(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1．要求孙某珍向原告支付垫付购房款150000元；2．要求孙某珍向原告支付垫付的违约金70000元；3．要求二被告共同向原告支付房屋增值利益830000元。

事实和理由：原告与二被告系亲姐妹关系。2005年12月8日，原告老房拆迁使得原告与孙某霞分别获得一个购买经济适用房的指标，孙某珍借孙某霞的指标购买了位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋由原告与孙某珍共同出资购买，原告出资150000元，孙某珍出资160368元，后涉案房屋登记在孙某霞名下，由孙某珍实际使用。

2017年4月16日，原告与二被告签订《卖房协议》，约定涉案房屋出售后，扣除买房成本外，其他利润归三方等分，每人三分之一份额。同日，孙某霞作为出卖人与案外人高某签订房屋买卖合同。2017年8月，因孙某珍拒绝提供产权证导致买卖合同无法履行被迫解除，原告代孙某霞向高某支付违约金70000元。据此，孙某珍应向原告支付垫付的购房款及违约金，二被告应共同向原告支付房屋增值利益。故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

孙某珍辩称，原告当时是以全家的名义申请的购房指标，最终原告和孙某霞各获得了一个购房指标，孙某珍借用的是孙某霞的指标，与原告无关，因此房屋增值利益应当由孙某珍享有。2017年4月，孙某珍因用钱需出售涉案房屋，就找到孙某霞并以其名义与高某签订房屋买卖合同。合同签订后，高某向孙某霞支付了定金100000元，孙某霞拒绝将该款项支付给孙某珍，违反了双方借名买房的约定，故孙某珍没有配合提供产权证，孙某珍不清楚该买卖合同最终因何原因解除，即使真的有违约行为，也是孙某霞违约，与孙某珍无关。

关于三方协议，孙某珍从拆迁完毕到签订三方协议时，从未见到过拆迁协议书及经济适用房指标申请书，孙某珍一直以为两个购房指标是混在一起批复的，为了不影响姐妹关系，孙某珍才在三方协议上签字。在前次诉讼中，孙某珍才知道经济适用房指标是分别批复的，有各自的申请人，而三方协议载明的指标人是原告，与事实不符，因此该协议是无效的。

孙某霞辩称，同意原告的诉讼请求。原告因老房拆迁获得了两个购房指标，因当时家庭中只有原告和孙某霞符合经济适用房申请资格，故指标就给了二人。孙某珍找孙某霞借用指标时，孙某霞明确告诉孙某珍指标是原告的，最终才由孙某珍购买了涉案房屋。2017年4月，孙某珍找到原告与孙某霞，称其想卖房，三方据此签订了卖房协议，因此房屋增值利益应当由三方享有。孙某霞不清楚购房款由谁出资，孙某霞没有出资。与高某的合同的违约原因是孙某珍拒绝提供产权证，根据合同相对性，由孙某霞承担违约责任，但款项实际由原告支付。

法院查明

2008年8月20日，孙某霞与北京Y公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定由孙某霞购买涉案房屋，总价为人民币310368元。2011年12月23日，涉案房屋的房屋所有权证下发，所有权人登记为孙某霞单独所有。

2017年4月16日，原告作为指标方、孙某霞作为房主、孙某珍作为出资方签订《卖房协议》，约定房屋所得款3450000元，扣除成本（以发票为准）费用之外所得利润分三份（出资方孙某珍一份，房主孙某霞一份，指标方原告一份）。

同日，孙某霞作为出卖人与高某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由高某购买涉案房屋，房屋总价款3450000元。

2017年8月3日，孙某霞作为甲方（出售人）与高某作为乙方（买受人）、北京A中介公司作为丙方签订《解约协议书》，约定鉴于甲方房本被甲方三姐孙某珍保存且拒绝交出，无法继续履行合同，三方协议约定解除此前签订的所有有关购买涉案房屋的协议。甲方一次性向乙方支付70000元作为补偿。高某于当日出具《收据》，载明收到孙某霞支付的房屋补偿款70000元。

2018年5月，孙某珍以合同纠纷为由将孙某霞诉至本院，要求确认双方就购买涉案房屋达成的借名买房协议无效，同时要求孙某霞退还孙某珍为涉案房屋已支付款项并赔偿房屋增值损失。本院经审理查明，涉案房屋购房款均系孙某珍出资，涉案房屋交付后一直由孙某珍使用，孙某珍与孙某霞之间就购买涉案房屋存在借名买房的法律关系，但由于该合同违反相关政策、法规的规定，合同应属无效。故本院判决孙某珍与孙某霞就涉案房屋达成的借名买房合同无效，孙某霞向孙某珍退还购房款310590元（包括面积补差款222元）、房屋维修基金14000元、契税3105．9元、房屋登记费40元、分户图表费60元，孙某珍将涉案房屋返还孙某霞，孙某霞向孙某珍赔偿房屋增值损失1700000元。

孙某霞不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院裁定准许孙某霞撤回上诉。

庭审中，原告表示其本次起诉系基于2017年4月16日三方签订的《卖房协议》，其从未否认之前判决书的法律效力，其认可涉案房屋产权人及被借名人是孙某霞，借名人是孙某珍。卖房协议是在三方决定共同出售房屋后签订的，应认定为三方达成了新的共同意思表示，在三方之间具有法律效力，各方均应当按照协议约定履行义务。孙某霞认可协议的真实性并同意按照协议履行义务。孙某珍认可该协议系三方本人所签署，但表示该协议是无效的，原因是原告并非指标方，指标方和房主均为孙某霞，孙某珍在签订协议时对此不知情，因此涉案房屋的财产利益与原告无关。

关于涉案房屋来源，本院向涉案房屋审批单位核实，该部门答复拆迁后无房是申请经济适用房的优惠条件，即符合条件的家庭享有优先摇号选房的权利，但涉案房屋并非是因拆迁而获得的购房指标。

裁判结果

驳回原告孙某芳的全部诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据庭审查明的事实可知，《卖房协议》系原告与二被告的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行义务。经询，各方均认可该协议系以出售涉案房屋为前提，现涉案房屋未另行出售，原告据此要求二被告履行合同义务，缺乏合同依据，故法院对原告的全部诉讼请求不予支持。

办案心得

一、合同的成立与履行条件

在本案中，《卖房协议》的成立引发了一系列争议。这提醒我们在处理合同纠纷时，要明确合同的成立条件以及履行的前提。对于当事人来说，在签订合同之前，应充分考虑合同的可行性和履行条件，避免因对合同条款的理解不准确而产生纠纷。律师在为当事人起草和审查合同时，要明确合同的生效条件、履行方式和违约责任等关键条款，确保合同的可执行性。同时，在合同履行过程中，律师应及时提醒当事人关注合同履行的条件是否满足，如有变化应及时协商调整合同条款。

二、借名买房的风险与后果

本案涉及借名买房的问题，借名买房虽然在一定情况下满足了当事人的购房需求，但也带来了诸多风险。借名买房可能因违反政策法规而被认定无效，导致实际出资人面临财产损失。在本案中，借名买房合同被认定无效后，引发了一系列后续纠纷。律师在处理借名买房纠纷时，要向当事人充分说明风险，并建议当事人通过合法的方式实现购房目的。对于已经发生的借名买房行为，律师要协助当事人收集证据，尽可能保护实际出资人的合法权益。

三、证据的收集与保存

在本案中，关于涉案房屋的来源成为争议焦点之一。法院通过向审批单位核实，确定了涉案房屋并非因拆迁而获得的购房指标。这表明在房产纠纷中，证据的收集和保存至关重要。当事人应在购房过程中保留相关的文件、凭证和通信记录等证据，以便在纠纷发生时能够证明自己的主张。律师在处理房产纠纷时，要指导当事人如何收集和整理证据，提高当事人在诉讼中的胜诉几率。

四、合同的解释与效力认定

《卖房协议》的效力认定是本案的关键问题之一。虽然协议是当事人的真实意思表示，但在实际履行过程中，由于对协议条款的理解不同，产生了争议。律师在处理合同纠纷时，要准确解释合同条款的含义，结合合同的目的、交易背景和当事人的真实意图等因素，确定合同的效力。同时，律师要关注法律法规的变化，及时调整法律意见，为当事人提供合理的解决方案。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！