律师要引导当事人遵守法律程序，尊重法院的判决和裁定。如果当事人对判决结果不服，可以通过合法的途径申请再审或申诉，但不能恶意缠诉，浪费司法资源。

五、执行程序的合法性与保护债权人权益

在本案中，法院依据生效判决对涉诉房屋进行执行，以保护债权人陈某杰的合法权益。这体现了执行程序的合法性和重要性。执行程序是保障法律文书得到有效执行的重要环节，对于维护当事人的合法权益和法律的权威具有重要意义。

律师在处理涉及执行程序的案件时，要向当事人解释执行程序的法律规定和操作流程。对于债务人来说，应积极履行生效法律文书确定的义务，避免被强制执行。对于债权人来说，律师要协助其依法申请强制执行，保护其合法权益。同时，律师也要关注执行程序中的公平正义，确保执行程序的合法性和合理性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！